안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 부자해커의 아침 30분 부동산 공부 라이브 방송에서 아파트 매매사업자에 대해서 총정리를 해드리는 시간을 가졌습니다.
그런데, 오늘 엄청난 일이 벌어졌습니다.^^
아침 6시라는 시간과 라이브 방송임에도 불구하고 412명께서 실시간으로 방송을 시청해 주셨습니다.
이렇게 많은 분들께서 참여해 주실 수 있도록 도와주신 초록나무님과 미모공방분들 그리고 함께 아침 라이브 방송 내용으로 공부를 하실 도전! 6시 아침 공부방에 계신 분들께 감사드립니다.
모두 여러분들께서 도와주시고 응원해 주셔서 이렇게 좋은 일이 생겼습니다.^^
아파트 매매사업자
아파트를 사고팔 수 있는 사업자를 말하며, 개인으로 아파트를 살 때보다 파는 과정에서 세금 혜택을 많이 받을 수 있다. 특히, 1년 안에 단타로 팔 때 세금 혜택이 많이 크다.
개인의 경우 1년 안에 팔게 되면 팔고 번 돈의 70%의 양도세가 1년 이후에 팔게 되면 60%의 양도세를 적용받게 된다. 하지만, 매매사업자의 경우 6~45%까지 판 돈의 크기에 따라서 세금을 내게 된다.
이렇게 설명만 가지고는 이해가 쉽지 않으니, 경매로 진행되는 아파트를 보고 설명해 드리겠다.
재매각 경매 아파트
현재 경기도 오산에 경매로 진행되고 있는 물건이 있다. 이 물건의 경우 9명이 입찰했고 낙찰자가 미납한 것을 알 수 있다. 그리고 9월 10일 다시 경매로 진행되는 재(다시) 매각(파는 것) 물건이다.
이렇게 경매로 낙찰되고 다시 나오는 재매각 물건의 경우 특수물건으로 분류가 된다.
우리가 경매 아파트를 입찰하러 가면 80%의 입찰자들이 '실거주자, 컨설팅, 묻지마투자자'인 경우가 많다. 그 이유는 경매 자료에서 정보제공이 많아서 쉽고 컨설팅하기도 편하기 때문이다. 그리고 이 세 부류의 사람들 덕분에 경매 입찰가가 높아지고 하나의 경매 물건에 30~40명씩 입찰하곤 한다.
하지만, 이렇게 재매각 물건의 경우 특수물건으로 분류되어 있기 때문에 위 세 부류의 사람들이 입찰을 하지 못하고 결국에는 나머지 20%의 투자자들만 관심 갖게 되고 상대적으로 싸게 낙찰받을 수 있다.
그럼 위 물건은 문제가 있어서 재매각이 되었을까?
경매 재매각 아파트 조사 방법
경매로 재매각이 된 아파트는 두 가지만 잘 조사하면 되는데, 아파트 연식과 경매 권리 분석이다.
먼저, 아파트 연식은 새 아파트일수록 하자나 문제가 없다. 특히 10년 이하인 아파트의 경우 전혀 문제가 없는 경우가 99% 이상이다. 보통 경매 아파트의 경우 내부를 확인할 수 없기 때문에 내부의 하자 때문에 낙찰받고 미납하는 경우가 종종 있는데, 10년 이하의 아파트는 이런 문제가 없기 때문이다.
Tip : 연식을 확인하는 방법
경매 공고문 → 매각물건현황 → 사용승인
위 물건의 경우 사용승인이 17년 10월이고 약 7년 정도 된 아파트이다. 그럼 거의 새 아파트에 해당하므로 아파트 자체의 하자나 문제는 없어 보인다. 그렇기 때문에 재매각이 되더라도 안전한 물건이다.
다음으로, 권리 분석이다.
경매로 권리 분석을 할 때, 가장 위험한 사람이 대항력 있는 임차인이다. 그 이유는 다른 대상은 경매에서 다 없어지는데, 대항력 있는 임차인은 없어지지 않기 때문이다.
역으로 말하면 임차인이 없으면 안전한 물건이 된다. 이 물건의 경우에도 조사된 임차인이 없기 때문에 권리분석도 안전하다.
경매 아파트 시세 조사
부자해커의 경우 아파트 시세 조사는 네이버 부동산을 많이 이용한다.
그 이유는 팔려로 나온 아파트의 가격과 실제 거래된 아파트의 가격을 한눈에 볼 수 있기 때문이다.
위 물건의 경우 다른 층이지만, 3억 8천 ~ 3억 6천 정도에 팔려고 나와있고
실제 거래된 가격은 3억 4천 ~ 3억 5천까지라는 것을 알 수 있다. 그리고 더 좋은 투자 포인트는 실제 거래가 1년 만에 다시 진행이 됐다는 것이다. 그리고 이 아파트는 1층이기 때문에 3억 2천~ 3천 정도 시세가 적용될 것으로 예상된다.
매매 실거래가를 보면 2023,4월이 작년 마지막 거래였고 2024. 2월부터 거래가 다수 진행된 것을 알 수 있다. 그럼 이런 경매 아파트는 단타로 바로 팔고 나올 수 있는 조건이 된다.
Tip : 매매 실거래가를 확인하고 최근에 팔린 물건의 양을 확인해서 단타 유무를 결정한다
그럼 경매 가격을 다시 확인해 보겠다.
그럼 위 물건을 2억 8천만 원에 낙찰받아서 3억 3천에 팔았다고 가정해 보겠다. 경매로 5,000만 원 정도를 벌게 되는데, 1년 안에 단타로 개인화 매매사업자를 비교해 보겠다.
개인으로 단타를 한 경우
개인의 경우 70%의 양도세와 7% 지방세가 더해지고 대출이자를 팔릴 때까지 내야 한다.
그렇기 때문에 세금 + 대출이자를 실제 수익에서 빼고 계산했다.
결론은 5천만 원의 돈을 벌어도 결국 남는 돈은 1천만 원이 된다.
매매사업자로 단타를 한 경우
매매사업자의 경우 팔고 번 돈인 5,000만 원이 25% 구간에 들어간다. 그리고 대출이자도 사업에 필요한 돈이라고 해서 필요경비에 해당된다.
그럼 세금 - 대출이자를 실제 수익에서 빼고 계산했다.
결론은 5천만 원의 돈을 벌어 개인으로 단타를 했을 때 남는 돈의 4배인 4,000만 원이 남게 된다.
매매사업자 필요경비
매매사업자를 할 경우 세금을 더 줄이기 위해 필요경비를 확인해 보는데, 되는 것과 안 되는 것이 섞여있어서 생각보다 헷갈린다.
이럴 때는 가장 단순하게 분류하고 매달 제출하는 것만 기억하면 된다.
발코니샷시등 자본적지출이라는 항목이 있는데, 보통 100만 원 이상 지출하는 경우가 많다. 그리고 대출이자를 매달 내게 된다.
그래서 매매사업자 필요경비는 '100만 원 이상 지출 + 대출이자'로 심플하게 기억하면 된다.
Tip : 100만 원 이상 지출 + 대출이자 = 필요경비
매매사업자 취득세
매매사업자의 경우라도 취득세와 재산세 그리고 종부세는 개인과 똑같이 취급된다. 다만, 취득세의 경우 한 가족(가구)를 합쳐서 주택수를 정하고 재산세와 종부세는 개인당 주택수를 정한다.
위 두 개의 차이점만 잘 기억하면 좋다.
매매사업자 부가세
마지막으로 매매사업자 부가세인데, 84와 85만 기억하면 된다. 부가세를 피하려면 경매든 일반 매매든 84와 그 아래에 해당하는 아파트만 투자하면 되고 85가 되면 팔 때 부가세를 내야 한다는 것을 꼭 기억해야 한다.
첫 번째 물건은 85가 넘어가기 때문에 건물에 대한 부가세를 내야하고 아래의 물건은 84보다 작은 아파트이기 때문에 부가세가 없다.
Tip : 84(부가세 ×), 85(부가세○)
조정 대상 지역 비교과세
조정 대상 지역의 경우 2주택부터 소득세와 양도세 중 큰 세금을 내게 된다. 그냥 단순하게 조정 대상 지역 2주택부터는 양도세로 낸다고 보면 되고 1년 이하는 70%, 2년 이하는 60%의 세금을 내야 한다.
Tip : 조정 대상구역은 단타에서 양도세로 낸다.
정리
우리는 부동산 투자로 돈을 벌고 싶다. 하지만, 돈을 많이 번 것과 돈을 많이 가지고 오는 것은 다르다. 특히, 세금은 절세를 할 수 있다면 어떻게든 아끼는 것이 맞습니다.
그럼 이렇게 아파트 상승기에서는 언제 상승기가 지나갈지 모르기 때문에 1년 안에 단타를 하는 방향이 좋고 세금을 줄일 수 있다면 매매사업자를 선택하는 것이 맞습니다.
다만, 매매사업자는 부가세와 조정 대상구역의 단타를 꼭 확인을 잘해서 최대한 세금을 줄이도록 해보면 어떨까요? 오늘은 Tip을 정리해서 포인트로 넣어봤습니다.^^
오늘도 좋은 하루 보내시고 힘찬 하루 보내셔요
