안녕하세요. 부자해커입니다.
미모공방에서 이런 질문이 있었습니다.
인수는 없는데...
혹시 제가 초보라서 못 본 게 있을까요?
이 질문의 내용은 이렇습니다.
임차인의 전입 날짜가 2021년이고 확정일자는 2022년이라는 것을 볼 수 있습니다.
그럼 정말 인수가 없을까요?
임차인은 위임기관(=압류)이라는 말소기준권리보다 빨리 전입을 했기 때문에 대항력은 있습니다.
하지만, 확정일자가 위임기관과 압류보다 늦기 때문에 경공매에서 보증금을 가장 늦은 순서로 받게 됩니다.
많이 헷갈리시죠?
이렇게 전입 날짜와 확정일자 날짜가 다를 때는 무조건 나눠서 권리 분석을 하셔야 합니다.
전입 날짜와
확정일자를
나눠서 권리 분석
먼저 전입 날짜를 확인해 보겠습니다.
그러고 나서 위임기관과 압류 날짜를 확인해 보겠습니다.
전입 날짜가 가장 빠르다는 것을 한눈에 볼 수 있습니다. 그럼 대항력이 있다는 것을 알 수 있습니다.
다음으로 확정일자를 확인해 보겠습니다.
그리고 다른 권리를 확인해 보겠습니다.
확정일자가 위임기관과 압류보다 뒤라는 것을 알 수 있습니다. 그럼 돈을 받는 순서가 가장 나중이 됩니다.
이렇게 권리 분석을 할 때에는 '전입 날짜 = 대항력, 확정일자 = 보증금 순서'라는 것을 나눠서 해야 안전한데요. 조금은 번거롭게 보이지만, 가장 안전한 방법이 됩니다.
그리고 익숙해지면 1분이면 바로 권리 분석을 할 수 있습니다. 자! 기억하세요.
전입 날짜 = 대항력
확정일자 = 보증금 순서
이렇게 분리를 해놓고 포스트잇에 적어서 책상에 붙여놓으세요.
그리고 그 포스트잇을 보면서 권리 분석을 하면 경매뿐만 아니라 공매도 안전하고 자신 있게 할 수 있습니다.
권리 분석 응용
댓글로 대항력 있음, 없음
/보증금 인수를 적어보세요!
[1,2,7,15,30번째로 맞춘
분들께는 선물을 보내드려요]
전입 날짜 = 대항력
확정일자 = 보증금 순서
첫 번째 물건
두 번째 물건
세 번째 물건
네 번째 물건
다섯 번째 물건
여섯 번째 물건
일곱 번째 물건
질문으로 쓰인 경매 물건들
첫 번째
두 번째
세 번째
네 번째
다섯 번째
여섯 번째
일곱 번째
마치며..
오늘은 임차인의 전입 날짜와 확정일자 날짜에 의한 대항력과 보증금 순서를 알아봤습니다.
공부는 외우는 것이 아닌, 익숙하게 만드는 것입니다.
그러니, 꼭 포스트잇에 전입 날짜 = 대항력, 확정일자 날짜 = 보증금 순서를 적어놓으세요!
그리고 공부하시는 책상이나 사무실 컴퓨터에 붙여놓으시고 수시로 보시면 경매와 공매가 아주 쉽게 다가오실 거예요^^
그리고 [다 맞추신 분들 중 1,2,7,15,30번째 분들께]는 소정의 선물을 보내드리니, 한번 맞춰보세요^^
오늘도 항상 건강하시고 행복한 하루 보내셔요^^ 지금까지 부자해커였습니다.