대법원 경매 전세권 기초
안녕하세요. 부자해커입니다. 경매와 공매 초보자들이 실전 물건 분석 대신 이론 정보에만 의존하면, 실제로 좋은 물건을 고르는 능력을 놓치게 됩니다.
대법원 경매에서 중요한 것은 좋은 물건을 고르는 스킬을 향상시키는 것이며, 오늘은 전세권이라는 스킬을 쌓을 수 있도록 블로그를 작성했습니다.
전세권의 중요 개념
대법원 경매에서 전세권은 전입과 달리 등기부에 있는 자체로 힘이 있지만, 이론만으로는 이해할 수 없고, 선순위와 후순위 구분이 중요합니다.
선순위와 후순위를 구별하는 기준인 말소기준권리는 경매에서 빚을 없애고 부동산을 잘 팔기 위한 제도이며, 흙이 묻어있는 사과를 깨끗하게 닦는 수건 역할을 하는 독특한 제도입니다.
대법원 경매에서 후순위 전세권은 말소기준권리의 뒤에 있어 소멸되며, 신경 쓸 이유가 없으며, 법원에서 직권으로 말소처리하여 후순위 전세권자를 위한 배당을 해주고 끝냅니다.
선순위 전세권의 투자전략
선순위 전세권은 말소기준권리보다 먼저 존재하므로 후순위 전세권은 없어지지만, 선순위 전세권은 반드시 존재 여부를 확인해야 합니다.
대법원 경매에서 선순위 전세권을 싸게 살려면 해당 전세권이 배당 요구를 통해 돈을 받아 가는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
배당 요구 신청은 경매 진행 중에 가능하며, 경매가 진행되지 않으면 선순위 전세권자가 경매를 신청할 수 있습니다.
기억하세요! 배당 요구는 배당에 참석하여 돈을 받으려는 과정이며, 정상적으로 진행되면 선순위 전세권이 사라지는 결과를 불러옵니다.
선순위 전세권과 임의경매, 강제경매
임의 경매는 전세권과 근저당으로 경매를 신청하는 것으로, 이를 통해 전세권은 소멸됩니다.
강제 경매는 받을 돈을 법원에 증명하여 판결문을 받아 경매를 신청하는 것으로, 이는 돈을 금전적 요구로써 경매에 참여할 때 적용됩니다.
그리고 강제 경매로 선순위전세권 물건이 진행되면 전세권이 소멸되지 않기때문에 위험합니다.
전세권 투자전략 정리
대법원 경매 전세권의 소멸 조건은 ① 배당 요구와 ② 임의경매신청에 달려 있으며, 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생합니다.
선순위 전세권자의 금전적인 권리가 남아 인수 금액이 있는 경우 대출에 영향을 미쳐, 대출이 거의 불가능해딥니다.
또한, 앞서 설명해 드린 바와 같이 강제경매는 법원에서 받을 돈에 대한 판결을 받아 돈으로 진행되는데, 이것은 투자 시 위험한 케이스가 될 수 있습니다.
중요한 사항은 전세권자나 임차인이 배당 요청을 하거나 임의경매신청을 하면 명도확인서 때문에 명도가 간단하게 마무리될 수 있다는 것입니다.
전세권 위험 케이스 정리
정리해 드립니다! ① 배당 요구가 없거나 ② 강제경매로 신청된 경우는 투자자에게 위험하며, 강제경매신청은 임의경매와 다르다는 것 꼭 잊지 마세요.
투자자는 이러한 위험한 케이스를 경험하지 않도록 사전에 주의하고 공부를 게을리하지 않아야 합니다.
특수물건 완전정복반
부자해커는 매일 약 4-5시간을 라이브 방송 기획, 내용 구성, 물건 검색, 설명, 명언 준비에 투자합니다.
유튜브 영상이 너무 빨리 삭제되어 놀랐고 당황스러웠습니다. 하지만, 이런 일이 있을수록 부자해커는 '오기'가 발동하는 것 같습니다.
재매각, 전세권 등에 대한 강의 준비 요청이 끊이지 않았고, 라이브 설명만으로는 투자에 대한 충분한 확신을 주지 못한다는 생각이 들었습니다.
더 이상 회원들의 요청과 기대를 저버릴 수 없다고 판단했습니다.
그리고 이번에 재매각, 전세권, 임차권, 가장 임차인 등 특수물건 관련 내용에 대한 이론적 부분과 모든 변수에 대한 케이스를 완전정복하는 강의를 준비하기로 마음 먹었습니다.
강의 모집는 커리큘럼 마련 후 다음 주 월요일부터 진행되며, 이번이 마지막 기회로 한 번만 제공될 예정입니다.
