안녕하세요. 부자해커입니다.
요즘 서울 아파트부터 전국 아파트 가격이 심상치 않죠?
오늘 아침 기사입니다.
아파트값 천장 뚫렸다.
그리고 강남 3구와 용산에서는 경매 낙찰가율이 100% 첫 돌파했다고 합니다.
현장 분위기는 호황기인 2020년에 근접했고 아파트 상승은 계속 이어질 것으로 전망하고 있습니다.
주변에서도 아파트에 대한 이야기를 많이 들으셨을 거예요. 이런 분위기에서 이 글을 읽는 분들은 어떻게 준비를 해야 할까요?
그리고 어떤 물건들을 찾아야 할까요?
특히, 20대, 30대 분들이 투자에 성공할 수 있도록 부자해커가 잘 이끌어드릴 테니, 잘 따라오셔요^^
일반인들의 부동산 상승기 투자
돈이 많이 없는 일반인들은 부동산 상승기에 어디에 투자해야 할까?
이때는 경매나 공매의 틈새 투자에 주목해야 한다.
그 이유는 상승기에서 투자를 하기 위해서는 각종 규제나 경쟁으로 인해 투자하기 좋은 물건과 돈이 되는 부동산에서는 많은 돈이 필요하게 된다.
그리고 결국에는 많은 돈과 헷갈리는 투자방향 때문에 투자 타이밍을 잃게 되고 결국에는 영끌해서 산 부동산이 상투를 잡게 되었다는 이야기를 많이 듣는다.
이런 이야기를 들을 때마다 더 헷갈리고 마음만 조급해지는 것이 요즘 현실이다.
이럴 때일수록 심플하고 쉽게 생각해야 한다.
심플 : 경매, 공매
쉽게 : 싸고 돈 되는
심플 : 경매, 공매
현재 경매로 빌라가 진행 중이다. 심플이라는 표현을 쓰고 경매지를 쑥 보여드리니, 눈에 잘 안 들어올 것이다.
경매는 이 경매지를 잘 보는 것이 중요하다.
다만, 모든 경매지를 다 볼 필요는 없다.
경매지에서 중요한 정보만 체크하면 된다.
주요 정보 : 위치, 종류, 크기, 가격
1. 주소 : 서울 송파구 거여동
2. 물건 종별 : 다세대(빌라)
3. 건물면적(크기) : 46.31㎡
4. 최저가 : 225,920,000원
경매로 부동산을 잘 사기 위해서는 ① 부동산의 위치 ② 부동산의 종류 ③ 부동산의 크기 ④ 부동산의 가격을 첫 번째로 확인해야 한다.
경매지에서 위 4가지를 먼저 확인하고 시세 조사를 한다. 그리고 시세보다 싸다면 투자물건으로 분류해 놓고 투자를 하면 된다.
즉 경매로 진행되는 부동산 가격이 3만 원이라면 현장에서 팔리는 가격이 5만 원이면 2만 원을 싸게 사게 된다. 이렇게 현장에서 팔리는 가격보다 싼 부동산을 경매에서 골라내고 투자를 해야 한다.
그럼, 경매로 진행되는 부동산의 위치, 종류, 크기, 가격을 확인하고 현장에서 팔리고 있는 가격을 네이버 부동산에서 확인한다.
경매 물건 정보 확인
네이버 부동산에서 경매 물건의 가격을 잘 파악하기 위해서는 ① 물건의 위치 ② 크기 ③ 연식 ④ 가격을 잘 비교해 보면 된다.
1. 물건의 위치
경매 물건은 송파구 거여역에서 1분 거리에 있는 초역세권 부동산이다. 오래된 빌라이긴 하지만, 입지가 거의 깡패 수준이라서 향후에 재개발 등이 진행된다면 강남 3구에서 초역세권 아파트를 가질 수 있는 기회가 된다.
2. 물건의 크기
물건의 크기는 경매지에서 '건물면적이라는 곳을 확인'한다. 약 14평이고 가족이 거주할 수 있는 크기라는 것을 알 수 있다.
그럼, 이곳은 방이 몇 개일까?
경매정보를 확인하면 내부구조도라는 것을 볼 수 있다. 이곳에서 방 세 개 화장실 하나라는 것을 알 수 있다.
3. 부동산의 연식
부동산의 연식은 매각물건현황에서 사용승인이라는 항목을 봐야 한다. 이곳에서 93.06.18이라는 숫자가 1993년 6월 18일이라는 것을 말하는데, 이 연도와 월 일이 부동산이 태어난 날짜인 연식이 된다.
지금이 2024년이니, 약 31년이 된 부동산이라는 것을 알 수 있다.
4. 부동산의 가격
경매지를 보면 감정가와 최저가 그리고 보증금이 있는데, 최저가가 부동산의 가격이다. 그리고 그 가격 이상으로 사면된다(입찰).
감정가는 경매 부동산이 최초 시작하는 가격이라고 보면 좋은데, 이 부동산이 얼마인지 감정평가 기관에서 가격을 매기는 것이고
보증금은 이 부동산을 사기 위해 경매로 입찰할 때 최소 계약금이라고 보면 된다.
이 물건은 특이하게 보증금이 20%라는 것을 알 수 있는데, 누군가가 낙찰받고 미납했기 때문에 조심하라라는 의미에서 보증금을 높여서 진행되었다고 보면 된다.
이렇게 네 개의 정보를 가지고 네이버 부동산에서 비슷한 물건을 찾아서 가격을 비교해 보면 된다.
현장 가격 확인 : 네이버부동산
네이버 부동산에서 경매 물건과 가장 비슷한 물건을 찾아봤다. 가격은 3억 7천만 원이고 방은 2개 그리고 크기가 약 2평 정도 작다는 것을 알 수 있다.
그리고 연식이 1999년 10월식이 된다.
네이버 부동산의 비슷한 물건의 정보를 조합해 보면
가격 : 3억 7천만 원
크기 : 약 12평
방개 수 : 2개
연식 : 1999년 10월
경매 물건과 비교했을 때,
동등 : 위치
열세 : 방개 수와 크기
우세 : 연식
이라는 것을 알 수 있다.
경매와 현장 물건 가격 비교
1. 경매 물건
2. 현장 물건
3. 가격비교
경매로 진행되는 물건이 시세보다 약 1억 5천만 원 싸다.
경매 권리 분석
임차인 현황을 보면 임차인이 없고 말소기준권리인 2020.06.11이후 모든 경매 부동산 권리들이 없어진다. 즉, 임차인이 없고 등기부등본도 깨끗하게 정리되는 '권리 분석상 안전'한 물건이다.
미납된 이유
3차에서 2명이 입찰했고 낙찰자가 미납한 것으로 보인다.
물건 송달 내역을 환인 해 보니, 낙찰자가 대금 납부기일 연기 신청을 했고 법원에서는 받아들여지지 않은 것으로 보인다.
즉! 낙찰 이후 대출에 대한 문제 때문에 미납된 것으로 보인다.
결론
위 경매 물건은 지금 1억 5천만 원 싸게 나왔고 위치는 강남 3구 중 한 곳인 송파에서 초 역세권이라는 것 알 수 있다. 그리고 권리 분석상 아무런 문제가 없고 대출에 대한 부분 때문에 낙찰자가 미납한 것으로 보인다.
경매 물건에 숨겨진 대박 정보
매물특징란을 보면 '지역주택조합 설립인가필'이라고 되어있다.
이 물건은 거여역에서 살고 있는 사람들이 새 아파를 짓고 그곳에 살고 싶어서 지역주택조합을 설립했다. 그리고 새 아파트를 짓기 위해 추진 중이다.
즉! 향후에 송파구에 새 아파트가 들어오고 그 아파트를 조합원으로 분양받을 수 있는 기회가 숨겨져 있는 빌라이다.
다만, 지역주택조합은 개인들이 조합을 만들고 추진하는 것이라서 나라와 시에서 진행하는 재개발과는 조금 차이가 있고 조합원들 간의 문제가 발생하는 경우가 많으니, 꼼꼼한 확인이 필요하다.
경매의 매력
이렇게 경매로 서울 최고의 입지에 빌라를 1억 5천만 원 싸게 낙찰받을 수 있다. 그뿐만 아니라 새 아파트를 받을 수 있는 기회까지 얻을 수 있다.
그리고 적은 돈으로 새 아파트가 될 때까지 준비를 할 수 있다는 점이 매우 매력적이다.
20,30대는 서울 그리고 강남 입성이 꿈에 가깝다. 하지만, 이렇게 경매로 잘 접근한다면 그 꿈을 현실로 만들 수 있게 된다.
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