월세 800만 원 나오는 3억 대 고시원, 경매 투자자의 시점에 중요포인트

3억 대 고시원에서 월세 800만 원이 나온다는 말을 들으면 누구나 귀가 솔깃해집니다. ​다주택자에게 고시원이 눈에 띄는 이유는 주택 수에 포함되지 않는다는 점입니다. ​취득세도 여러 채를 가진 상태에서 규제지역이나 비규제지역의 주택을 추가로 사면 8%, 10%까지 올라갈 수 있는데, 고시원은 그 부담을 피할 수 있습니다.​다만 제가 이 대목에서 중요하게 본 것은 세금 계산보다 정책이 어디로 향하는지를 먼저 봐야 한다는 점입니다. ​① 정책을 찬성하거나 반대하는 시선이 아니라, 그 ② 정책으로 어떤 대학이 바뀌고 ③ 학생 수가 어떻게 변하는지를 살펴보라는 것이죠. ​'서울대 10개 만들기'가 대학가 수요를 바꾼다서울대 10개 만들기 프로젝트의 2026년 대상은 부산대, 전남대, 충남대입니다. 이 대학들의..

[모집마지막/상가본격반]대법원경매 상가주택이 경쟁이 없는 이유

첫째, 지역이 충청남도예요. ​대법원경매 투자자 대부분은 수도권에 있고 서울이나 경기도에 사는 사람은 지방까지 내려가는 것 자체를 부담스러워해서, 검색할 때 충청도 물건을 아예 빼 버리는 경우가 많습니다. ​그래서 수도권 투자자 상당수는 이 물건을 보지 않을 가능성이 높습니다.​둘째, 아파트가 아니에요. ​아파트에 익숙한 투자자는 근린주택을 잘 보지 않아요. ​상가와 주택이 섞인 건물이라 검색 조건에서도 일반 다가구와 다르게 분류돼 있어서, 다가구를 찾는 사람에게는 잘 안 보일 거예요.​셋째, 빨간색 때문에 공부가 필요해요. ​권리나 토지 문제를 확인해야 하니 그냥 넘기는 사람이 많습니다. 이 물건은 원래 9억 8천만 원 정도로 나왔어요.​33%까지 유찰될 것으로 보고, 최저 3억 4천만 원 정도까지 떨..

대법원경매 정보지만 믿었다가 생기는 일

대법원경매를 공부하다 보면 한 번쯤 이런 생각을 하시죠. ​"경매정보지에 다 나와 있는데, 굳이 법원 서류까지 볼 필요가 있을까?" ​저도 과거에는 이렇게 생각했습니다.​경매정보지는 틀릴 수 있습니다대법원경매 정보지는 중요한 출발점이지만, 그 내용을 그대로 믿으시면 안 됩니다. ​법원 자료를 사람이 하나하나 옮겨 적는 대신 프로그램으로 만드는 경우가 많기 때문이에요. ​제 경험상 정보지는 대략 95%는 맞지만, 5% 정도는 틀릴 수 있습니다.​더 조심하셔야 할 부분은 정보지에 적힌 내용과 실제 권리관계가 다를 수 있다는 점이에요. ​예를 들어 정보지에 '허그 인수 조건 변경'이라고 나와 있어도, 그것이 곧 대항력 포기를 뜻하지는 않습니다. ​① 법원에 서류가 제출되고, 그 ② 서류가 매각물건명세서에 올라..

대법원경매 말소기준권리와 임차인 대항력은 서류가 아니라 날짜 한 줄에서 갈린다

대법원경매 공부를 조금 해 본 분이라면 "대항력"이라는 말을 한 번쯤 들어 봤을 겁니다. ​그런데 이 말이 실제 물건 앞에서 어떤 무게를 갖는지는 막상 설명하려면 막막해집니다. ​오늘은은 대항력, 전입, 말소기준 권리 같은 용어를 하나씩 풀어 보면서, 권리분석이 결국 날짜 한두 줄을 정확히 읽는 일이라는 점을 차근차근 설명해 보겠습니다.​대항력은 서류가 아니라 날짜 한 줄에서 갈린다먼저 용어부터 짚겠습니다. ​대항력이란 임차인이 집주인이 바뀌어도 "이 집에서 계속 살겠다", "보증금을 받을 때까지 나가지 않겠다"고 주장할 수 있는 힘입니다. ​그런데 대법원경매에서는 이 힘이 낙찰자에게 큰 부담이 됩니다. ​대항력 있는 임차인은 보증금을 끝까지 돌려받아야 하는데, 법원이나 자산관리공사에서 다 받지 못하면 ..

첫 번째 물건: 60개 방을 가진 고시원첫 번째로 서울 은평구의 고시원입니다. 방이 60개이고 한 달 임대료가 약 2,400만 원입니다. ​고시원은 주택이 아니어서 주택 담보대출 규제가 적용되지 않는다는 점도 중요합니다. ​낙찰가 20억 원 기준으로, 환산소득을 인정하는 은행을 찾으면 80% 이상, 잘 되면 90%까지 대출이 가능하다고 봅니다. 고시원에는 특별히 조심할 점이 있습니다. ​많은 사람이 한 건물에 모여 살기 때문에 화재에 민감합니다. ​그래서 고시원을 운영하려면 '고시원 운영업' 사업자 등록과 소방 완비증이 필요합니다. ​소방 완비증은 화재가 났을 때 대처할 설비가 모두 갖춰졌다는 증명서입니다. ​입찰 전에 관할 소방서에 전화해 확인해 보시는 것이 중요하며, 낙찰 후에는 소방서가 현장을 다시..

부동산 투자에서 "이 집이 주택인지 아닌지"는 세금과 대출을 좌우하는 아주 중요한 질문입니다.​그런데 이 답을 알려주는 서류가 바로 건축물대장입니다.​그럼 이 서류에서 무엇을 봐야 할까요?세금은 건물이 주택인지 오피스텔인지에 따라 달라져요. ​주택이면 세금과 대출 제한이 더 크고, 오피스텔이면 세금 부담이 다주택자들에게는 훨씬 작기 때문에 건축물대장에서 용도가 무엇인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. ​예로 ① 1층이 가게이고 ② 위층이 사무실이라고 적혀 있으면, ③ 그 건물은 주택이 아니라는 뜻이에요.​그래서 건축물대장에서 "용도"가 어떻게 적혀 있는지가 매우 중요합니다. 이렇게 1층이 소매점이고 위층이 오피스텔이라고 적혀 있다면, 그 건물은 주택이 아니라는 뜻입니다.어렵게 공부하지 말고, 봐야 할 칸만 보세..

대법원경매 이야기만 나오면 "요즘 경매는 레드오션이라 30명, 40명씩 몰려서 먹을 게 없다"라고 한숨 쉬는 분들 많으시죠. ​누구나 보기 쉬운 깔끔한 아파트 매물만 쳐다보고 있으니 매번 높은 경쟁률에 부딪히는 것입니다. ​하지만 남들이 "어라? 이거 권리가 복잡하고 위험해 보이는데?"라며 도망치는 물건 속에 진짜 10억짜리 기회가 숨어있다면 어떨까요?​핵심 노하우는 바로 '가장임차인(가짜 임차인)'을 파악해 값싸게 낙찰받는 기술입니다. 17억짜리 알짜 신축 상가주택이 왜 6억 원대까지 유찰될 수밖에 없는지, 그 비밀을 아주 알기 쉽게 커피 한잔 나누듯 풀어드릴게요.17억짜리가 6억으로? 실전 상가주택 대박 사례 분석이 비밀을 실제 대법원경매 물건에 적용해 보면 입이 떡 벌어지는 수익 구조가 나타납니다...

요즘 "부동산으로 월세 좀 받아보고 싶다"라는 생각을 하다가도, 뉴스를 보면 금세 마음이 답답해집니다. ​서울 아파트는 대출받기도 하늘의 별 따기이고, 토지거래허가구역으로 묶여 "실제로 들어가 살아야만 집을 살 수 있다"라는 강력한 규제까지 버티고 있기 때문입니다. ​그렇다면 아파트 규제를 피해 매달 꼬박꼬박 든든한 월급처럼 돈이 들어오게 만드는 방법은 정녕 없을까요?놀랍게도 아파트 규제를 완전히 비껴가면서 매달 수천만 원의 현금흐름을 만드는 알짜 투자처가 있습니다. ​바로 대법원경매로 나오는 '서울 초역세권 상가 건물(고시원)'입니다. 실제로 서울 지하철역 바로 앞에 방 60개짜리 고시원 건물이 대법원경매로 나왔지만, 사람들은 거의 모르고 있습니다.​오늘은 부동산 용어가 낯선 분들도 쉽게 이해할 수 있..

길을 걷다 보면 유동 인구가 많고 장사도 꽤 잘 되는 프랜차이즈 매장을 종종 보게 됩니다. 그런데 이런 유명 프랜차이즈 매장이 있는 상가가 통째로 대법원 경매 시장에 나오면 사람들은 흔히 "장사가 안 돼서 망했나 보다", "상권이 완전히 죽었나 보다"라고 짐작하곤 하죠.​하지만 겉으로 보이는 현상 이면의 권리관계와 개발 계획을 자세히 들여다보면, 대중의 착각 속에 엄청난 기회가 숨어 있는 경우가 많습니다.​최근 평택의 대단지 아파트 사이에 위치한 던킨도너츠 상가 대법원경매 물건 역시 마찬가지입니다. 겉보기엔 '폭락한 상가'처럼 보이지만, 실상은 상권 실패가 아닌 개발 시행사의 자금 경색과 맞물려 나온 알짜 물건이었기 때문입니다. ​장사 잘되는 던킨! 왜 경매로 넘어갔을까?유명 프랜차이즈 매장이 입점해 있..

많은 분들이 공매나 신탁공매 투자를 망설이는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 '명도'에 대한 두려움입니다.​공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 명도가 어렵다는 편견이 지배적이죠. ​하지만 이는 사실과 다릅니다.물론 공매는 인도명령이 없지만, 그렇다고 명도가 불가능한 것은 아닙니다. ​① 임차인 정보가 없는 경우, ② 공매 담당자에게 연락처를 남겨 점유자와 연결을 시도하거나, ③ 직접 현장에 포스트잇을 붙여 연락을 유도하는 방법이 있습니다. ​의외로 공매 물건은 점유자들이 공매 진행 사실을 모르는 경우가 많아 연락이 오는 경우가 많습니다. ​또한, 한전, 가스, 수도 등 공공기관에 연락하여 미납 요금 납부자를 확인하는 방법도 유용합니다. 명도는 케이스 바이 케이스이며, 점유자의 반응에 따라 유연하게 대..