대법원경매를 통한 다가구 투자 노하우와 사도
안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘 블로그에서는 경매 초보자가 건물 투자로 나아갈 때 마주치는 어려움과, 이를 극복하고 수익을 극대화하는 방법을 제시해 드리겠습니다.
대법원경매를 통한 건물 투자
대법원경매에서 건물 투자를 통해 경제적 자유를 이루기 위해서는 건물과 토지에 대한 이해가 필요합니다.
그리고 다가구 주택은 명도와 권리 분석이 아파트보다 심플하며, 대출 조건도 유리하다는 장점이 있습니다.
또한, 지목 변경을 고려한 개인 소유의 길(사도) 활용 전략은 경쟁자가 적어 높은 수익을 창출할 수 있습니다.
이 경우에는 토지 이용 계획 확인은 필수 사항으로, 도로의 존재 여부와 상태는 건물 투자 시 성공과 실패를 좌우합니다.
특히, 건물 투자 시 더 많은 경쟁력을 갖추기 위해서는 도로 공제 개념을 이해하는 것은 건축 허가 및 활용도 측면에서 필수 정보입니다.
다가구주택 편견 극복하기
다가구 주택의 명도 난이도는 아파트보다 낮고, 권리 분석은 아파트와 동일합니다. 명도가 쉬운 이유는 소액으로 살고 있는 임차인이 많으며, 최우선변제 금액을 보호받기 때문입니다.
보통 경매를 통한 다가구 주택은 낙찰가가 낮아 대출이 감정가격의 70%, 낙찰가격의 최대 90%까지 가능합니다.
대법원경매를 통한 다가구 주택에 대한 편견을 가진 사람들은 명도, 권리 분석이 어렵다고 생각하지만 실제로는 그렇지 않습니다.
또한, 투자 시 연식과 제시 외 건물 여부를 꼭 확인해야 하며, 이는 감정평가서에서 정보를 모두 제공하고 있기 때문에 큰 어려움이 아닙니다.
기억하세요! 대법원경매 다가구 투자 시 세 가지 핵심 포인트는 명도, 권리 분석의 용이성, 그리고 대출의 유용성입니다.
다가구주택 토지정보 확인
다가구 주택의 경우 명도 문제가 비교적 쉽지만, 토지까지 포함해 구매하기 때문에 토지이용계획확인원에서 토지 정보를 확인하는 것은 중요합니다.
지도와 지적 편집도를 통해 물건의 토지와 도로 상황을 확인할 수 있으며, 흰색으로 표시된 부분이 도로인데, 이는 투자 시 중요한 포인트로 작용할 수 있습니다.
특히, 건물을 투자하는 경우에는 토지이용계획확인원을 통해 물건 주위의 토지 정보를 확인하는 것은 건물 투자 시 필수적인 기초 단계입니다.
토지의 지목과 사도에 대해
토지의 지목은 토지의 사용 목적을 나타내는 용어로, '대', '논(답)', '산(임야)', '밭(전)' 등으로 구분됩니다.
토지의 사용 목적에 맞게 지목을 변경할 수 있으며, 이는 주로 지방자치단체에 신청하여 진행됩니다.
특히, 지목이 '대'로 바뀌면, 이는 건물 짓는 용도로 쓰이는 것을 의미하며, 도로로 실제 사용되더라도 아직 지목이 '산' 등으로 남아 있을 수 있는데, 이를 바꾸는 과정에서 여러 서류와 시간이 필요할 수 있습니다.
건축의 필수조건 도로
건물을 짓는 것을 건축이라고 하며, 이를 위해서는 사람과 차량이 접근할 수 있는 도로가 필요합니다.
다가구 주택 건축 시, 접근 방법으로 걸어서 또는 차를 타고 두 가지 방식이 존재하며, 건물에 접근하기 위해 도로가 필수적이라는 것이 기본적인 건축 조건입니다.
건축에서는 도로의 유무가 건물의 가치 및 이용 가능성을 결정하는 중요한 요소입니다.
여기에서 사도(개인 소유 도로)란 개인이 소유한 도로로, 공공 도로가 아닌 개인 땅에 포함된 도로를 의미합니다.
도로와 지자체
좀 전에도 설명한 바와 같이 도로는 건축을 하는데 필수요건이고 건물을 재건축하려면 건축 허가가 필요합니다.
이를 확인하는 것이 투자 포인트입니다.
사도에 위치한 건물은 개인 소유라는 점에서, 도로 상태와 공적 사용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
특히, 아스팔트가 깔려 있고, 지자체가 도로로 관리하는 경우 문제 될 가능성이 적습니다.
사유지라도 지자체의 관리를 받고 있는 경우, 소유주가 개인적으로 사용하지 못하도록 하는 판례가 존재하며, 다가구 건물 앞 도로가 사도라도 문제가 없음은 지자체에 문의하여 공공 성격을 확인하는 것이 필요합니다.
진행 중인 다가구 물건
현재 진행 중이 대법원경매 물건은 토지와 건물로 구성되어 있으며, 건물 2채가 하나의 물건에 포함되어 있습니다.
건물의 위치는 군청 근처로 수요가 많으며, 군청, 중학교, 직장인들이 주요 수요층입니다.
대법원 경매 물건을 제대로 분석하면 큰 수익을 얻을 수 있으며, 개인 소유의 땅이 경매 성공의 중요한 요소가 될 수 있습니다.
물건이 한 번 더 유찰될 경우 약 4억 대의 낙찰가로 구매 가능하며, 시세와 월세를 조사하면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
기억하세요! 건물 투자는 아파트 투자와 다르며, 정확한 학습과 공부가 중요하며, 이는 아파트와 비교도 안되는 수익으로 직결됩니다.
토지와 건물의 권리 분석 시 말소 기준 권리를 확인하는 것이 중요하며, 최근 전입한 세입자의 상태를 점검하며, 특히, 다가구 건물은 월세에서 이자를 상쇄할 수 있으며, 세입자들이 재계약 가능성이 높아 명도가 용이하다는 이 부분 절대 잊지 마세요!
마치며
이번에 재왕님께서 오늘 블로그 내용을 포함해서 다가구와 상가주택 그리고 건물의 모든 것을 강의에 담아봤습니다.
그리고 강의뿐만 아니라 스터디까지 진행해서 수강생들이 실제 낙찰받고 부자가 될 수 있도록 만들 예정입니다.
정말 이를 갈면서 강의를 준비했다고 하는데요.
건물만 20명의 낙찰자를 만들어 내겠다는 목표를 세우셨다고 합니다.
내일(목) 아침 7시에 예비모집 공고가 올라갈 예정이니, 건물주의 꿈 그리고 수억의 시세차익의 꿈을 이루고 싶으신 분들은 기대하셔도 좋습니다.^^