대법원 경매, 온비드 공매 초보도 성공하는 권리 분석

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경매, 공매! 대체 뭘까요? 왜 이렇게 중요하다고 할까요?

대법원 경매와 온비드 공매, 혹시 들어본 적 있나요?

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이 두 가지는 부동산을 사고파는 특별한 방법인데요. 일반적인 부동산 거래와는 조금 달라요.

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대법원 경매는 법원에서 진행하고, 온비드 공매는 한국자산관리공사(캠코) 같은 곳에서 진행하죠.

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왜 이렇게 복잡하게 사고파냐고요? 보통 빚을 갚지 못한 사람의 부동산을 강제로 팔아서 빚을 갚는 데 사용하기 때문이에요.

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이런 경매나 공매에서 가장 중요한 게 바로 '권리 분석'​이에요.

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권리 분석은 마치 보물찾기 지도처럼, 이 부동산에 어떤 권리들이 얽혀 있는지 파악하는 과정이랍니다.

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이 과정을 제대로 하지 않으면 큰 손해를 볼 수도 있어요.

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예를 들어, 내가 낙찰받은 집에 다른 사람이 살고 있는데, 그 사람이 나가지 않겠다고 버티면 정말 골치 아프겠죠? 그래서 권리 분석은 대법원 경매, 온비드 공매 투자의 성공을 좌우하는 핵심이라고 할 수 있어요.

 

장기수선충당금, 낙찰자가 안 내도 되나요?

아파트나 빌라에 살다 보면 '장기수선충당금'이라는 걸 내게 되죠. 이건 건물의 큰 수리를 위해 미리 모아두는 돈인데요.

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임차인이 살다가 나갈 때 관리사무소에서 소유주에게 받으라고 하는 경우가 많아요.

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원래는 소유주가 내는 게 맞거든요.

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그런데 대법원 경매나 온비드 공매로 낙찰받은 경우에는 이야기가 달라져요.

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낙찰자는 기존 계약 관계와 상관없는 '제3자'로 보기 때문에, 장기수선충당금을 임차인에게 돌려줄 필요가 없다는 게 법제처의 입장이에요.

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만약 관리사무소나 임차인이 낙찰자에게 받으라고 한다면, 법제처의 답변 자료를 보여주면서 설명하면 된답니다.

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이 내용은 제 블로그에서 '장기수선충당금'을 검색하면 확인할 수 있어요.

 

개인 근저당권이 설정된 물건은 왜 위험할까요?

대법원 경매 물건 중에는 '개인 근저당권'이 설정된 경우가 있어요.

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이건 은행이 아닌 개인이 돈을 빌려주고 설정한 근저당인데요. 이런 물건은 조심해야 해요.

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왜냐하면 개인 근저당은 '사익'이 개입될 가능성이 높기 때문이에요.

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보통 은행 근저당은 이자를 못 내서 신용 불량 상태가 된 경우에 경매로 넘어가요.

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하지만 개인 근저당은 신용에 문제가 없어도 경매로 진행될 수 있답니다.

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부동산이 일반 매매로 잘 안 팔리니까, 지인을 통해 근저당을 설정하고 경매로 팔려는 경우가 있다는 거죠.

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이런 물건은 여러분이 모르는 문제가 숨어 있을 수 있으니, 초보자라면 특히 더 꼼꼼하게 확인하고 조심하는 게 좋아요. '개인 근저당은 사익이 들어가 있구나' 이 한 문장만 기억해도 큰 도움이 될 거예요.

오늘도 벌써 시간이 이렇게 됐네요^^

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경제적자유와 성공을 위해서 오늘도 노력하시는 많은 분들을 응원합니다.^^

 

https://youtube.com/live/_eULobc3tkc