대법원경매 소액 고시원 건물 투자방법
안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘은 대법원 경매 소액 고시원 건물 투자에 대한 초기 투자금에 대한 편견을 깨고, 실제 투자 사례를 통해 현실적인 투자 전략을 제시해 드립니다.
특히, 30개 방을 갖춘 고시원 건물을 예시로 들어, 입지 분석, 권리 분석, 월세 수익 계산 등 실제 투자에 필요한 정보들을 상세히 설명해 드립니다.
고시원 투자
고시원의 초기 투자금은 2억에서 5억 사이가 일반적이며, 이는 고시원을 처음 낙찰받고 진행하는 데 필요한 자금으로 추정됩니다.
보통 대법원 경매로 나온 고시원 건물은 30실 규모로, 입지와 상가 개발 가능성을 분석하는 것이 중요합니다.
방 30개 기준으로 초기 낙찰 후 보증금 이체와 대출, 취득세 등이 필요합니다.
대법원경매를 통한 고시원 투자금은 기본적으로 최대 5억에서 최소 5천만 원 사이로 추정되며, 운영을 통한 고시원 투자의 경우 기본적으로 2억에서 3억 정도의 금액을 생각하지만, 일부는 1억 이하로도 생각할 수 있습니다.
대법원경매 고시원
블로그에서 설명된 물건은 4월 17일에 대법원경매로 입찰 가능한 상가 건물이며, 가격은 약 3억 7천9백만 원입니다.
이 경매 물건은 총 30실의 고시원을 포함하고 있으며, 근린 시설로 공고된 이 물건은 고시원으로 검색 시 나오지 않으며, 고시원의 경우 큰 평수의 근린시설로 찾아야 합니다.
고시원은 대개 100평 이상이라고 보고, 해당 물건의 가격은 더 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 있습니다.
고시원 건물 수요
대법원경매 고시원 투자 물건의 주요 수요 대상으로 영남대학교와 공공 주택 지구 등 주변 인프라를 활용하여 파악할 수 있습니다.
투자 물건의 입지를 분석하기 위해 지도에서 지적 편집도를 활용하여 버스 정류장 위치를 확인하고, 출퇴근 거리 및 시간 등을 계산합니다.
투자 물건의 주요 데이터 수집 방법으로 GPS를 이용한 거리를 계산하여 출퇴근 수요자를 확인하고, 이를 통해 직장인 수요를 예측할 수 있습니다.
그리고 고시원 투자의 경제적 수익인 월세 및 보증금을 분석하여 고시원 30개의 월세를 600만 원, 보증금을 2,100만 원으로 예상됩니다.
고시원 직장인 수요 분석
지도에서 파란색 계열은 공장이나 회사가 많은 지역을 나타내며, 이 지역은 출퇴근이 가능한 직장인 수요가 있음으로 추정됨을 다시 한번 더 확인합니다.
대법원경매 물건의 접근성 확인을 위해 버스 정류장 위치와 출퇴근에 걸리는 거리를 분석하며, 출퇴근 거리가 30분 이내라면 버스를 이용한 직장인 수요가 존재할 가능성이 높습니다.
읍 단위에 비해 시 단위에서는 직장인이 다양한 인프라를 누릴 수 있어 출퇴근이 용이하며, 따라서 시 단위 지역의 물건은 직장인 수요가 증가할 것으로 예상되며, 지도 분석을 통해 물건 근처의 출퇴근 거리와 회사 위치를 파악하여 직장인 수요를 확인할 수 있습니다.
직장인 수요의 경우 출퇴근 거리가 15분 내외인 회사 및 직장인들에 대한 충분한 수요가 있을 가능성이 있으며, 직원들이 물건 근처 인프라를 이용할 수 있는지를 검토하는 것이 중요합니다.
고시원 대학생 수요 분석
대법원경매 물건의 대학생 수요는 주로 대학교 인근의 걸어 다니기 좋은 인프라가 갖춰진 지역에서 발생합니다.
영남대학교 주변 식당 밀집 지역이 대학생 수요를 나타내는 지표로 활용되며, 다가구 건물이 많을 것으로 추정됩니다.
그러나 위에서 동그라미 구역 외 지역은 대학생 수요가 아닌 직장인 수요가 높다고 분석되며, 버스를 타고 이동하는 직장인들이 주 고객층일 가능성이 큽니다.
이러한 분석은 지도를 통해서 이루어지며, 현장 방문 없이 상가 투자에 대한 접근성 또한 제공합니다.
고시원 건물의 상가
대법원경매 물건의 임차인 현황을 통해 고시원에는 현재 전입자가 한 명뿐이며, 또 다른 임차인은 사업자 등록을 하여 2021년부터 상가를 운영 중이라는 것을 알 수 있습니다.
상가의 월세 수익을 통해 매매 가격을 계산하는 방법을 소개하며, 5% 수익률을 기준으로 하여 상가의 가치를 약 3억 원으로 계산하였습니다.
대법원경매 권리 분석의 핵심은 말소기준권리로, 2015년 3월 5일 기록을 기준으로 전입자와 사업자 등록 날짜를 비교하여 후순위 임차인은 대항력이 없습니다.
그리고 상가의 권리를 정확히 평가하기 위해서는 현장 조사를 통해 구체적인 가치를 확인하는 것이 중요합니다.
1층에 위치한 상가는 매력적일 수 있으며, 해당 물건은 상가로서 충분히 괜찮은 선택이 될 수 있다고 봅니다.
마치며
오늘 블로그에서 소개한 고시원 건물의 초기 투자금은 약 4,500만 원이며, 예상보다 낮은 투자금으로 시작할 수 있을 것으로 예상됩니다.
이 건물은 근린시설로 공고되며, 고시원으로 공고가 아닌 상가 건물로 공고되었다는 점이 가격 하락의 주요 원인입니다.
경산 지역에 위치하며, 지방 물건에 대한 투자 관심이 낮다는 점도 가격 하락에 영향을 미칩니다.
이런 물건의 경우 ① 부동산 중개소를 통해 임차인을 관리할 수 있는 시스템이 구축되어 있어 관리 부담이 적고 ② 고시원 건물은 주택 수에 포함되지 않아, 다수의 주택을 보유한 투자자에게 세금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.
오늘은 소액으로 투자 가능한 고시원 건물에 대해서 글을 작성했습니다.
더 많은 내용을 얻고 싶으시면 아래 영상을 참고하시기 바랍니다.