전자소송으로도 힘든 LH임대주택 대법원경매 임차인 명도 방법
안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 경매 권리 분석이 왜 중요하고 왜 권리 분석을 정확하게 이해하면 투자를 잘할 수 있는지에 대해서 블로그를 작성해 봤습니다.
블로그 순서는 이렇게 작성해 봤습니다. 경매 투자에 많은 도움이 되시길 바랍니다.
1. 대법원경매 권리 분석의 중요성
2. 경매물건 투자 시 유의사항
3. 전자소송으로도 안되는 LH임대주택 명도
대법원경매 권리 분석의 중요성
대법원 경매로 부동산을 구매하게 되면 장점이자 단점이 하나 있습니다. 그것은 부동산 구매 시 공인중개사에게 수수료를 주지 않지만, 그만큼 스스로 공부해서 입찰해야 한다는 것입니다.
부동산 투자자가 경매 물건의 안전성과 위험을 평가해야 하며, 이를 위해 권리 분석이 필요합니다.
권리 분석은 쉽게 말해서 경매 투자자가 낙찰대금 외의 추가 비용이 발생하는지를 확인하는 과정이며, 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다.
첫 번째 낙찰받은 물건에 대항력 있는 임차인이 있는 경우
대법원 경매 배당절차에서 임차인의 보증금이 모두 배당받는다면 문제가 없지만, 그렇지 않은 경우 배당받지 못한 보증금 만큼 경매 투자자는 추가로 지불해야 하는 비용이 발생합니다.
두 번째 현장 점검을 통해 물건의 하자가 있는 경우
경매 부동산을 낙찰받고 현장에서 누수나 벽이 갈라져 있는 등 경매 부동산 자체에 문제점이나 이로 인해 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
이렇게 대법원 경매 낙찰대금 이외로 지출할 수 있는 모든 변수를 고려하는 것을 권리 분석이라고 합니다.
권리 분석의 90%는 현장조사가 필요 없다
현장조사가 아닌 서류나 인터넷으로 권리 분석만 잘하면 거의 90% 이상의 문제 된 물건은 제거할 수 있습니다. 그리고 이런 비율은 점점 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
그 이유는 부동산 정보를 제공하는 인터넷 사이트의 발달과 경쟁 때문입니다.
그렇기 때문에 서류상으로 권리 분석을 잘하고 부동산 정보는 인터넷 사이트로 잘 확인하는 것이 중요해지고 있습니다.
특히, 서류상으로 먼저 정확한 권리 분석이 필요하며, 대항력이 있는 임차인이 존재했을 때 조심해야 합니다.
경매 물건 투자 시 유의사항
우리가 경매 권리 분석에서 가장 주의해야 하는 사항은 ① 대항력 있는 임차인 ② 임차인의 배당신청 ③ 임차인의 배당금 전액 수령 여부입니다.
그럼, 현재 진행 중이 물건을 예시로 들어보겠습니다.
이 물건은 현재 진행 중에 있고 한 명이 낙찰받고 미납되었습니다.
그리고 미납한 사람은 보증금 1,800만 원을 잃어버리게 되었습니다.
대법원 경매 물건은 2019년 5월 10일에 전입하여 말소기준권리보다 빠른 대항력이 있는 임차인이 존재했기 때문입니다.
그리고 임차인은 송호익님이고, 한국토지주택공사는 이 임차인을 대신해 경매에 참여한 것으로 보입니다.
다만, 임차인은 배당 요구 종기 날짜가 지나서 배당요구를 했고 임차인의 대항력은 인수해야 하며, 이는 투자에 있어서 위험 요소가 됩니다.
특히, 소유주와 임차인의 성이 같을 경우라도, 낙찰 후 대출 여부는 가족 관계증명서 또는 다른 객관적인 자료가 있어야 가능합니다.
특히, 임차인이 관련 문서인 계약서등이 객관적인 자료로 인정되면, 대출이 진행되지 않는 상황이 생길 수 있으며, 이런 물건 투자 시 발생할 수 있는 명도 등의 복잡한 법적 문제를 사전에 이해하고 준비해야 합니다.
특히, 이렇게 대항력 있는 임차인의 경우 전자소송으로도 명도가 어려운데요. 이런 물건은 어떻게 명도하면 좋을까요?
LH임대주택 명도 방법
경기도 용인시의 라이프 아파트는 재건축 예정으로, 위치가 좋고 가격 상승 가능성이 높습니다.
현재 시세는 약 2억 8천만 원에서 2억 4천만 원대이며, 전세는 1억 5천만 원대입니다.
특히, 전세가 귀하다는 것은 중요한 투자 포인트가 될 수 있습니다.
다시 경매 물건으로 가서 명도와 수익을 함께 올릴 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
해당 물건의 시세는 약 2억 4천만 원으로, 유찰 후 1억 정도에 입찰 들어가고
전세 보증금으로 8,500만 원만 지급하면 되며, 한국토지주택공사에서 임차인을 대신해서 경매를 진행한다는 것이 중요 포인트입니다.
낙찰받고 나서 바로 ① 전세 임차인을 구하고 ② LH임대주택 담당자에게 전화해서 ③ 보증금 지급과 명도를 협상합니다. ④ 전세 임차인이 구해지고 명도 협상이 되면 바로 소유권을 이전합니다. ⑤ 전세 임차인의 보증금으로 LH임대주택 보증금을 처리하고 바로 매매를 진행해서 시제 차익을 얻으면 됩니다.
결국 최소 시세차익 4,000만 원에서 6,000만 원을 얻을 수 있는 기회로 이어집니다.
단, 중요한 단서는 LH임대주택이라는 것이고 명도 대상이 LH임대 담당자라는 것입니다.
전자소송 없이
LH전세임대 명도 방법
1전세임차인의 보증금으로
LH전세임대주택 보증금을 넣어 명도한다.
이렇게 대법원 경매는 정확히 아는 것과 그 내용을 투자물건에 접목하는 것이 매우 중요합니다.
이 밖에도 대법원 경매 물건 중 조심해야 하는 전세권과 블로그 내용에 대해 더 자세히 영상에 담아봤습니다.
시청해 보시고 안전한 투자에 도움이 되시기 바랍니다.