초보가 쉽게 접근할 수 있는 대법원 경매 단지 내 상가
상가 경매, 왜 지금 시작해야 할까요?
요즘 부동산 시장 이야기 많이 들리시죠? 이런 시기일 수 록 상가 경매에 주목해야 할 때라고 생각합니다.
왜 지금 상가 경매가 좋은 기회일까요? 가장 큰 이유는 바로 금리 인하 추세 때문이에요.
아직 시장에는 예전 높은 금리 때의 심리가 남아 있어서 상가 매수 가격이 낮은 상태이지만, 금리가 내려가면 상가의 순월세가 올라가고 사람들의 관심과 매수도 이어집니다. 결국에는 상가 가격도 점차 오르게 됩니다.
또 하나 중요한 점은 신탁 공매 물건이 늘어나고 있다는 거예요. 신축 상가인데도 분양이 안 돼서 신탁 공매로 나오는 경우를 많이 보고 있습니다.
이런 물건 중에는 이미 월세가 맞춰져 있는 경우도 많아서, 낙찰받고 바로 월세를 받을 수도 있다고 하니 정말 매력적이죠.
이런 기회는 평생 없을 수도 있기 때문에 여러 번 강조해도 부족함이 없어요.
단지 내 상가 경매, 아파트 경매랑 뭐가 다를까요?
우리가 경매를 생각하면 보통 아파트를 먼저 떠올리죠. 아파트 경매는 시세를 알아보기가 쉬워요.
네이버 부동산 같은 곳에서 ① 몇 평인지, ② 몇 층인지 확인하면 ③ 대략적인 가격을 바로 알 수 있습니다.
하지만 상가는 조금 다릅니다. 경매로 나온 상가 가격이 시세와 바로 연결되지 않아요.
상가는 잠을 자거나 생활하는 공간이 아니라 월세를 받는 곳이죠. 그래서 ① 상가의 가격은 ② 월세와 ③ 수익률로 정해집니다.
월세가 얼마인지, 그리고 그 월세가 매매가격 대비 얼마의 수익률을 내는지를 계산해서 상가의 가치를 판단하는 거예요.
아파트처럼 단순히 시세만 보고 판단하는 게 아니랍니다.
단지 내 상가 가격, 어떻게 계산하는 건가요?
단지 내 상가 또한 다른 상가들과 마찬가지로 가격을 계산하는 방법은 아까 말한 수익률을 활용하는 거예요. 먼저 단지 내 상가가 있는 상가건물의 각 층의 수익률을 알아야 합니다.
이건 ① 부동산 중개소에 물어보거나 ② 네이버 부동산 같은 곳에서 ③ 비슷한 상가의 매물 정보를 보면 알 수 있어요.
예를 들어, 경매로 나온 단지 내 상가의 ① 월세가 330만 원이고, 이 지역의 평균 ② 수익률이 4%라고 해볼게요.
그러면 월세 330만 원에 12개월을 곱하고 (연간 월세), 이걸 수익률 4%(0.04)로 나누는 거예요. 여기에 보증금을 더하면 대략적인 상가 가격이 나옵니다.
실제로 일산의 한 상가는 ① 월세 330만 원, ② 보증금 5000만 원에 ③ 경매 시작가 7억 1400만 원이었는데, ④ 4% 수익률을 적용하면 ⑤ 10억 4천만 원 정도의 가치가 있다고 계산되기도 했어요.
이렇게 계산해서 경매 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 거죠.
단지 내 상가, 초보 투자자에게 왜 좋을까요?
상가 투자, 처음이라 막막하게 느껴지시나요?
그렇다면 단지 내 상가부터 시작해 보는 걸 추천해요. 단지 내 상가는 아파트 단지 안에 있는 상가를 말하는데요.
가장 큰 장점은 바로 확보된 수요가 있다는 거예요. 단지에 사는 사람들이 기본적인 고객이 되어주니까요.
단지 내 상가가 얼마나 활성화되어 있는지 확인하는 방법도 어렵지 않아요. 네이버 로드뷰를 보면 됩니다.
로드 뷰로 ① 상가 건물에 간판이 꽉 차 있는지, ② 영업을 하고 있는지 확인해 보세요.
또, 임차인이 ③ 상가 내부에 인테리어를 잘 해놨는지 보는 것도 중요해요.
④ 임차인이 큰돈을 들여 인테리어를 했다는 건 그만큼 ⑤ 상가를 긍정적으로 보고 돈을 투자했다는 뜻이니까요.
이런 점들을 통해 단지 내 상가의 가치를 쉽게 파악할 수 있답니다.
상가 경매, 부자해커와 함께하면 뭐가 다를까요?
혼자 상가 경매를 공부하는 게 어렵다면, 부자해커와 함께 해보는 건 어떠세요?
부자해커는 12년간 부동산 경매에 매달려온 전문가로, 어려운 내용도 쉽고 핵심만 콕 집어 설명해 드리고 있습니다.
이번에 부자해커가 준비하신 상가,NPL 종합 마스터 과정은 상가 경매의 A부터 Z까지 배울 수 있는 6개월 과정입니다.
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안녕하세요. 부자해커입니다. 상가 + NPL 종합투자반을 함께 하는 [투자]마스터과정이 오픈 될 예정입니...
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① 상가 가격 계산법은 물론이고, ② 좋은 상가 물건을 찾는 방법, ③ 권리 분석, 그리고 ④ 상가 투자를 통해 얻은 수익의 세금을 줄이는 방법까지 배울 수 있습니다.
실제로 이전 기수 수강생들 중에는 경매 초보인데도 상가를 낙찰받고 억대 수익을 기대하는 분들도 많이 계십니다.
상가 투자는 ① dsr 적용도 받지 않고, ② 주택수에도 포함되지 않으며, ③ 취득세율도 증과가 없어서 주택 투자와는 다른 장점들이 있으니, 꼭 기억하세요^^