초보를 위한 대법원경매 중요사항 정리

대법원 경매 물건을 볼 때 가장 중요한 건 바로 '권리 분석'이에요.

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복잡해 보이지만, 몇 가지만 알면 초보자도 충분히 할 수 있답니다.

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핵심은 '말소 기준 권리'를 찾는 거예요.

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① 등기부 현황에서 ② 소유권 관련 단어는 지워버리고, ③ 가장 먼저 있는 근저당, 가압류, 압류, 강제 경매, 임의 경매 중 하나가 ④ 말소 기준 권리가 돼요.

 

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말소 기준 권리 날짜보다 임차인이 먼저 전입해 있으면 '대항력'이 있어서 보호를 받아요. 반대로 뒤에 전입했으면 대항력이 없어서 명도 대상이 되죠.

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특히 ① 대항력 있는 임차인이 있다면, ② 임차인의 보증금보다 시세가 높아서 보증금을 전부 배당받을 수 있는지, 그리고 ③ 임차인이 돈을 받아갈 자격과 ④ 순서가 있는지를 꼭 확인해야 해요.

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임차권 등기가 있는 물건은 조심해야 할 때도 있지만, 오히려 낙찰자에게 좋은 경우도 있어요.

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임차권 등기를 했다는 건 임차인이 보증금을 못 받고 이사를 가야 하는 상황일 가능성이 높거든요.

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이런 경우 명도(집을 비우게 하는 과정)가 비교적 간단하게 끝날 수 있어요.

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하지만 임차권 등기가 있는 부동산에 소액 보증금으로 들어가는 건 피해야 해요. 최우선 변제금을 보호받지 못해요.

 

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증액 계약을 할 때도 조심해야 해요.

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예를 들어, 2억 3천만 원에 전세 계약을 한 임차인이 나중에 5천만 원, 1,400만 원씩 보증금을 증액했다면, ① 증액분에 대한 계약서를 따로 쓰고 ② 확정일자를 받아야 돈을 받아갈 수 있는 순서가 확보돼요.

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③ 증액된 부분이 말소 기준 권리보다 뒤에 있으면 대항력을 잃을 수 있으니 꼭 확인해야 한답니다.

오늘은 대법원경매에서 초보들이 조심해야 하는 내용에 대해서 블로그를 작성했습니다.

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대법원 경매라는 좋은 제도를 통해서 경제적자유까지 화이팅입니다^^