프랜차이즈 던킨도너츠 상가가 대법원경매로 나온 진짜 이유와 숨은 투자 기회

길을 걷다 보면 유동 인구가 많고 장사도 꽤 잘 되는 프랜차이즈 매장을 종종 보게 됩니다. 그런데 이런 유명 프랜차이즈 매장이 있는 상가가 통째로 대법원 경매 시장에 나오면 사람들은 흔히 "장사가 안 돼서 망했나 보다", "상권이 완전히 죽었나 보다"라고 짐작하곤 하죠.​하지만 겉으로 보이는 현상 이면의 권리관계와 개발 계획을 자세히 들여다보면, 대중의 착각 속에 엄청난 기회가 숨어 있는 경우가 많습니다.​최근 평택의 대단지 아파트 사이에 위치한 던킨도너츠 상가 대법원경매 물건 역시 마찬가지입니다. 겉보기엔 '폭락한 상가'처럼 보이지만, 실상은 상권 실패가 아닌 개발 시행사의 자금 경색과 맞물려 나온 알짜 물건이었기 때문입니다. ​장사 잘되는 던킨! 왜 경매로 넘어갔을까?유명 프랜차이즈 매장이 입점해 있..

많은 분들이 공매나 신탁공매 투자를 망설이는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 '명도'에 대한 두려움입니다.​공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 명도가 어렵다는 편견이 지배적이죠. ​하지만 이는 사실과 다릅니다.물론 공매는 인도명령이 없지만, 그렇다고 명도가 불가능한 것은 아닙니다. ​① 임차인 정보가 없는 경우, ② 공매 담당자에게 연락처를 남겨 점유자와 연결을 시도하거나, ③ 직접 현장에 포스트잇을 붙여 연락을 유도하는 방법이 있습니다. ​의외로 공매 물건은 점유자들이 공매 진행 사실을 모르는 경우가 많아 연락이 오는 경우가 많습니다. ​또한, 한전, 가스, 수도 등 공공기관에 연락하여 미납 요금 납부자를 확인하는 방법도 유용합니다. 명도는 케이스 바이 케이스이며, 점유자의 반응에 따라 유연하게 대..

대법원경매에 처음 도전하는 분들이 가장 어려워하는 부분이 바로 '권리 분석'일 텐데요. ​특히 다가구 물건은 여러 임차인이 얽혀 있어 더욱 복잡하게 느껴질 수 있습니다. ​하지만 핵심은 의외로 간단합니다. ​바로 '대항력 있는 임차인'의 유무를 확인하는 것이죠.대항력 있는 임차인이 있다면, 낙찰자가 그 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. ​하지만 대항력이 없는 임차인이라면, 설령 매각 물건 명세서에 주택도시보증공사가 보증금을 권리 신고했다고 해도 낙찰자에게는 아무런 문제가 되지 않습니다. ​① 근저당이나 세금 문제 역시 ② 말소 기준 권리보다 뒤에 있는 권리들은 ③ 대법원경매 절차에서 모두 소멸되므로 크게 걱정할 필요가 없습니다. ​머리로 아는 것과 실제로 경험하는 것은 다르기에, 직접 입찰에..

월세 700만 원이라는 놀라운 수익을 자랑하는 안성 상가주택은 왜 대법원경매 재매각으로 나왔을까요? ​이 물건은 11억 6천만 원에서 5억 7천만 원까지 유찰되어 반값 수준으로 떨어졌음에도 불구하고, 5명이 입찰에 참여했다가 미납되었습니다.이 물건의 가장 큰 장점은 바로 '수도권'에 위치한다는 점입니다. ​① 안성은 수도권에 속해 있어 팔기도 좋고, ② 다가구나 상가주택의 경우 수도권 물건은 인기가 많습니다. ​또한, 2019년에 사용 승인된 신축급 건물로, 현재 건축비가 평당 950만 원까지 오른 상황에서 2019년 당시 평당 400만 원대에 지어진 이 건물은 엄청난 경쟁력을 가지고 있습니다. ​앞으로 신축 건물이 들어서기 어렵기 때문에 독보적인 가치를 지닌다고 볼 수 있죠. 그렇다면 왜 대법원경매 미..

현재 부동산 시장은 다시 상승기에 접어들고 있습니다.​2026년 10월 18일 기사에 따르면, 강남 3구를 제외한 서울 아파트값은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 성북, 서대문, 중랑구 등은 0.4% 이상 올랐습니다. ​경기도 또한 수원 영통, 성남 분당, 군포, 동탄 등 전 지역이 가파른 상승세를 보이고 있으며, 인천까지 풍선효과로 인해 상승하고 있습니다. https://www.ddaily.co.kr/page/view/2026101815593239375 “강남3구 빼고 다 오른다”…서울 아파트값 ‘껑충’, 분당·동탄도 ‘들썩’서울 서초구의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 시세표가 게시돼 있다. [사진=연합뉴스]서울 아파트값 0.16% 상승…중랑·성북·서대문 0.4%대 강세분당 0.79%·군포 0..

다가구 주택은 수도권에 특히 위반건축물이 많습니다. 비싼 땅값 때문에 주차 공간 확보가 어려워 불법 증축이나 용도 변경이 빈번하게 발생했기 때문입니다. ​하지만 이러한 위반건축물 다가구도 양성화 대상이 될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.​ 이러한 위반건축물 다가구에 투자할 때는 몇 가지 전략을 세울 수 있습니다. ​첫째, 위반건축물이라는 이유로 유찰되어 저렴하게 낙찰받는 것입니다. ​보통 50% 이하로 유찰되는 경우가 많아 시세보다 훨씬 낮은 가격에 매입할 수 있습니다. ​둘째, 양성화를 통해 불법 면적을 합법화하여 건물의 가치를 높이는 것입니다. ​셋째, 기존 소유주가 위반건축물 상태에서 내부 인테리어 등 수리를 진행했을 가능성을 염두에 두고 현장 조사를 철저히 하는 것입니다. ​인테리어가 잘 되어 ..

2027년은 부동산 투자에 있어 엄청난 기회의 시기가 될 것이라고 생각합니다. ​특히 '청년 미래 보금자리론' 정책으로 4억 이하 빌라에 대한 수요가 대거 발생할 예정이며, 이는 빌라 시장에 큰 변화를 가져올 것입니다. ​이러한 변화 속에서 우리는 재매각, 양성화, 유치권 물건을 통해 큰 수익을 창출할 수 있습니다.​재매각: 숨겨진 보석을 찾아라대법원경매 재매각 물건은 누군가가 낙찰받고 잔금을 미납하여 다시 경매에 나온 물건을 말합니다. ​많은 사람들이 하자가 있을까 봐 입찰을 꺼리지만, 빌라 재매각 물건은 경쟁률이 매우 낮아 엄청난 수익을 안겨줄 수 있는 블루오션입니다.​예를 들어, 서울 서대문구의 한 빌라는 두 번이나 미납되었지만, ① 대항력 있는 임차인이 허그인 조건 변경으로 대항력을 포기하고, ②..

과거에는 유치권이 복잡하고 어려운 권리로 인식되어 많은 투자자들이 꺼려 했습니다. ​하지만 최근에는 은행이나 신탁회사에서 PF 대출을 진행할 때 유치권 배제 특약을 필수로 넣는 경우가 많아, 유치권이 성립하지 않는 경우가 대부분입니다.​즉, 유치권이 있다고 해서 무조건 피해야 할 물건이 아니라는 뜻이죠. ​오히려 유치권 때문에 유찰되어 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 유치권은 쉽게 말해, 공사대금을 받지 못한 사람이 그 건물을 점유하며 돈을 받을 때까지 버틸 수 있는 권리입니다. ​임차인이 보증금을 받을 때까지 집에 머무를 수 있는 대항력과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. ​하지만 유치권이 성립하려면 몇 가지 요건을 충족해야 하는데, 특히 '점유'와 '유치권 배제 특약'이 중요합니다. ..

두 번 미납되고 41%까지 유찰된 재매각 물건(2023 타경 50508)을 살펴보겠습니다. ​대법원경매 재매각 물건은 ① 누군가가 낙찰받고 ② 잔금을 미납하여 ③ 다시 경매로 나온 물건을 의미합니다. ​민사집행법 제138조에 따라, 대금 지급 기한까지 의무를 이행하지 않으면 재매각이 진행됩니다.이 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 빌라로, 2025년 4월에 2억 500만 원에 낙찰되었으나 미납되었고, 2026년 1월에도 620만 원에 입찰되었으나 또다시 미납되었습니다. ​현재 1억 원까지 유찰된 상태입니다. ​많은 분들이 대법원경매 재매각 물건은 하자가 있을 것이라고 걱정하시지만, 이 물건은 오히려 엄청난 투자 기회를 품고 있습니다.​첫 번째 미납 사유는 '위반 건축물'이라는 점이었습니다. ​이 건물..

임차인 우선 매수권은 크게 두 가지 방식으로 신청할 수 있습니다.첫 번째는 입찰일 전에 우선 매수 신청서를 제출하는 방법입니다. ​임차인은 입찰일로부터 14일 전까지 법원경매에 우선 매수권 신청서를 제출할 수 있습니다. ​이렇게 신청하면 ① 다른 입찰자들이 해당 물건에 입찰하는 것이 사실상 불가능해지기 때문에, ② 임차인은 거의 최저가에 물건을 낙찰받을 수 있는 기회를 얻게 됩니다. ​이는 임차인이 원하는 가격에 주택을 매수할 수 있는 강력한 장점이 됩니다.​두 번째는 입찰 당일에 우선 매수 신고를 하는 방법입니다. ​임차인은 대법원경매 당일 법원에 직접 가서 입찰자들이 써낸 가격을 확인한 후, 최고가 낙찰자의 가격으로 우선 매수권을 행사할지 결정할 수 있습니다. ​이때 중요한 것은 임차인이 입찰 보증금..