안녕하세요. 부자해커입니다.
저도 경매를 처음 시작할 때 많이 헷갈렸던 부분인데요. 아마, 초보 분들도 많이 헷갈리는 권리 분석 유형일 거예요^^
부자해커가 운영하는 미모공방 단톡방에서 나온 질문입니다.
한 개의 경매 아파트에 임차인이 2명으로 나올 때 권리 분석은 어떻게 해야 할까요?
본격적으로 궁금증을 풀어드리겠습니다.
들어가며
이렇게 경매 아파트에 이혁진 님이라는 임차인과 주택보증공사라는 두 명의 임차인이 있는 경우를 많이 보셨을 거예요.
언뜻 보기에는 두 명으로 보이기 때문에 경매를 처음 접하시거나 어느 정도 경매를 공부했던 분들도 많이 헷갈려 하십니다.
첫 번째 헷갈리는 이유
실제 두 명의 임차인
(보통 초보분들)
이렇게 경매 물건에 박진웅 님과 윤충식 님 두 분이 임차인으로 등록되어 있는 경우입니다. 이런 경우는 실제로 두 명의 임차인이 살고 있을 가능성이 높은데요.
이 경우에는 말소기준권리보다 먼저 전입했다면 두 명의 대항력 모두 인정되기 때문입니다. 그리고 이런 경우 때문에 초보 분들이 많이 헷갈려 하십니다.
두 번째 헷갈리는 이유
임차인과 보증보험공사의
확정일자나 배당요구일이 다를 때
(보통 초, 중 수분들)
임차인 현황을 보면 구태훈 님과 주택도시보증공사의 임차인의 전입일은 2019년 9월 26일로 같지만, 확정일자와 배당요구일이 다른 것을 볼 수 있습니다.
이런 상황에서 많이 헷갈려 하시는데요.
이럴 때는 안전하게 권리 분석을 할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
먼저, 경매지 기타 사항에 '승계'나 '양수'라는 단어를 찾는 것입니다.
승계나 양수는 모두 같은 말로 어떤 권리를 받는 절차를 말합니다. 여기에 사람 '인'이 붙으면 권리를 받는 사람이 되지요.
이렇게 승계나 양수라는 단어가 있으면 두 명의 임차인 중 한 명은 권리를 승계 받은 사람이 되고 그 승계를 받는 사람은 기타 사항에 적혀있습니다.
위 글을 보면 주택도시보증공사가 양수나 승계인이라는 것이 나와있습니다. 여기에서 중요한 투자 포인트를 하나 짚어드리겠습니다.
왜 굳이 주택도시보증공사를 승계인이라고 하지 않고 이렇게 복잡하게 설명합니까?라고 반문을 할 수 있습니다.
여기에서 투자 포인트가 나오는데요. 보증공사를 승계인으로 외운 투자자와 위 내용을 이해한 투자자는 어떤 차이가 있을까요?
아마, 어떤 단체나 사람이더라도 승계인이라고 나와있으면 위 내용을 이해한 사람은 임차인과 승계인을 나눌 수 있고 결국에는 나눌 수 있는 사람만 투자자가 될 수 있습니다.
Tip
승계인에 대한 내용을 정확히 이해하면 향후 승계자가 누구더라도 정확히 투자에 적용할 수 있다!
다음으로 승계를 받은 사람 외의 정보는 지워버리는 것입니다.
이렇게 지워버리면 권리 분석 대상이 한 명이 되고 심플하게 할 수 있습니다. 그러면 두 명의 확정일자가 다르거나 배당요구일자가 달라도 더 이상 헷갈릴 이유가 없어집니다.
경매 아파트에 두 명의 임차인이 있다면
1. 기타 사항에서
승계나 양수라는 단어를 찾고
2. 승계인이 아닌
나머지 사람을 지워버린다
이렇게 단순하게 권리 분석을 하면 됩니다.
그리고 이렇게 권리 분석이 단순해지면, 투자방법을 응용시킬 수 있습니다.
투자방법 응용하기
HUG 인수 조건 변경 물건
경매 물건을 보면 이렇게 HUG인수조건변경이라는 말을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이런 물건의 경우에도 위 내용만 잘 이해하시면 바로 투자를 할 수 있게 됩니다.
물건으로 예를 들어보겠습니다.
경매로 6차까지 유찰된 물건이 있습니다.
인천 부평에 있는 전용 20평짜리 아파트인데요. 이렇게 유찰이 많이 된 물건도 간단하게 권리 분석을 할 수 있습니다.
임차인 현황을 보면 두 명의 임차인이 있는 것으로 보이고
배당요구일자도 다른 것으로 보입니다. 이때는 기타사항에서 또 두 단어를 찾습니다. '승계','양수'
보증공사가 양수라는 것을 찾았습니다. 그러면 또 양수인이 아닌 임차인을 지워버립니다.
그러고 나서 보증공사가 임차인이기 때문에 이 임차인이 경매에서 무엇을 요구했는지 보면 됩니다.
주택도시보증공사(임차인)이 임차보증금반환채권을 포기라고 나와있습니다.
여기에서 하나 더 투자 포인트를 적립해 드리면, '임차보증금반환채권 = 대항력'이라고 적어놓으세요.
즉 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력을 다른 말로 임차보증금반환채권 이라고 보시면 됩니다. 그리고 이것을 포기하게 되니, 위 물건은 권리 분석상 안전한 물건이 됩니다.
현재 34%까지 유찰이 되었는데, 권리 분석이 어렵지 않죠?
경매 물건을 다시 올려드리니, 이 블로그를 읽고 잊기 전에 바로 공부를 해보세요.
제가 경매와 공매 강의를 9년 해보면 성공하는 사람들의 대부분이 잊기 전에 찾아보시더라고요. 꼭 해보세요^^
마치며..
오늘은 하나의 경매 아파트에 임차인이 2명일 때, 어떻게 권리 분석을 해야 하고 어떻게 투자에 접목시키는지에 대해서 알려드렸습니다.
경매 투자는 어렵지 않습니다.
경매는 기본적으로 경쟁해서 사는 것이기 때문에 다른 경쟁자보다 한수만 더 위면 됩니다.
오늘은 이 글을 읽는 분들이 다른 경쟁자들보다 한 수가 더 위가 될 수 있도록 정보를 드렸습니다. 내용이 좋았으면 하트나 댓글 남겨주세요^^
그래야 부자해커도 더 힘을 내서 다음에도 더 좋은 내용과 또 다른 한수를 이 글을 읽는 분들께 잘 전달해 드릴 수 있을 것 같아요^^
이 글을 읽는 모든 분들이 경매로 성공하셨으면 하는 바람입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
