들어가며
부동산을 사고팔 때에는 여러 가지 세금이 있다. 살 때 세금인 취득세, 가지고 있을 때 세금인 재산세, 팔 때 세금인 양도세 등이 있다.
그럼, 아파트 매매사업자는 어떤 세금에 주목해야 할까?
아마, 취득세, 양도세 그리고 부가세가 있을 것이다.
오늘은 부가세와 양도세에 대해서 매매사업자로 확인해야 하는 사항에 대해서 설명하겠다.
미모공방 질문 : 매매사업자 부가세
부자해커스쿨에는 부동산에 대해서 질문과 답변을 하는 '미모공방'이라는 곳이 있는데 약 1,300명 정도 활동을 하고 있고 부동산에 대해서 자유롭게 질문과 답변을 하는 곳이다.
그곳에서 아래와 같은 질문이 올라왔다.
아파트를 매매사업자로 취득할 때
부가세는 얼마를 내야 하나요?
매매사업자
매매사업자는 매도와 매수(사고파는 것)를 사업으로 하는 사람을 말한다. 여기에 주택이 붙어서 주택 매매사업자가 되면 주택을 사고파는 사업을 하는 사람이다.
매매사업자는 주택을 사서 '파는 것으로 돈을 버는 것'이 목적이기 때문에 파는 세금인 양도가 일반인들과 다르게 책정된다.
일반적으로 주택을 보유하는 기간에 따라서 양도세는 70~60%까지 내야 하지만, 매매사업자의 경우 보유한 기간에 상관없이 6% ~ 45%의 세금을 내게 된다.
다만, 이렇게 주택을 매매해서 돈을 버는 것이 목적이기 때문에 양도세에서 일반 사람들과 다르게 적용되지만, 알아야 할 것들이 몇 가지 있다. 그중의 하나가 부가가치세이다.
부가세
'부가가치세 : Value added tax'
거래단계별로 재화나 용역에 생성되는 부가가치(마진)에 부과되는 조세로, 간접세의 일종이다. 우리나라는 현재 재화 및 용역의 최종 가격에 10%
쉽게 말해서 '만들어지는 것'에 대한 세금이라고 보면 된다.
그럼 부동산을 접목해 보면 어떤 것이 만들어졌을까?
부동산은 보통 두개로 나누어진다. 먼저, 우리가 지나다니는 땅이 있고 그 땅 위에 있는 건물이 있을 것이다.
그리고 그 건물을 우리는 아파트, 빌라, 상가, 공장 등 쓰는 방식에 따라서 다양하게 부른다.
땅이라는 존재는 원래 있었지만, 우리는 건물을 만들어서 여러 가지 이름을 붙여서 활용한다. 즉 여기에서 만들어지는 것은 건물이라는 것을 알 수 있다.
그리고 부가세는 만들어지는 건물의 10%에 붙는 세금이 된다.
다만, 우리나라는 국민들의 주거공간을 장려하기 위해 국민들이 살고 있는 크기의 아파트에는 부가세를 걷지 않는다.
그 크기의 기준이 84㎡이고 그 기준보다 작으면 부가세가 없게 된다.
그럼, 매매사업자로 부가세에 대한 부담을 가지기 않으려면 84㎡를 기준으로 아파트에 투자하면 된다.
하지만, 매매사업자의 경우 부가세뿐만 아니라 양도세에 대해서도 잘 알고 있어야 한다.
양도세
'양도소득세 : Capital gains tax'
토지나 건물 등의 자산을 유상으로 양도함으로써 얻는 소득에 부과하는 조세
즉 부동산을 팔았을 때 번 돈에 대해서 내는 세금이다.
다만, 보유기간에 따라서 세금이 중과되고
지역과 주택 수에 따라서 세금이 중과된다.
이렇게 주택에 대한 양도세는 기본적으로 그 주택에 살아야 하는 목적(거주 목적)으로 사야 하고 그렇지 않고 팔게 되면 많은 세금을 내게 된다.
주택에 사는 목적에 맞는 기준을 우리나라는 2년으로 보고 있고 2년을 보유하지 않으면 많은 세금을 양도세로 부과한다.
이렇게 2년을 보유하지 않아도 양도세를 줄일 수 있는 제도가 주택 매매사업자이다. 그 이유는 주택을 사고파는 사업을 하는 사람이지, 주택이란 곳에 살기 위한 목적이 아니기 때문이다.
매매사업자 양도세
매매사업자는 부동산을 사고파는 것을 목적으로 하기 때문에 팔아서 번 돈에 대한 세금을 정확히 말하면 양도세라고 부르지 않는다.
사업을 통해서 번 돈인 사업소득이라고 말하고 소득에 대한 세금이라고 해서 소득세라고 불린다. 그리고 다른 세금과 합쳐서 낼 수 있다고 해서 종합소득세라고 말한다.
이렇게 주택을 보유한 기간과 상관없이 팔아서 남은 금액의 6~45%까지 종합소득세를 내게 되니, ① 단기간에 사서 파는 단타와 ②여러 개의 주택을 가지고 있는 다주택자들의 경우 매매사업자를 통해서 주택을 투자하는 것이 많은 세금을 아낄 수 있다.
특히, 일반인들의 경우 주택을 사고팔면 보통 8,800만 원 이하를 버는 경우가 많아서 24%의 종합소득세만 내면 된다.
이렇게 2년 이하의 단기간과 여러 개의 주택을 가지고 있는 사람들의 경우 매매사업자는 좋은 투자방법이 될 수 있다.
다만, 이렇게 단기간에 투자하기에 좋은 매매사업자라고 해도 양도세에서 조심해야 하는 것이 있는데, 종합소득세와 양도세 중 높은 것을 세금으로 내게 되는 비교과세이다.
매매사업자 비교과세
매매사업자의 경우 주택을 단기간(2년 이하)에 사고팔아도 팔아서 남는 돈에 대한 세금이 양도세에 비해서 많이 작다.
번 돈을 8,800만 원이라고 보면, 양도세의 경우 70%의 세금이 적용되지만, 매매사업자의 종합소득세의 경우 24%만 적용되기 때문이다.
이렇게 혜택이 많은 투자방법이지만, 조심해야 하는 부분도 있는데, 이것이 비교과세이다.
소득세법에 보면 종합소득 + 20~30%와 양도세 중 큰 것을 적용해서 내는 것을 비교과세라고 하고 이 부분이 매매사업자로 투자할 때 많이 고민이 된다.
여기에서 중요한 부분만 알려드리면
위 조항이 해당하는 지역이 모두 조정 대상 지역이고 2주택 이상을 대상으로 한다는 것이다.
그럼, 매매사업자로서 비교과세를 피하려고 하면 ① 조정 대상 지역이 아닌 곳과 ② 1 주택으로 투자를 하면 된다.
정리를 하면
매매사업자를 통해서 단타로 투자를 잘 하기 위해서는 부가세와 양도세를 잘 알면 되는데, 특히 경매나 공매로 물건을 고르고 찾을 때에는 위 두 가지를 잘 염두 해야 한다.
물건을 보고 설명해 드리면
먼저, 84㎡를 기준으로 물건을 고르고 조정 대상 지역을 피하면 양도세 폭탄을 피할 수 있고
그리고 85㎡가 초과된 아파트를 피하면 부가세 폭탄을 피할 수 있다.
마치며
오늘은 매매사업자에서 주의해야 하는 부가세와 양도세에 대해서 다뤄봤습니다. 저는 세무사나 세무전문가가 아니지만, 부동산 전문가의 관점에서 정리해 드렸으니, 부동산 투자에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
오늘도 행복한 하루 보내셔요!