온비드 공매 상가 VS 신탁 공매 상가 뭐가 다를까요?
공매 상가와 신탁 공매 상가, 이름은 비슷한데 뭐가 다른가요?
상가 투자, 어렵게만 느껴지나요? 사실 알고 보면 재미있는 부분이 많답니다! 오늘은 상가 투자 방법 중 온비드 공매 상가와 신탁 공매 상가에 대해 이야기해 보려고 해요.
이름이 비슷해서 헷갈릴 수 있지만, 알고 보면 큰 차이가 있답니다. 온비드 공매 상가는 주로 '압류 재산'이라고 불러요. 세금 체납 등으로 인해 국가 기관이 압류한 재산이 공매로 나오는 경우죠.
신탁 공매 상가는 '기타 일반 재산'에 속해요. 신탁 회사에 맡겨진 상가가 공매로 나오는 경우를 말하죠.
쉽게 말해, 온비드 공매 상가는 나라에서 진행하는 경매와 비슷하다고 생각하면 이해하기 쉬워요. 둘 다 공매라는 이름으로 진행되지만, 어떤 재산인지에 따라 규칙이 조금씩 다르답니다.
이 두 가지의 가장 큰 차이점을 이해하는 것이 상가 투자의 첫걸음이라고 할 수 있어요.
어떤 점이 다른지 하나씩 살펴볼까요? 이 차이점을 알면 투자 기회를 보는 눈이 달라질 거예요.
상가 면적, 전용 면적과 공급 면적은 어떻게 다른가요?
상가 투자할 때 면적 개념은 정말 중요해요. 아파트와는 조금 다르거든요. 상가에서는 주로 전용 면적이라는 말을 많이 써요. 이건 임차인이 실제로 사용하는 공간의 크기를 말해요.
공매 압류 재산은 이 전용 면적을 기준으로 공고된답니다.
하지만 신탁 공매 상가는 경우에 따라 전용 면적일 수도 있고, 복도나 계단 같은 공용 공간을 포함한 공급 면적일 수도 있어요.
그래서 신탁 공매 상가에 투자할 때는 반드시 등기부등본이나 감정평가서를 보고 실제 면적을 꼭 확인해야 안전해요.
상가를 현장에서 조사할 때는 임차인이 실제로 쓸 수 있는 크기를 가지고 이야기하는 것이 중요해요. 아파트처럼 분양 면적을 가지고 이야기하는 것과는 다르죠.
상가는 임차인이 얼마나 효율적으로 공간을 사용할 수 있느냐가 중요하거든요. 이 면적 개념을 정확히 아는 것이 성공적인 상가 투자의 기본이랍니다.
임차인 승계, 공매와 신탁 공매는 어떻게 다를까요?
임차인 승계 조건도 공매 상가와 신탁 공매 상가가 다르답니다. 신탁 공매 상가는 임차인이 있다면 그 임차인의 조건을 그대로 인수해야 하는 경우가 많아요.
보증금이나 월세, 계약 기간 등을 그대로 승계 받는 것이죠. 그래서 신탁 공매 상가는 임차인 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 해요.
하지만 공매 압류 재산은 조금 달라요. 말소 기준 권리보다 나중에 들어온 임차인이 있다면, 그 임차인은 인수 사항이 아니랍니다.
만약 임차인이 영업을 잘 하고 있다면, 낙찰받은 사람이 임차인과 월세 협상도 가능해요. 기존 월세를 올리거나 조건을 변경하는 협상을 해볼 수 있는 거죠.
이런 차이 때문에 신탁 공매 상가는 임차인이 있는 물건을 그대로 인수받고 싶은 초보 투자자에게 적합할 수 있어요.
반면에 공매 압류 재산은 임차인과의 협상을 통해 더 큰 수익을 노릴 수 있는 경험 있는 투자자에게 더 유리할 수 있답니다.
상가 투자, 초보자는 어떤 물건부터 시작하는 게 좋을까요?
상가 투자, 막상 시작하려니 막막하게 느껴지죠? 특히 초보 투자자라면 어떤 물건부터 손대야 할지 고민될 거예요.
초보 투자자에게는 임차인이 이미 있는 신탁 공매 상가부터 시작하는 것을 추천하기도 해요. 임차인이 세팅되어 있다는 것은 바로 월세 수익을 얻을 수 있다는 뜻이니까요.
임차인이 있는 신탁 공매 상가는 바로 수익을 기대할 수 있고, 임차인 관리에 대한 경험을 쌓기에도 좋아요. 물론 임차인의 계약 조건을 잘 확인해야겠죠.
반면에 임차인이 없는 공실 상가는 초중 수 이상의 투자자에게 더 큰 기회가 될 수 있어요.
가격이 많이 유찰되어 싸게 살 수 있지만, 직접 임차인을 구해야 하는 노력이 필요하죠.
공실 상가에 투자해서 임차인을 맞추는 데 성공한다면, 그 경험과 노하우가 쌓여 더 큰 투자를 할 수 있는 발판이 될 거예요.
