안녕하세요. 부자해커입니다.
요즘 서울 아파트가 무섭게 오르고 있습니다. 이런 분위기에서는 우리는 어떤 부동산에 관심을 가지고 접근해야 할까요?
오늘은 초기 투자금이 적어서 이런 분위기에 발만 동동 구르고 계시는 분들을 위해 작성해 봤습니다.
분명 서울아파트가격은 무섭게 상승하고 있습니다.
그리고 투자금이 최소 몇억에서 몇십억까지 들어갑니다.
이렇게 투자금이 많이 들어가면 투자금이 없거나 적은 일반 직장인들은 손을 놓고 있어야 될까요?
아닙니다!
서울아파트대신 다른 부동산에 관심을 가지면 됩니다. 즉 서울에 있는 아파트는 아니지만, 서울에 있는 빌라나 오피스텔 등 풍선효과로 동반 가격이 상승하는 부동산에 투자하는 것이 좋습니다.
그리고 그런 풍선효과가 발생하는 부동산은 최신기사를 통해서 확인할 수 있습니다.
최신기사를 통한
서울 아파트 풍선효과
부동산 찾기
오늘 날짜 기사의 헤드라이트입니다.
'아파트값이 오르니, 오피스텔이 오른다'라는 기사가 많이 보입니다.
아파트에서 전세나 월세로 사는 사람들이 전세나 월세 가격이 오르면 어떻게 될까요? 아마 그 대체제인 주거용 부동산으로 옮겨가게 됩니다.
즉 조금은 아파트보다 불편하지만, 아파트 대체제인 오피스텔로 옮겨가게 되고 오피스텔 수요는 급증하게 됩니다. 그리고 오피스텔 가격도 동반 상승하게 됩니다.
그럼 다른 기사를 볼까요?
아파트값 급등 풍선효과 '빌라 실거래가 최대폭 상승'
서울 아파트 급등에 '빌라 가격도 4년 만에 최대'
아파트 못 사니 대신 빌라라도 수요 터졌다 등등 아파트 대체제인 빌라의 분위기도 심상치 않는 모습을 보입니다.
특히, 2021년 서울 아파트 상승에 따른 빌라나 오피스텔의 상승을 기억하실 것입니다. 똑같이 2024년에도 반복되는 분위기와 풍선효과를 확인할 수 있습니다.
이렇게 풍선효과가 발생하는 시기에는 딱 두 가지만 기억하면 됩니다.
풍선효과 부동산
싸게 살 수 있는 방법
그럼 서울 아파트 상승의 풍선효과 부동산인 서울 빌라와 싸게 살 수 있는 방법인 공매로 나온 물건을 보면서 설명해 드리겠습니다.
풍선효과 부동산 : 빌라
싸게 살 수 있는 방법 : 공매
서울 부동산의 메인 중의 메인이고 지금 가장 핫한 서초구 방배동입니다. 이 지역에서 빌라가 공매로 나왔는데요. 감정가격이 12억이지만, 50%까지 유찰되었습니다.
그리고 다세대주택이란 빌라는 말하는데요. 방배동에 빌라 5층이 공매로 진행되었습니다.
공매는 재산 종류를 분류하는 것이 매우 중요합니다.
여기에서 압류 재산(캠코)라는 것을 확인할 수 있고 압류 재산은 세금을 걷기 위해 부동산을 세무서가 압류하고 공매로 진행시키는 부동산을 말합니다.
이렇게 세금을 못 낸 부동산 주인은 대출이자 등 다른 빚도 못 갚고 있을 가능성이 높기 때문에 그런 빚들을 모두 없애주는 '말소기준권리'가 있고 그 권리에 의해서 부동산이 깨끗하게 세탁됩니다.
약 한 달 전에 낙찰되었는데요. 12억 감정가에 6억 8천만 원에 낙찰되었습니다.
그럼 몇 명이 입찰했는지 봐볼까요?
입찰자 수는 총 4명이고 2등과는 1천5백만 원 차이로 낙찰받았다는 것을 알 수 있습니다.
여기에서 정보를 하나 드리면, 공매는 입찰서를 작성하고 제출한 다음에 별도의 계좌로 보증금을 입금해야 입찰이 완료가 됩니다.
이렇게 보증금까지 모두 낸 사람을 입찰자 수에서 유효라고 하고 보증금을 내지 않은 사람을 무효로 표시합니다.
혹시나 이 글을 읽는 분들 중에 아직은 입찰이 걱정되어 실제 입찰이 아닌, 모의입찰을 해보고 싶은 분들 더 많이 계실 거예요.
이런 분들께는 공매 무효 입찰을 추천해 드립니다. 입찰서를 작성해서 내보시고 물건에 대한 완벽한 자신이 없으면 보증금을 내지 않는 방식입니다. 그러면 최종 무효 처리되기 때문에 실제 낙찰과 상관없는 모의 입찰을 할 수 있습니다.
TIp
입찰이 두려우면 무효 입찰을 통해서 모의입찰을 도전해본다!
50%대에 낙찰된 이유를 찾아보자
1. 권리 분석 상 위험해서
2. 오래된 빌라라서
3. 입지가 별로라서
4. 감정평가 가격이 잘못돼서
그럼 50%대에서 낙찰받은 빌라가 권리 분석상 문제가 있지 않을까요?
첫 번째, 권리 분석이 문제였을까요?
말소기준권리가 주** 근저당이고 2022년 10월 28일입니다. 그리고 소유주가 살고 있습니다. 그렇기 때문에 말소기준권리 이후로 모두가 없어지는 권리 분석상 안전한 물건입니다.
두 번째, 물건이 오래돼서 사람들이 관심 없었을까요?
연식이 2021년 신축빌라이고 사진상으로 좋아 보입니다.
세 번째, 위치가 문제일까요?
위치는 서울에서 가장 핫한 서초구 방배동에 있고 바로 위에 초등학교가 있는 것으로 보입니다. 그리고 바로 아래에는 버스정류장이 있어서 대중교통도 매우 편하게 보입니다.
네 번째, 그럼 빌라의 최대 난코스인 시세일 가능성이 높습니다.
감정평가금액이 잘못될 수 있습니다. 그럼 시세를 조사해 보겠습니다.
부자해커는 빌라 시세를 조사할 때에도 네이버 부동산으로 조사하는데요. 먼저, 빌라와 비슷한 위치를 찾고 다음으로, 비슷한 연식과 크기 그리고 가격을 확인해서 조사를 진행합니다.
네이버부동산 지도에서 방배 e 편한 세상이 보이고 화살표로 표시된 곳에 빌라가 매물로 나왔습니다.
그리고 비슷한 크기인 56㎡의 빌라가 전세는 6억 5천만 원 그리고 매매는 7억 원에 나와있습니다.
그럼 12억의 감정평가 금액이 잘못되었을까요?
이 부분 때문에 우리가 공부를 하고 강의를 듣는 이유라고 생각합니다.
다른 경쟁자들이 모르는 하나의 포인트를 잡고 투자에 성공하기 위해서이죠.
다른 경쟁자들이 모르는
빌라의 투자포인트
7억에 매물로 나온 빌라를 보면 4층이라는 것을 확인할 수 있습니다. 상세내역을 보겠습니다.
매물로 나온 물건 설명
매물로 나온 소재지를 확인하면 공매물건과 같은 빌라라는 것을 알 수 있습니다.
공매로 나온 물건 주소
그리고 공매물건은 5층이지만, 매물은 4층이라는 것을 알 수 있습니다.
크기는 거의 대동소이하다는 것을 알 수 있습니다.
그럼 어떤 것이 차이 났을까요?
신축 빌라의 경우 기본적으로 탑 측에 신경을 많이 씁니다. 흔히 '힘준다'라는 표현을 쓰지요. 그럼 이 물건이 탑 측인지를 확인하고 나머지 매물과 비교를 해보면 됩니다.
이 물건의 등기부등본을 확인하면 5층까지 있고 공매로 진행되는 부동산은 탑 측이라는 것을 알 수 있습니다. 과거에는 탑 측이 누수와 난방비나 냉방비의 차원에서 비선호 되었습니다. 특히, 빌라는 더 심했죠.
그런 단점을 보완하기 위해서 빌라의 경우 탑 측에 신경을 많이 쓰게 되었고 특히, 신축빌라의 경우 여러분들이 어떻게 다른 층과 다른지만 잘 파악을 하면 소위 대박을 낼 수 있습니다.
이 물건의 경우에도 다락이 있다는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이렇게 탑 층고 다락이 있는 경우 가격이 어떻게 될까요? 비슷한 물건을 찾아봤습니다.
빌라 탑층
가격의 비밀
똑같은 위치에 공매와 똑같은 크기의 빌라가 매매가 13억 전세가 11억에 나왔습니다.
다른 층보다 매매는 6억 전세는 4억 5천 정도 높게 나온 것을 알 수 있습니다. 그 이유가 무엇일까요?
공매와 같은 위치 그리고 거의 비슷한 물건이라는 것을 알 수 있습니다. 그리고 5층이며, '복층' '야외 테라스 분리형'이라는 단어를 알 수 있습니다.
이 물건의 숨어있는 가치가 밝혀지는 순간입니다.
이렇게 복층으로 연결되는 계단과 복층에는 야외 테라스가 있기 때문입니다. 이렇게 소위 '힘'을 주었기 때문에 다른 층에 비해서 가격의 거의 두 배라는 것을 알 수 있습니다.
현재 매물이 13억에 나와있으니, 감정가격이 틀린 것이 아닌 제대로 감정평가되었고
총 4명이 입찰해서 6억 8천만 원에 낙찰되었습니다.
마치며..
오늘 블로그는 잘 보셨나요?
물건이 어려운 것도 아니고 문제가 있는 것도 아니었습니다.
그런데, 누군가는 6억 가까운 시세차익을 내고 누군가는 놓치는 걸까요?
아마, 빌라의 탑 층이라는 부분에 대한 한 끗 차이를 아는 투자자와 아닌 투자자의 차이라고 생각합니다.
이렇게 부동산의 근본을 잘 이해하고 상승 흐름까지 탄다면 인생역전을 할 수밖에 없습니다.
그리고 이런 디테일한 부분까지 공부하고 찾는 것은 많은 공부와 경험이 많이 필요합니다.
그리고 그런 부분을 커버해 드리기 위해 저와 같은 부동산 전문가가 있다고 생각합니다.
이번에 부동산 상승장에 공매와 신탁 공매로 진행되는 대박 물건까지 찾아서 추천하는 과정이 모집 중입니다.
이번 상승장을 놓치고 싶지 않은 분들께 좋은 기회가 되셨으면 하는 바람으로 링크를 남겨드리니, 관심 있는 분들은 한번 봐보시기 바랍니다.
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