부자해커

부자들만의 비밀을 해킹하다

대항력 11

대법원경매 전세권과 임차권을 통한 경매 투자

안녕하세요. 부자해커입니다. 오늘 블로그에서는 경매 초보자가 어려워하는 전세권에 대한 오해를 풀고 전세권의 의미, 배당 요구, 임의 경매 신청 등 핵심 개념을 명확히 설명해드렸습니다.​특히, 실제 경매 물건 사례를 통해 권리 분석 방법을 제시해 드립니다.​​전세권 마무으리~대법원경매 전세권은 특수 물건이 아닌, 익숙하지 않은 물건일 뿐이므로 익숙해지면 됩니다. 전세권에서 중요한 것은 전세권이 없어질 시점을 파악하는 것으로, 이는 배당 요구나 임의 경매 신청을 통해 가능합니다.​배당을 요구하거나 임의경매 신청하는 것은 전세권의 권리이며, 권리가 소멸되면 배당받은 여부와 상관없이 전세권도 없어지게 됩니다.​대법원경매 물건 정보를 볼 때는 매각 물건 명세서를 확인하여 전세권이 인수 대상인지 확인해야 하며, 법..

경매투자 TIP 2025.04.04

대법원 경매에서 전세권설정 된 임차권 대항력과 아파트경매

민법 전세권설정대법원 경매 물건을 살펴보다 보면 ‘전세권설정’이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. ​전세권은 전세금을 지급하고 해당 부동산을 사용하는 권리로, 등기부등본에 등재됩니다. 경매 시 전세권은 우선 변제권을 가질 수 있어 낙찰자에게 중요한 요소입니다.​만약 전세권이 말소 기준 권리보다 앞서 있다면, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 반면, 후순위 전세권은 경매로 소멸되죠. ​경매 입찰 전 등기부등본 확인은 필수! 전세권의 순위를 정확히 파악해야 안전한 투자가 가능합니다.​​전세권은 경매정보지에서 전세권(전부)라고 표시되어 있으며, 등기부 현황에서 확인할 수 있습니다.​주택임대자보호법 임차권​대법원 경매를 준비할 때 ‘임차권’이라는 용어를 자주 듣게 됩니다. ​임차권은 말 그대로 세입자의 권리를 의미..

경매투자 TIP 2025.02.12

대법원경매 법인 임차인, 대표이사 대항력

​대법원경매투자의 핵심은 경쟁에서 싸게 살 수 있는 포인트를 찾아내는 것이며, 이는 지속적인 공부와 경험을 통해 얻을 수 있습니다.​특히, 대법원경매 아파트 중에 법인이 임차인으로 있거나 법인이 소유한 물건의 경우 임차인의 대항력과 전세권을 중점적으로 확인해야 합니다.​​법인 임차인의 경우 중소기업 여부와 직원의 전입 여부를 확인하여 대항력을 판단하며, 전세권은 배당 요구 또는 경매 신청 여부를 확인하여 말소 여부를 파악해야 합니다.​특히, 단순 이론이 아닌 진행하고 있거나 낙찰된 경매 물건으로 공부한다면 더 정확히 투자 포인트를 얻을 수 있습니다. ​이 글을 읽은 분들의 더 쉬운 이해를 위해 진행하고 있거나 낙찰된 경매 물건으로 법인 임차인의 대항력에 대해서 알아보겠습니다.대법원경매법인 임차인 대항력,..

경매투자 TIP 2025.02.10

경매 아파트가 49%이하까지 유찰되는 주요 원인은 무엇이며! 아파트 시세조사방법과 아파트 향이 입찰에 미치는 중요한 사항 정리

안녕하세요. 부자해커입니다.​오늘은 경매 아파트가 왜 49%까지 유찰되었고 이런 아파트에서 우리가 투자 포인트로 꼭 알고 있어야 하는 사항에 대해서 블로그를 작성해 봤습니다.​작성 순서는 아래와 같습니다.1. 49%까지 유찰된 아파트2. 대항력 있는 임차인과 경매3. 권리 분석의 절차4. 아파트를 통한 경매 시세 조사5. 아파트 향과 시세​49%까지 유찰된 아파트​​이 물건은 왜 12%까지 유찰됐을까?​이렇게 반값까지 유찰된 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재할 때 주의해야 합니다.​그 이유는 대항력 있는 임차인이 있는 물건에서는 보증금이 경매 절차에서 모두 배당받아야 안정적으로 소유할 수 있고, 그렇지 않을 경우 보증금을 따로 지불해야 하기 때문입니다.​감정 가격이 2024년도 시세를 반영하여 3,..

경매투자 TIP 2025.02.03

판례로 알아보는[임대인 소유권 미등기 시] 경매로부터 임차인 전세보증금 안전하게 지키는 방법

아직 등기부등본에 없는 소유자와 계약한 임차인의 보증금을 보호받을 수 있을까? 부동산의 매수인이 소유권이전등기를 하지 않았더라도 타인에게 임대할 수 있다​​대법원 판례 71다 309에서는 아직 소유권을 이전 받지 않았더라도 적법한 사람이라면 부동산을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있다고 나와있습니다.​이 말은 아직 부동산 등기부등본에 소유주로 등기되지 않았더라도 향후에 소유주가 될 수 있는 사람은 다른 사람과의 임대차계약을 할 수 있다입니다.미등기 소유주라도타인에게 임대를 줄 수 있다.​대법 71다 309적법한 임대 권한을 가진 자와 임대차계약을 하면 주택임대차보호법에 보호받을 수 있다​​대법원 판례 95다 22283을 보면 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는..

경매투자 TIP 2025.01.13

미납! 서울 경매 아파트, 인천 경매 아파트(부자 해커의 아침 30분 부동산 공부 중)

안녕하세요. 부자해커입니다.​부자해커는 매일 아침 6시에 유튜브 라이브 방송을 진행합니다.​오늘은 431명이 라이브 방송에 참여해 주셨습니다.​​55만 유튜브 이지영 강사님 경우 약 300명이 라이브에 참여한다고 합니다.​이지영 강사님보다 경공매에서 저를 더 좋아해 주신 분들께 감사 인사드립니다.^^​​오늘은 경매로 진행되고 있는 아파트 중에서 낙찰받고 나머지 90%의 잔금을 내지 않아서 미납 처리된 아파트에 대해서 라이브 방송에서 풀어드렸습니다.​그 내용 중 몇 개를 선별해서 블로그에 작성해 보겠습니다.​경매 미납 아파트지역 : 서울​현재 12월 3일에 입찰 가능한 서울 미납 아파트입니다.​경매정보지를 더 자세하게 확인해 보겠습니다.​​서울 홍은동 벽산아파트 1층이 경매로 진행되었고 현재 80%까지 유..

경매투자 TIP 2024.11.25

경매, 공매 전입세대열람 필수 확인 사항 [Feat 부자해커 6시 라이브]

전입세대열람경매와 공매에서 입찰 물건의 주소에 몇 세대가 살 고 있는지 확인하는 서류이며, 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력 기준이 됩니다.​그러므로, 경매와 공매에 입찰하려고 하는 경우 꼭 전입세대열람을 통해서 임차인이 전입되어 있는지 확인해야 합니다.​​경매정보지에서 안상근이라는 사람의 전입 일자가 2016년 8월 26일이고​​이 경매 물건의 말소기준권리는 등기부 현황에 있는 2022년 12월 1일 근저당이 됩니다.​2016년에 전입한 임차인은 말소기준권리인 2022년 근저당보다 먼저 살고 있었기 때문에 대항력을 파악하기 쉽습니다. 그리고 이 대항력으로 낙찰자에게 대항할 수 있게 됩니다.​이렇게 임차인이 우리에게 대항할 수 있는지를 전입 일자로 알 수 있는데, 이 전입일자는 전입세대열람을 통해서 발급..

경매투자 TIP 2024.10.24

[아파트종합 모집 마감일] 경매아파트 토지별도등기!공매아파트 토지별도등기! 안전하게 낙찰받는 방법

​안녕하세요. 부자해커입니다.​우리가 아파트를 검색하면 토지별도등기라는 단어가 자주 보이는데요.​ 아마, 이게 뭐지?라고 많은 분들이 궁금해하셨을 거예요.​​오늘은 경매나 공매 아파트를 검색했을 때, 자주 보이는 토지별도등기가 무엇이고 조심해야 하는 물건은 무엇인지 쉽게 설명해 드리겠습니다.​토지별도등기​토지별도등기는 [토지]에 [별도]로 남아있는 [등기]부등본을 줄인 말입니다. 즉 없어져야 하는 토지등기부등본이 어떤 사유로 별도로 남아있는 것을 말하는데요. ​그런데, 왜 토지등기부등본이 없어져야 할까요? ​우리는 토지 위에 아파트를 짓습니다. ​​이렇게 넓은 하나의 땅이 있습니다. ​이 땅을 아파트를 짓는 토지라고 말하고 그 토지에 대해서 소유주와 빛 등이 나와있는 서류를 토지등기부등본이라고 합니다.​..

카테고리 없음 2024.10.10

경매 아파트 증액 계약, 임차권등기! 권리 분석의 모든 것

안녕하세요. 부자해커입니다.​오늘은 우리가 조금은 어려워하는 임차인의 증액 계약이 있는 임차권등기의 권리 분석에 대해서 설명해 드리겠습니다.​그리고 이런 내용들이 경매에서 어떻게 투자에 쓰이는지에 대해서도 실제 경매 물건을 통해서 설명해 드리겠습니다.​경매 아파트서울 관악구 보라매 삼성아파트​서울 관악구에 있는 아파트가 경매로 나왔습니다. 그리고 64%까지 유찰되었습니다. 요즘과 같이 서울 아파트가 핫한 상황에서 64%까지 왜 유찰되었을까요?​​이 물건은 6차에 32%에 낙찰되었지만, 불허가 되었고 8차에 78%에 낙찰되었지만, 미납되었습니다. ​언뜻 보기에는 복잡하고 어려운 물건으로 보입니다. 그냥 Pass 할까요?^^​안됩니다. 이런 물건을 잘 그리고 자세히 이해하면 평생 써먹을 수 있는 경매 노하우..

경매투자 TIP 2024.10.08

경매 낙찰 후 서류 열람을 하지 않으면 위험한 물건과 꼭 열람을 해야 하는 서류는?

안녕하세요. 부자해커입니다.​오늘은 여러분들이 평소 궁금한 내용에 대해서 포스팅을 해보겠습니다.​​경매 공부를 하고 투자를 준비하지만, 혹시나 내가 모르는 일 때문에 손해 볼까 봐 걱정되시고 두려우시죠?​그중의 하나가 낙찰 이후의 상황이라고 생각합니다. 저도 그랬으니깐요.​낙찰받고 나서 안전하게 투자하기 위해서는 꼭 서류 열람을 해야 하는데요. 서류 열람은 낙찰받고 나서 바로 하는 방법과 전자소송이라는 인터넷으로 하는 방법이 있습니다.​​​전자소송으로 들어가면 언제든 낙찰물건의 서류를 확인할 수 있으니, 참 편합니다. ​전자소송에서 낙찰물건 서류 열람 방법과 내역 등은 다음 시간에 포스팅해 드리겠습니다.^^​경매 낙찰 후간단하게 서류 열람해도 안전한 물건​임차인이 없거나 소유주가 살고 있는 물건​임차인 ..

경매투자 TIP 2024.10.07

[퀴즈 이벤트] 경매와 공매에서 전입 날짜와 확정일자 날짜가 다를 때, 권리 분석! 대항력 인수? 보증금 인수?

안녕하세요. 부자해커입니다.​미모공방에서 이런 질문이 있었습니다.인수는 없는데... 혹시 제가 초보라서 못 본 게 있을까요?이 질문의 내용은 이렇습니다.​임차인의 전입 날짜가 2021년이고 확정일자는 2022년이라는 것을 볼 수 있습니다. ​그럼 정말 인수가 없을까요?​​임차인은 위임기관(=압류)이라는 말소기준권리보다 빨리 전입을 했기 때문에 대항력은 있습니다. ​하지만, 확정일자가 위임기관과 압류보다 늦기 때문에 경공매에서 보증금을 가장 늦은 순서로 받게 됩니다.​많이 헷갈리시죠?​이렇게 전입 날짜와 확정일자 날짜가 다를 때는 무조건 나눠서 권리 분석을 하셔야 합니다.전입 날짜와확정일자를나눠서 권리 분석먼저 전입 날짜를 확인해 보겠습니다.​​그러고 나서 위임기관과 압류 날짜를 확인해 보겠습니다.​​전입..

경매투자 TIP 2024.09.30