대법원경매로 낙찰된 고시원 사업자등록
대법원경매로 낙찰된 상가는 일반 주거와 달리 영업활동을 통해 수익이 발생하는 경우 반드시 사업자 등록이 필요합니다.
사업자 등록은 세무서가 합법적으로 영업활동과 수익 창출을 인정하고 과세할 수 있는 대상임을 확인하는 절차이며, 사업자 등록을 통해 해당 사업장에서 합법적인 수익 활동이 가능하며, 업종별로 구분되어 등록됩니다.
특, 상가의 사업자 등록은 국세, 지방세, 부가세를 징수하기 위한 법적 근거가 되는 제도이기 때문에 대법원경매로 상가를 낙찰받아서 운영을 하거나 임대를 주기 위해서 매우 중요합니다.
상가 사업자등록의 필요성
대법원경매 상가의 사업자 등록을 하기 위해서는 상가의 영업구분이 필요하며, 이는 영업을 등록, 허가, 신고의 세 가지로 나뉩니다.
영업 유형에 따라 요구되는 절차가 달라지는데, 예로 단란 주점과 같이 사회 질서와 관련된 업종은 허가제로 운영되어 정부의 엄격한 관리를 받게 됩니다.
하지만, 고시원의 경우 영업을 신고만 하면되며 소방 완비증명서만 있으면 사업자 등록이 가능합니다.
생활형 숙박시설은 호텔로 분류되어 위생과의 관리를 받으며, 단독으로 운영이 불가능하고 일정 규모(30개) 이상의 시설을 보유해야 합니다.
사업자등록에서 중요한 부분
대법원경매로 낙찰된 상가 투자 시 중요한 것은 사업자 등록 자체가 아닌 등록에 필요한 서류를 확보하는 것입니다.
예를 들면, 식당은 물과 폐수 사용량이 많고 위생 관리가 중요한 업종입니다. 과거 식당의 바퀴벌레 출몰 등 위생 문제는 소비자 보호를 위해 반드시 관리되어야 했습니다.
그로 인해, 시군 구청 위생과에서 식당 운영에 필요한 위생 점검을 실시하고 관련 서류를 발급받아야 하며, 위생 점검 관련 서류를 통해 사업자 등록 절차를 진행할 수 있습니다.
고시원 사업자등록
상가 중 고시원은 사업자등록을 위해 영업신고로 시작할 수 있는데, 고시원사업 시작을 위한 가장 핵심적인 요건은 소방 완비증명입니다.
소방 완비 증명은 소방서가 화재 설비 등록 완료를 확인해 주는 필수 서류이며, 이를 기반으로 사업자 등록증이 발급됩니다.
그렇기 때문에 사업자 등록 자체보다는 등록에 필요한 서류인 소방 완비증명 취득 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
고시원의 경우 화재 위험이 높고 화재 위험을 방지하기 위해 정부가 스프링클러 등 화재 관련 설비를 의무화할 정도로 소방 위험에 대해 매우 심각성을 강조하고 있습니다.
고시원 운영을 위해서는 먼저 소방서에서 소방 완비 증명 발급가능여부를 확인하고 대법원경매로 낙찰 후 발급받은 후, 이를 통해 사업자 등록을 진행해야 합니다.
고시원에서 고시원과 숙박시설의 분류 기준
대법원경매로 낙찰된 상가의 크기에서 고시원과 숙박시설을 구분하는 핵심 기준은 500제곱미터이며, 이는 전용면적과 공용면적을 합친 크기입니다.
500제곱미터 이상의 고시원은 숙박시설로 분류되어 소방 등 더 엄격한 관리 기준이 적용됩니다.
과거에는 모든 시설을 고시원으로 통합 관리했으나, 법 개정 이후 다중 생활시설, 숙박시설 등으로 세분화되었으며, 500제곱미터 이하의 고시원은 다중 생활시설로 분류되며, 이는 다중이용시설과는 다른 개념입니다.
다중이용시설은 큰 개념에서 많은 사람들이 이용하는 시설이라고 보면 되고 다중 생활시설은 다중이용시설 중 고시원이라고 이해하면 쉽습니다.
다만, 비슷한 용어인 생활형 숙박시설(호텔, 모텔)은 위생과에서 관리하지만, 500제곱미터 이상의 일반 고시원은 위생과 관리 대상이 아닙니다.
고시원과 다른 생활형 숙박시설의 투자 포인트
대법원경매 투자자들이 헷갈려 하는 생활형 숙박시설은 모텔/호텔 업종으로 분류되어, 일반 고시원과는 완전히 다른 사업 형태입니다.
최소 운영 기준을 충족해야 영업이 가능한데, 과거에는 30개 이상의 객실이 필요했으나, 최근에는 한 개 층의 객실만으로도 호텔 영업 신청이 가능하도록 법이 개정되었습니다.
그렇기 때문에 대법원경매로 생활형 숙박시설이 나온다면 단독 투자는 위험하므로, 전문 관리 업체를 통한 운영이 필수적이며, 이 경우 객실당 어느 정도의 관리 비용이 발생합니다.
특히, 한 호수의 생활형숙박시설은 불법 월세 영업으로 인한 대법원경매로 진행될 가능성이 높으므로, 투자 전 정상적인 영업 가능 여부와 관리 업체 선정을 반드시 확인해야 합니다.
대법원경매로 투자하는 생활형 숙박시설은 복잡해 보이지만, 핵심체크포인트만 정확히 파악하면 충분히 관리 가능한 투자 방식입니다.
마치며..
대법원경매로 진행되는 고시원과 생활형 숙박시설 또한, 상가의 큰 범주에 속합니다.
그리고 이런 상가투자는 대법원경매로 접근하면 매우 경쟁력이 좋습니다. 그 이유는 대부분의 대법원경매 투자자들이 상가를 어려워하고 있기 때문입니다.
아마, 상가 투자가 어렵게 느껴지는 이유는 내용의 난이도가 아닌 투자 대상의 다양성(신발가게, 과일가게, 레스토랑, 커피숍, 고시원 등) 때문일 것입니다.
이렇게 상가투자에서 중요한 부분은 투자자가 모든 것을 공부할 필요 없이, 전문가가 정확한 투자 포인트를 제시하고 단계별 업그레이드 방향을 안내하는 것이 효율적입니다.
이번에 부자해커가 상가종합투자과정을 준비하고 있습니다.
15주 과정의 커리큘럼은 공매 상가, 신탁 공매 상가, 경매 상가, NPL 상가 등 다양한 투자 방식을 포함하며, 식당, 고시원, 호텔, 공장, 펜션, 농어촌민박 등 다양한 상가 종류의 투자 포인트를 다룰 예정입니다.
특히, 수강생들이 함께(공동) 투자 과정을 통해서 상가투자 전반적인 과정의 진행 방식과 처리 과정을 상세히 배우며, 실제 투자로 이어질 수 있도록 체계적으로 준비하고 있습니다.
부자해커의 상가종합투자반 많이 기대하셔도 좋습니다.
PS
오늘 블로그는 시청자들의 고시원과 생활형 숙박시설에 대한 질문의 답변으로 작성되었으며, 더 자세한 내용과 더 많은 내용이 궁금하신 분들을 위해 아래 영상을 올려드리니, 시청해 보시기 바랍니다.
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