대법원 경매와 온비드 공매에서 명도
안녕하세요. 부자해커입니다. 명도란 단순히 이사하는 것뿐만 아니라, 집에 있는 점유와 행정적인 권리(공과금, 미납 관리비 등)까지 모두 깨끗하게 정리되는 것을 의미합니다.
명도확인서를 제공하는 조건과 실제 이사의 개념을 명확히 구분하는 것이 중요하며, 실질적인 점유 해제와 행정적인 절차의 완료가 모두 이루어져야 완전한 명도로 인정됩니다.
경매와 공매에서 명도
대법원 경매와 온비드 공매에서 명도란 단순히 이사한 상태가 아니라, 점유 해제와 행정적인 권리의 정리가 모두 완료된 상태를 말합니다.
명도 확인서는 일반적으로 배당을 받는 임차인에게 필요하지만, 대항력이 있는 임차인이 배당을 받지 못할 경우 불필요합니다.
혹시나 이사했음을 증명할 수 있는 서류를 통해 이사비를 추가로 요구하는 임차인의 경우, 법원에 명도가 완료되지 않았음을 주장해야 합니다.
기억하세요! 임차인은 이사 와 함께 모든 공과금과 관리비가 정산된 상태임을 확인해야 명도가 완료됩니다.
전세권과 명도
대법원 경매 전세권은 등기부등본에 등록된 권리로, 아래와 같이 전세권자가 ① 배당 요구나 ② 임의 경매 시 그 권리를 상실하게 됩니다.
이 경우에도 명도 확인서와 인감 증명서가 필요하지만, 전세권자는 전입 여부를 확인해야 하며, 전입된 경우 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인으로 분류된다는 것을 알아야 합니다.
전세권자와 임차인의 보증금을 구분하여 권리 분석을 해야 위험을 피할 수 있습니다.
전세권자와 대항력권자가 같을 경우 법적 판례
전세권 설정일과 전입일이 같은 경우, 동일인이면 대항력이 유지될 수 있지만, 그렇지 않으면 전세권자는 말소 기준이 됩니다.
2010마 900 대법 판례에 따르면, ① 전입한 사람이 ② 자신의 보증금을 보호하기 위해 ③ 전세권을 설정한 경우, ④ 전세권에 의해 전입이 소멸하는 것이 ⑤ 부당하다는 결론을 내렸습니다.
판례는 임차인을 보호하기 위한 목적으로 존재하며, 전입과 전세권의 권리 분석이 필수적으로 알아야 하는 판례입니다.
특히, 전세권과 전입된 사람의 이름이 같으면 주의해야 하며, 기존의 낙찰자가 대법원에서 3~4년 동안 소송을 진행했으나 지게 되었고, 해당 판례를 이해하는 것이 중요합니다.
명도 시 관리비 납부
임차인은 명도 확인서를 이용해 미납 관리비를 정리할 수 있으며, 보통 이러한 방식으로 해결됩니다.
또한, 소유주와의 협상을 통해 관리비를 정산하기도 하지만, 협상이 어려운 경우도 있어 미납 관리비를 사전에 체크하는 것이 중요합니다.
주의하세요! 소유주로부터 미납 관리비를 받아내기 어려운 경우가 많아 입찰 전 금액을 확인하는 것이 좋습니다.
미납 관리비 처리는 ① 금액 확인과 ② 공용 관리비 납부로 구성되며, ③ 전용 관리비인 전기, 가스, 수도 등이 포함되어 청구되는 경우가 있습니다.
꼭 관리 사무소에서 가스나 전기를 미납 관리로 간주하는 경우에 대한 대한 정리가 필요합니다.
입찰 시 고려 사항 : 미납 관리비
대법원 경매나 온비드 공매에 입찰 시에는 미납 관리비를 고려하여 입찰금을 산정하는 것이 바람직합니다.
미납 관리비를 공용 관리비와 전용 관리비를 구분하여 파악해야 한다고 말씀드렸는데요.
많은 사람들이 고액의 관리비 때문에 입찰을 포기하지만, ① 관리비 목록을 분석하여 전략적으로 입찰할 수 있다는 것과 ② 다른 사람이 미납 관리비만 고려하여 입찰가를 낮게 잡을 때, 우리는 ③ 공용관리비를 고려해서 조금만 더 높게 입찰하면 낙찰의 가능성이 높아진다는 것을 기억하세요!
마치며
오늘은 대법원 경매와 온비드 공매에서 전세권과 미납 관리비에 대한 명도에 대해서 설명해 드렸습니다.
명도는 우리가 넘어야 하는 작은 언덕일 뿐입니다.
너무 걱정하거나 두려워하지 마시고 함께 넘어가 보시며 어떨까요?
오늘 내용에 대해서 더 자세한 명도 팁을 얻고 싶으시면 아래 영상을 시청해 보시기를 추천해 드립니다.
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