재개발기초! 종전자산과 비례율 그리고 권리가액

재개발 투자의 첫걸음: '조합원 지위' 이해하기재개발 투자를 시작할 때 가장 먼저 이해해야 할 것은 바로 '조합원 지위'입니다. ​여러분이 재개발 구역 내의 물건을 구매한다는 것은, 그 물건을 소유하고 있던 기존 사람의 지위를 그대로 승계하는 것을 의미합니다. ​이 지위는 ① 새 아파트를 받을 수 있는 권리일 수도 있고, 때로는 ② 현금으로 청산될 수도 있는 지위입니다.​특히 일반 매매로 재개발 물건을 구매할 때는 반드시 계약서에 '입주권이 나오지 않으면 계약은 무효로 한다'는 특약사항을 넣어야 합니다. 중개소나 조합도 사람이 하는 일이라 실수가 있을 수 있고, 간혹 입주권이 나오지 않는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. ​이처럼 기존 소유주의 지위를 꼼꼼하게 확인하는 것이 재개발 투자의 가장 중요한 ..

판례를 통한 3억 수익, 모아타운 대법원경매 물건 분석

판례를 활용하여 3억 이상의 수익을 낼 수 있는 물건을 살펴보겠습니다. ​사당동 모아타운 지역의 대법원경매 물건입니다. ​사당동은 강남 접근성이 매우 좋아 평당 2천만 원이던 빌라가 최근 1억 원까지 올랐습니다. ​2026년 8월에 1억 원을 찍었으니, 지금 시기에 4천만 원에 사서 1억 원에 팔면 큰 수익을 얻을 수 있는 것이죠.이 물건은 현재 2억 8천6백만 원에 대법원경매로 나왔지만, 최근 실거래가는 5억 2천8백만 원, 매물은 5억 4천만 원에 나와 있습니다. ​즉, 낙찰받으면 3억 가까이 수익을 낼 수 있는 물건입니다. ​이 물건의 숨겨진 포인트는 무엇일까요?​이 물건은 임차인이 2020년 5월 18일에 전입하여 ① 대항력이 있지만, ② 확정일자와 ③ 배당 요구가 없습니다. ​일반적으로는 인수..

저는 지난 13년간 부동산 투자를 하면서 수많은 분들을 만나왔습니다. ​① 기회가 왔을 때 '어떻게 하지?' 하고 망설이거나, ② 자신의 상황 때문에 안 될 이유만 찾는 분들이 많았습니다. ​하지만 ③ 어떤 상황에서도 기회를 잡기 위해 노력하고 만들어가는 분들이 결국 성공합니다. ​④ 지금이 바로 그런 기회의 타이밍이라고 생각합니다.​최근 서울 광진구 구의동에 위치한 빌라 대법원경매 물건은 이러한 기회를 잘 보여주는 사례입니다. ​1년 전만 해도 유찰되었을 법한 3억 7천만 원짜리 빌라가 지금은 재개발 기대감으로 인해 높은 가격에 낙찰되고 있습니다. ​이 물건은 신통기획으로 지정되어 사업 속도가 붙으면서, 향후 아파트로 바뀌었을 때 충분한 수익을 얻을 수 있다는 기대감에 사람들이 몰려들고 있는 것이죠. ..

대법원경매! 온비드공매! 하면 딱 떠오르는 단어가 있습니다.​'명도'낙찰받은 집에서 사람을 내보내는 일을 명도라고 하는데요. ​대법원경매와 온비드공매를 시작하는 분들이 가장 어려워하고 심지어는 수년간 경공매 투자를 하는 분들도 어려워합니다.하지만 걱정 마세요!부자해커스쿨에는 명도방이 있습니다. 부자해커스쿨 명도방명도방은 약 3년 전인 2024년 1월부터 만들어졌는데요.​수강생들이 대법원경매 특히 온비드공매로 낙찰받은 부동산에 대해서 명도를 가장 어려워했었습니다.​그래서 부자해커스쿨에서 두 팔 걷어붙이고 명도를 케어해주는 명도방을 만들었습니다.​지금은 약 300여 명이 명도방에 계십니다. ​명도방에서는 경공매 아파트뿐만 아니라 빌라, 상가, 다가구 심지어는 숙박시설까지 낙찰받고 명도를 진행했고 명도에 대한..

1996년 판례: 임차인의 대항력은 없다![95다55474]첫 번째 판례는 1996년에 나왔습니다. ​이 판례의 핵심은 ① 공부상과 현황이 다를 때, ② 임차인이 현관문의 표시대로 ③ 주민등록을 한 결과 ④ 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, ⑤ 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이 없다고 판시한 것입니다. ​예를 들어, 내가 101호를 낙찰받았는데 현장에 가보니 102호로 되어 있고, 임차인이 102호인 줄 알고 전입해서 살고 있다면, 이 임차인은 대항력을 인정받을 수 없다는 뜻입니다. ​이 판례를 명도 과정에서 임차인에게 제시하면, 임차인은 옆 호수로 이사 가거나 대항력을 잃게 됩니다.​이는 유찰된 물건을 싸게 낙찰받아 큰 수익을 얻을 수 있는 중요한 포인트가 됩니다.2014년 판례: 서류가 우선이..

최근 부동산 시장의 변동성이 커지면서, 많은 분들이 내 집 마련의 꿈을 잠시 미루거나, 투자 기회를 찾기 위해 고심하고 계실 텐데요. ​특히 서울 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서, "과연 나도 서울에 집을 가질 수 있을까?" 하는 막막함을 느끼는 분들이 많습니다. ​하지만 이런 시기에도 똑똑하게 접근하면 의외의 기회를 잡을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? ​경매, 재개발 빌라 투자의 새로운 지평을 열다서울 광진구 중곡동에 위치한 한 재개발 빌라 대법원경매 물건을 예시로 들어볼게요. ​현재 이 지역의 빌라들은 대부분 7억 원 이상을 호가하며, 평당 9,600만 원까지 거래된 사례도 있습니다. ​하지만 대법원경매로 나온 이 물건은 감정가 1억 8,400만 원으로 시작해, 최종적으로 2억 4,500만 원..

마포구 공덕동에 위치한 단독 주택입니다. ​감정가 3억 1,400만 원에 나왔으며, 이 역시 재개발 구역 안에 있습니다. ​공덕역 바로 위에, 애오개역 바로 밑에 위치하여 입지가 매우 좋습니다.​재개발닷컴에서 공덕동 인근 빌라 매물을 확인해 보니, 대지권 평당 1억 1천만 원에서 1억 5천만 원 정도의 시세를 형성하고 있습니다. ​이 물건의 토지 면적은 7평이므로, 보수적으로 계산해도 약 7억 7천만 원에서 10억 5천만 원의 가치가 있습니다. ​현재 감정가 3억 1,400만 원과 비교하면 약 7억 5천만 원의 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.​하지만 이 물건은 '구분 소유적 공유 관계'라는 난이도 있는 개념이 적용됩니다. ​구분 소유적 공유란, 하나의 건물을 여러 명이 소유하되 각자 특정 부분..

최근 정부가 발표한 '청년 미래 보금자리론'에 대해 많은 청년들이 불만을 표하고 있습니다. ​특히 '비아파트'에만 적용된다는 조건 때문에 "평생 빌라나 오피스텔에서 살라는 거냐"라는 비판의 목소리가 높은데요. ​하지만 저는 이 정책을 단순히 비판의 대상으로만 볼 것이 아니라, 그 안에 숨겨진 기회를 포착해야 한다고 생각합니다.청년 미래 보금자리론, 핵심 내용은?청년 미래 보금자리론은 만 39세 이하의 생애 최초 주택 구입 청년을 대상으로 합니다. ​① 주택 가격은 4억 원 이하, ② 전용면적 85제곱미터 이하의 ③ '비아파트'에만 적용되죠. ​여기서 비아파트란 빌라, 오피스텔 등을 의미합니다. ​④ 대출 한도는 매매가의 최대 80%까지이며, ⑤ 연 3%대의 낮은 금리로 ⑥ 30년 만기 대출이 가능합니다...

최근 몇 달 사이, 재개발 시장이 정말 뜨겁습니다. ​특히 서울 지역의 재개발 구역에서는 몇 달 만에 수억 원씩 버는 분들이 속속 나오고 있어요. ​왜 이렇게 재개발이 핫할까요? ​바로 ① 빌라 투자를 통해 ② 저렴한 가격으로 시작해서, ③ 전세를 끼고 ④ 갭투자까지 가능하기 때문입니다. ​게다가 신축 아파트 분양권까지 노릴 수 있으니, 이보다 더 좋은 기회가 있을까요?​제가 재개발을 계속 강조하는 이유는, 이 시장이 핫해진 지 두세 달밖에 되지 않았기 때문입니다. ​만약 1년 정도 지났다면 이미 '피(프리미엄)'가 많이 붙어 투자금이 많이 들었을 거예요. ​하지만 지금은 아직 ① 피가 붙지 않은 구역들도 많고, ② 두세 달 뒤에는 2억에서 3억씩 피가 붙을 물건들이 나올 수 있는 시기입니다. ​지금이야..

토지 투자를 어렵게 생각하는 분들이 많지만, 사실 소액으로도 충분히 시작할 수 있는 방법이 있습니다. ​그중 하나가 바로 '지분 투자'인데요. 지분 투자는 전체 토지 중 일부 지분만 매입하는 방식입니다. ​예를 들어, 648평의 토지 중 129평만 경매로 낙찰받는 식이죠. NO리스크 프로젝트팀에서 실제로 370만 원에 낙찰받은 물건을 예로 들어볼게요. ​이 물건은 감정가가 1,700만 원에 달했지만, 지분이라는 특성 때문에 가격이 크게 떨어져 7차례나 유찰된 끝에 저렴하게 낙찰받을 수 있었습니다.​지분 투자의 가장 큰 장점은 ① 적은 투자금으로 ② 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점입니다. ​370만 원으로 시작해서 감정가 수준으로만 팔아도 400~500%의 수익률을 올릴 수 있죠. ​게다가 1년에 한..