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안녕하세요. 부자해커입니다.
수익률 500%에 도전할 수 있는 대박 물건! 과연 있을까요?
바로 물건으로 보여드리겠습니다.
1차 가격이 2억 5천만 원이고 6차로 지금 진행되고 있는 물건입니다. 이렇게 가격이 많이 유찰되면 많은 사람들이 이 물건을 조회하게 됩니다.
그러면 조회수를 확인하면 얼마나 많은 사람들이 관심 있게 보고 있는지 확인할 수 있습니다.
보통 6회까지 유찰이 되면 적게는 수천에서 많게는 1만이 넘어가는 조회수를 기록하게 됩니다. 하지만, 이 물건은 아직도 가격이 매우 싸지만 조회수는 820 정도 밖에 되지 않습니다.
이런 물건들은 잘못 찾으면 쪽박 잘 찾으면 대박이 되는 물건입니다.
그 이유는 아무리 유찰이 많이 돼서 가격이 싸져도 아무도 관심을 가지지 않게 되고 결국에는 경쟁 없이 싸게 경매로 낙찰받을 수 있기 때문입니다.
자! 그럼 더 자세히 들어가 보겠습니다.
아~ 이 물건은 빨간색으로 표시되어 있는 곳을 보니, 지분이라는 단어가 보이네요. 아마, 2명 정도 이 집을 나눠서 가지고 있는 것으로 보입니다.
그리고 건물은 전부 경매로 나왔고 토지만 지분으로 나온 것으로 보입니다.
경매에서 지분은 다른 지분을 가지고 있는 사람이 먼저 살 수 있는 '공유자 우선 매수권'이라는 제도가 있습니다. 그 제도 때문에 경매 투자자들이 투자를 꺼리게 되는 경향이 많습니다.
아마, 이 물건도 지분이고 공유자가 이 물건을 가져갈 수 있기 때문에 많이 유찰된 것일까요?
건물이니깐, 연식을 살펴봤습니다. 연식은 건물의 나이를 나타내줍니다. 연식을 보니, 1983년식으로 매우 오래된 건물이라는 것을 알 수 있습니다.
아~ 건물이 오래돼서 사람들이 또 관심을 안 가졌을 가능성이 높겠네요.
경매에서 권리 분석은 중요합니다. 하지만, 중요하다고 어렵지는 않습니다. 2017년이 말소기준권리이며, 임차인이 2020년 이후에 전입을 했습니다.
모든 임차인이 말소기준권리보다 뒤에 전입을 했기 때문에 모두 대항력이 없고 권리 분석상 안전한 물건에 해당합니다.
그럼 이 물건의 위치가 좋은지 확인해 볼까요?
위치는 덕포역이라는 곳에서 걸어서 7~8분 거리에 있는 것으로 보입니다. 여기에서 광역시 지하철의 Tip을 드리면,
보통 광역시 지하철의 메인 노선은 2호선이다
입니다. 잘 기억하셔요^^ 여기 노선도 2호선이네요.
그리고 물건 주변을 보니, 재개발 아파트가 입주했거나 지금 재개발이 진행 중이라는 것을 알 수 있습니다.
재개발 아파트가 입주했는데, 경매 물건과 무슨 상관이 있냐고요? 재개발은 재건축과 다르게 건물과 땅이 다 개발이 되고 결국에는 주변 인프라가 새 인프라로 바뀌는 현상이 있습니다.
그럼, 경매 물건 주변에 재개발이 이루어지면 주변 인프라가 좋아지고 결국에는 경매 물건의 입지도 덩달아서 좋아지는 현상이 발생하기 때문에 좋습니다.
그리고 재개발이 되는 곳의 기본적인 조건인 학교가 가깝고 생활환경이 좋다는 장점도 있습니다.
지도에서도 보면 초등학교부터 중학교까지 아이들이 걸어서 1분 거리에 학교가 있고 이런 위치는 향후에 재개발이 될 가능성도 가지고 있습니다.
이렇게 위치가 좋은 물건이 '지분'과 '오래된 건물'이라는 단점 때문에 경매에서 찬밥 신세가 된 것으로 보입니다.
그럼 이제는 찬밥을 전자레인지로 돌려서 따뜻한 밥으로 만들어 볼까요?
사진을 보면 꽤 오래된 건물로 보이지는 않습니다. 1983년이면 40대 중반이 된 건물인데, 이상하게도 그렇게 보이지 않네요.
좀 더 세밀하게 보니, 문이 새거로 보입니다. 아! 건물 외관을 리모델링하고 문부터 인테리어를 모두 한 것으로 보입니다.
이런 가정을 뒷받침해 줄 수 있는 내용을 더 알아보겠습니다.
이건 연통인데요. 우리가 가스보일러를 쓰면 이렇게 연통을 만들어서 안전하게 보일러를 이용할 수 있게 만듭니다.
그리고 이 연통을 보니, 도시가스보일러로 보이고 최근 연통으로 보입니다.
그리고 방범창을 보니깐, 2,3년 정도밖에 되지 않은 방범창으로 보이고 상태와 새것과 거의 똑같습니다.
이젠 밥을 차갑게 만드는 '지분'을 확인해 볼까요?
여기를 보니, 토지만 지분이고 건물은 지분이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 이렇게 일부만 지분의 경우 나머지 지분이 아닌 부동산까지 모두 공유자가 살 수 없습니다.
지분이 아닌 부동산까지 모두 살 수 있게 만들면 지분을 가지고 있는 사람들이 너무 많은 혜택을 보기 때문에 금지됩니다.
그래서 이 물건은 다른 지분권자가 쓸 수 있는 '공유자 우선 매수'라는 권리를 쓸 수 없습니다.
그리고 이렇게 지분의 경우 대출을 잘 해주지 않는데요. 이 물건의 경우 북부산 새마을금고라는 곳에서 대출을 진행했습니다.
그 말은 북부산 새마을금고라는 곳에서 이 물건에 대해서 잘 알고 있고 여기에 잘 문의하면 대출도 잘될 수 있다는 말입니다.
이렇게 지분의 문제로 꼽히는 '공유자 우선 매수'와 '대출'이 모두 문제없게 됩니다.
이렇게 물건을 자세히 들여다보고 다른 경쟁자들이 모르는 부분이나 놓치는 부분을 잘 확인한다면 수익률 500%가 아닌, 대출까지 실행하면 수익률 2,000%까지도 가능한 물건으로 탈바꿈하게 됩니다.
경매는 기본적으로 다른 사람들과 경쟁을 통해서 싸게 살 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 그렇게 싸게 사기 위해 우리는 지금 이 순간도 공부를 하고 있다고 생각합니다.
오늘 하루도 최선을 다하며, 인생을 멋지게 만들어 가려고 이 글을 정독해 주신 모든 분들을 응원합니다.^^
오늘도 파이팅입니다.
