안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 서울 오피스텔보다 더 대박인 서울 빌라를 신탁 공매로 투자하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.
서울에 있는 아파트를 투자하지 못한 수요가 오피스텔과 빌라로 몰리고 있는데요.
이렇게 수요가 빌라나 오피스텔로 향했을 때, 우리는 어떻게 준비해야 할까요?
부자해커는 과감하게 오피스텔보다는 빌라 그리고 신탁 공매로 준비하시라고 말씀드리고 싶습니다.
오피스텔과 빌라는 일반 사람들에게는 비슷하게 보일 수 있지만, 투자하는 사람들에게는 완전히 다른 양상을 보입니다.
그 이유는 시세 조사 과정에 있습니다.
오피스텔
시세 조사 과정
신탁 공매로 양천구에 있는 오피스텔이 진행되고 있습니다. 방 세 개 화장실 두 개인 오피스텔인데요.
실평수 22평짜리 오피스텔이 5억 2천만 원까지 유찰되었습니다.
그리고 3억 4천만 원까지 유찰될 예정입니다. 이렇게 오피스텔이 신탁 공매로 진행되면 인터넷을 통해서 시세를 알아보는데요.
부자해커의 경우 네이버 부동산을 자주 이용합니다.
보통은 소재지에 주소가 있고 건물 이름까지 같이 나오는 경우가 많습니다.
하지만, 이 물건의 경우 주소만 나와있습니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요?
부자해커가 건물 이름을 찾는 Tip을 드리겠습니다.^^
신탁 공매물건을 검색하고 나서 보는 신탁 공매공고 지를 확인하시고 전자 지적도를 클릭해 보세요.
화살표가 있는 네모 박스인 전자 지적도를 클릭하면 지도가 나옵니다. 그리고 그 지도를 크게 확장시키면 이렇게 오피스텔의 건물 이름이 나옵니다.
신목동 비바힐스오피스텔이라고 나와있는데요. 이 건물 이름을 가지고 오피스텔 가격을 네이버 부동산에서 찾으시면 됩니다.
네이버 부동산에서 신목동비바힐스라고 분류되어 있고 그곳을 클릭하면
이렇게 신탁 공매로 진행되는 오피스텔과 비슷한 물건이 얼마에 나왔는지 알 수 있습니다.
감정가격이 5억 8천이면 거의 매물과 같은 가격이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 3억 4천만 원까지 유찰되면 얼마나 싼지를 알 수 있습니다.
이렇게 신탁 공매로 진행되는 물건의 주소와 그 주소를 통해서 건물 이름을 찾으면 시세 조사를 하게 되는데요. 이 방식은 일반 아파트와 똑같습니다.
신탁 공매 오피스텔
시세 조사 방법
1. 신탁 공매 오피스텔
주소 확인
2. 신탁 공매 오피스텔
건물 이름 확인
3. 네이버 부동산에서
오피스텔 건물 이름 확인
4. 신탁 공매 오피스텔과
비슷한 크기를 찾음
5. 둘의 가격을 확인해서
싸면 입찰 고려
위 방법에서 오피스텔을 아파트로만 바꾸면 아파트 시세 조사도 같습니다. 어때요? 시세 조사가 어렵나요? 매우 쉽다는 것을 아실 거예요.
이렇게 시세 조사 방법이 쉽기 때문에 누구나 오피스텔 가격을 확인하기 쉽고 쉽게 투자를 할 수 있습니다.
그리고 경매나 공매로 투자를 하게 되면 모두 우리의 경쟁자들이 되는 구조입니다.
빌라
시세 조사 과정
신탁 공매로 마포구에 있는 다세대주택 즉 빌라가 진행되고 있습니다. 약 20평짜리 빌라인데요. 얼마에 가격이 매겨졌을까요?
감정가격은 5억 5천만 원에 매겨졌습니다. 그런데, 최저가격이 7억 2천만 원이네요. 경매만 하셨던 분들은 이게 뭐지? 하고 궁금해하실 거예요.
신탁 공매는 신탁회사에서 공매로 진행되지만, 진행되는 조건은 돈을 빌려준 은행의 입장을 많이 적용합니다. 그래서 이번과 같이 감정가격보다 높은 최저가격이 종종 있으니, 신경 쓰지 않아도 됩니다.
아마, 최저가가 높아서 10% 유찰되는 횟수의 량을 늘리기 위한 것으로 보이고 많은 유찰횟수로 입찰자들을 꼬시려고? 하는 것 같습니다.
그리고 결국에는 신탁 공매라는 특성과 빌라는 특성으로 최저가까지 유찰될 것으로 예상됩니다.
3억 6천만 원까지 유찰될 것으로 보이는데요. 네이버 부동산을 통해서 시세 조사를 해보겠습니다.
이렇게 주소와 제이빌리지라는 건물 이름까지 있는데, 시세 조사가 쉽지 않을까? 하는 분들도 있으실 거예요. 그럼 네이버 부동산을 확인해 보겠습니다.
빌라는 네이버 부동산에서 찾아보면 이렇게 화면이 나옵니다. 어떤 차이점인지 확인되셨나요?
먼저, 오피스텔을 보겠습니다.
다음으로 빌라는 보겠습니다.
둘 다 주소창에서 동까지는 비슷하게 나오지만, 오피스텔은 단지까지 나온 것을 알 수 있습니다.
빌라는 보이지 않습니다. 즉 빌라는 건물 이름으로 가격을 검색할 수 없기 때문에
거의 300개가 넘는 물건들을 일일이 클릭해서 신탁 공매로 나온 물건과 비슷한 물건을 찾아야 합니다. 그리고 가격을 비교해서 신탁 공매물건 가격이 낙찰받을 만한 가격인지 확인해야 합니다.
어때요? 건물 이름으로 단지를 통해서 묶어서 매물을 검색하는 오피스텔과 그 단지가 없이 일일이 다 찾아서 검색해야 하는 빌라의 시세 조사 차이점이 보이시나요?
이 두 개의 차이점 때문에 오피스텔보다 빌라는 시세 조사가 최소 4~5배 정도 어렵게 되고 일반 사람들은 아예 손도 못 대게 됩니다.
이렇게 네이버 부동산을 통해서 시세 조사를 하는 방법이 쉽지는 않지만, 부자해커만의 방식으로 찾아봤습니다.^^
신탁 공매 빌라가 5억 5천만 원으로 감정평가되었고 3억 4천만 원까지 유찰될 예정인데요.
신탁 공매물건보다 약 7평 정도 작고 방은 하나 정도 적은 빌라가 5억 6천만 원에 매물로 나왔습니다.
그리고 비슷한 층이라서 이 물건 가격이 신탁 공매 물건의 보수적인 가격으로 보입니다.
이렇게 서울 아파트를 사고 싶은 수요가 살 수 없는 상황에서 다른 부동산인 오피스텔과 빌라로 발길을 돌리고 풍선효과로 빌라로 투자자가 몰릴 때가 기회입니다.
빌라는 아파트 대체제이지만, 아파트보다 인식이 좋지 않고 오래되고 낡았다는 이미지가 큽니다. 하지만, 아파트보다 싼 가격에 거주하려는 수요가 있고 싼 가격 때문에 투자하려는 수요가 많아지고 있습니다.
그리고 아파트와 경쟁하기 위해 빌라의 경우 내부에 빌트인 에어컨이나 탑 측에는 복층 등 내외부 인테리어와 더 나은 주거공간을 만들려고 진화 중입니다.
하지만, 일반 사람들의 빌라에 대한 부정적인 시선과 투자를 하더라도 경매에만 집중되어 있는 상황이 여러분들께 기회가 됩니다.
이렇게 경매 낙찰가율이 껑충 뛸 때에는 경매가 아닌 공매 그리고 신탁 공매로 투자방법을 바꿔야 합니다.
그리고 이런 투자방법은 부동산 상승기에서 누군가의 시드머니를 연봉의 몇 배에서 열 배까지 불려주고 누군가에게는 경제적 자유를 안겨줄 것입니다.
부자해커의
공매/신탁공매 물건추천반
모집 마감일 : 9월 26일(목)
부자해커는 경매 강의 9년, 공매 강의를 8년째 하고 있습니다.
그리고 총 낙찰자 수만 약 2천5백 명이 넘어가고 있습니다.
이번에 이 글을 읽는 분들이 부동산 상승기에서 연봉의 열 배 가까운 시드머니를 만들고 경제적자유를 만들 수 있도록 공매/신탁공매물건추천반 강의를 준비했습니다.
7주로 공매와 신탁 공매의 모든 것을 보여드리고 매주 수백 개의 물건은 검토하고 찾아오겠습니다. 그리고 수강하시는 분들이 모두 낙찰받을 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
이번 공매/신탁공매물건추천반을 통해서 부동산 상승기에서 여러분들의 자산 상승과 부자로의 길로 들어가 보시기 바랍니다.^^
강의에 대한 자세한 사항은 아래 9분짜리 영상을 잠깐 참고하시면 되셔요^^