안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 서울 성북구에 있는 아파트를 가져왔습니다.
100%에 28명이 입찰했고 약 120%에 낙찰되었습니다.
왜 이렇게 많은 사람들이 100%에 입찰을 했을까요?
그 이유를 부자해커가 풀어드리겠습니다. 잘 보시고 투자 포인트도 많이 얻어 가세요^^
경매 아파트 설명
1. 아파트 크기
서울 길음동 래미안 아파트가 경매로 나왔습니다.
더 보기 편하게 잘라서 보여드리고 세세히 설명해 드리겠습니다.
성북구 길음동에 있는 아파트인데요. 건물면적이 59.99㎡(18.15평)입니다.
여기에서 경매를 처음 시작한 사람들은 건물면적을 주의해야 하는데요.
먼저, 면적은 크기입니다. 경매에서 진행되는 모든 부동산의 건물면적(=크기)는 여러분들이 아파트를 살 때 알고 있는 면적과 다릅니다.
시세 조사를 하다 보면 78/59㎡ 이렇게 두 개의 크기가 나오는데요.
이렇게 앞에 크기 78.45㎡는 공급(공용+ 전용) 크기이고 뒤에 나오는 59.99㎡는 실제 여러분들이 생활하는 공간인 전용 크기입니다.
그리고 경매로 나오는 위 건물면적은 전용 크기를 보여주는 것이기 때문에 여러분들이 시세 조사를 할 때 꼭 전용 크기라는 것을 기억하셔야 합니다.
경매 아파트 설명
2. 최저입찰가격 100%
경매는 최저입찰가격이라는 것이 있습니다. 그리고 이 최저입찰가격 이상으로 여러분들이 가격을 써서 내면 입찰조건을 만족하고 입찰할 수 있습니다.
그리고 최저가격은 경매 아파트 감정평가가격의 100%에서 시작을 합니다.
그럼, 이 최저가격의 시작점인 감정평가는 누가 언제 만들어 낼까요? 이 부분이 또 중요한 투자 포인트입니다.
경매 아파트의 감정평가는 법원에서 감정평가 기관에 의뢰를 하는데요. 보통 감정평가사라는 곳에 의뢰를 합니다.
그리고 감정평가사는 경매 아파트의 가격이 얼마입니다.라고 감정평가를 해줍니다.
이렇게 감정평가서를 작성해서 법원에 제출하는데요. 여기에서 중요한 포인트는 감정평가서를 작성한 날짜입니다.
감정평가사도 당연히 어느 정도 기간에 아파트 시세 조사를 하고 그 내용을 법원에 제출하는데요.
시세 조사를 하는 기간이 경매 아파트에서 매우 큰 투자 포인트가 됩니다.
여기에서 이 아파트의 시세 조사기간은 2023년 7월 25일까지 했다는 것을 알 수 있습니다.
결국 이 100%의 아파트 감정평가가격은 2023년 7월 25일의 가격이고 이것이 입찰할 수 있는 최저가격이라는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 감정평가가격 = 최저가격 이 언제 조사되었는지 알 수 있는 것이 왜 중요할까요?
맞습니다. 아파트가 2023년 7월보다 입찰하는 날짜인 2024년 9월에 더 가격이 올랐다면, 현재 가격이 아닌 2023년 가격으로 아파트를 살 수 있는 기회가 있고 이것은 결국 싸게 살 수 있는 기회가 있다는 것입니다.
그럼 실제로 얼마나 가격이 1년 전보다 변화되었는지 확인해 볼까요?
먼저 호갱노노를 확인해 봤습니다. 호갱노노는 그래프로 아파트 가격 상승을 보여주는데요. 여러분들이 볼 것은 그래프가 하늘색으로 변했는지만 보면 됩니다.
그러면 이 단지가 가격이 올라가고 있는지를 한눈에 확인할 수 있게 됩니다.
다음으로 네이버 부동산을 확인해 봤습니다.
네이버 부동산의 경우에는 실제 팔린 아파트의 가격과 양(실거래가격과 양)을 점으로 보여주는데요.
가로로 빨간색 줄이 2023년 7월 정도의 아파트 가격이라면 화살표가 있는 점들이 2023년 11월부터 지금까지 가격이라는 것을 알 수 있습니다.
이해를 돕기 위해 파란색 선으로 2023년 7월의 가격을 나타내 보았고 빨간색 화살표로 현재까지의 가격의 점을 보여드렸습니다.
확실히 오른쪽 위로 올라가는 것(우상향)을 확인할 수 있습니다.
즉! 이 아파트는 2023년 7월보다 현재 가격이 올라가고 있다는 것을 확인했습니다.
그럼 얼마나 올라가고 있을까요?
현재 팔려고 나온 물건(매물)의 가격이 8억에서 8억 4천만 원이라는 것을 네이버 부동산을 통해서 알 수 있습니다.
그리고 경매 아파트는 6억 5천만 원에서 최저가격이 시작되었습니다.
이 금액에 입찰할 수 있다면 1억 5천만원 싸게 입찰할 수 있고 그만큼 싸게 살 수 있는 기회를 얻게 됩니다.
경매 아파트 설명
3. 아파트 입지
경매로 나온 아파트는 115동에 있고 4호선 길음역에서 걸어서 3분 정도의 거리에 위치했습니다.
말 그대로 초역세권에 위치해 있고 길음역을 이용하는 사람들에게는 최적의 아파트로 보입니다.
그리고 지도를 더 확대해 보면 하늘색 글씨와 하늘색 선들이 보입니다. 이렇게 지도에서 하늘색 글씨와 선은 재개발이 진행되는 지역이라는 것을 보여주는데요.
재개발의 경우 오래되고 낙후된 지역을 새롭게 만들고 아파트도 새로 만들어서 사람들의 주거환경을 바꾸는 것이 목적입니다.
그럼 경매 아파트 지역 주변이 재개발로 새롭게 좋아지고 사람들의 주거환경도 좋아집니다. 결국에는 경매 아파트의 주거환경도 좋아질 것으로 예상됩니다.
경매 아파트 설명
4. 낙찰 가격
그럼 최저가격보다 120% 높게 낙찰되고 28명이 입찰하는 이유가 설명되었습니다.
경매 아파트 ① 가격이 싸고 ② 가격이 오르고 있고 ③ 초역세권에 있고 ④ 향후 주거환경도 더 좋아집니다. 이런 이유 때문에 이 금액에 이렇게 많은 사람들이 입찰하고 낙찰되었다는 것을 확인했습니다.
여기에서 잠깐만요!
이렇게 아파트 가격이 싸고 입지가 좋다는 것은 알겠지만, 입찰하는 사람들은 왜 이 아파트에 입찰했을까요?
저기에 거주하려고 샀을까요? 아니면 저 아파트로 돈을 벌려고 샀을까요?
저기에 입찰한 90% 이상의 사람들이 시세차익으로 돈을 벌려고 한다는 것을 우리는 알고 있습니다.
그리고 저기에 입찰한 이유는 아파트가 누군가에게는 살기 좋고 누군가에 가는 필요한 아파트라는 이유를 찾았기 때문에 관심을 가지고 지금 싸다는 것을 알 수 있고 낙찰금액 이상으로 팔 수 있기 때문입니다.
이렇게 다른 아파트보다 상대적으로 사람들이 좋아하고 살고 싶어 하는 이유가 중요합니다. 그리고 투자자들은 이 이유를 찾아서 아파트를 사고 좋은 가격에 팝니다.
특히 지금과 같이 급진적 아파트 상승기에는 그 이유를 찾고 상승하기 전에 미리 사놓는 것이 매우 중요합니다.
그럼 여기에서 중요한 것은 ① 그 이유를 찾는 것과 ② 상승하기 전에 미리 사놓는 것입니다.
아파트 상승기 투자 포인트
아파트가 오르는 이유 찾기
오르기 전에 미리 사놓는 것
아파트가 오르는 이유
학군
그럼 아파트가 오르는 이유 중 하나인 학군을 지역을 예로 보여드리겠습니다.
파주에는 운정 고등학교라는 곳이 있는데요.
2012년에 설립된 겉으로 보기엔 그저 평범한 경기도 외곽 고등학교로 보입니다. 그리고 아파트 투자자들은 전혀 관심을 가지지 않는 곳 중에 한 곳입니다.
아마, 여러분들도 생소한 고등학교라는 생각이 들 것입니다.
매년 전국에서 의대 진학 고등학교 순위를 매깁니다.
여기에는 순위와 고등학교 지역과 진학 학생 수 등이 나와있는데요.
파주 운정 고등학교는 전국에서 29위 그리고 24명의 의대 진학이 되었습니다. 순위를 보면 보통 서울 강남 3구와 성남 분당 등 소위 부모님들이 가장 돈 많은 곳이라는 지역과 대등한 성적을 보여주었습니다.
그리고 서울대도 16명이 합격할 정도로 전국에서 웬만한 명문고보다 더 학군이 좋다는 것을 알 수 있습니다.
파주 운정 고
서울대 : 16명
의대 : 24명
을 보낸 명문고
자! 그럼 운정 고 근처에 있는 아파트 그리고 아이를 키우기에 최적인 아파트는 어떻게 될까요?
아마, 강남 3구나 성남 분당 등 아파트 가격이 높은 곳에서 아이를 키우기에 여유가 안되는 사람들이 여기로 많이 이사하지 않을까요?
그럼 아이를 운정 고애 보낼 수 있고 키우기에 적합한 아파트는 의대나 서울대를 보내고 싶은 부모님들에게 인기가 많을 것이고 결국에는 점진적이든 급진적이든 아파트 가격이 상승할 것을 알 수 있습니다.
파주 운정 고애 보낼 수 있고
키울 수 있는 아파트는
의대나 서울대를
보내고 싶은 부모님들이
매우 선호하고
그런 이유에 의해서
아파트 가격은 올라간다
이렇게 어떤 이유에 의해서 살고 싶어 하는 아파트를 찾는 것이 우리가 흔히 말하는 입지라는 것입니다. 부동산에서 입지가 중요하다는 말은 많이 들어봤을 것입니다.
결국 좋은 입지는 사람들이 선호하고 사려는 사람들이 많아지면 투자자들은 그곳에 있는 아파트를 사서 돈을 버는 구조입니다.
입지 = 선호 = 투자 = 돈
이렇게 사람들이 선호하는 이유가 있으면 투자자들은 그 이유를 들어 투자를 하게 되고 아파트 가격이 상승한다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 이런 부동산 상승기에서는 이렇게 학군이나 교통 등 사람들이 선호하는 이유를 빨리 찾놓는 것이 중요합니다.
그 이유를 투자자들은 귀신같이 찾고 재빨리 투자하고 돈을 버니깐요.
그럼, 여러분들은 그 이유를 어떻게 찾을 수 있을까요? 전국에 있는 모든 학군과 교통 등 다 봐야 할까요? 그래도 오를지 안 오를지 모르는 곳을 찾아야 할까요?
걱정하지 마세요!
부자해커가 있습니다!
이 사진은 이번에 부자해커가 준비 중인 아파트 종합투자만 4주 차 커리큘럼인데요. 여기에서 교통과 학군을 통한 투자 지역을 싸그리 찾아드리겠습니다.
그리고 3주 차에는 소액과 단타 그리고 5주 차에는 재개발과 재건축 지역까지 찾아드릴 예정입니다.
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지금과 같은 아파트 상승기에서는 아파트 투자자들뿐만 아니라 일반 사람들도 아파트에 투자를 하려고 합니다. 그리고 아파트가 왜 사야 되는지를 공부하고 그곳에 투자를 하게 됩니다.
그리고 빨리 준비한 사람들은 상승기 초반에 빨리 돈을 벌게 되고 늦게 준비한 사람들은 상승기 마지막에 상투를 잡게 됩니다.
지금은 상승기 초반임에 틀림없습니다. 그렇기 때문에 여러분들은 빨리 준비를 해야 하고 투자금에 맞게 투자할 수 있는 곳을 찾아서 투자 타이밍을 잘 잡고 투자를 해야 합니다.
이 글을 읽고 계신 분들은 이런 생각이 드실 거예요.
네! 알겠습니다. 입지도 좋고 투자자를 해야 하는 시기인 것도 알겠어요.
그런데,
언제 사야 한다는 것인가요?
이 모든 것을 부자해커가 다 풀어드리겠습니다.
아파트 상승기에서 어떤 아파트에 언제 사야 하는지 타이밍까지 다 알려드리겠습니다.
부자해커의 아파트 종합투자방에서 다 알려드릴 테니, 기대하셔도 좋습니다. 강의 7주 동안 아파트의 모든 것을 뽀개드리겠습니다.
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망설이지 않고 무조건 도전하고 싶은 분들을 위해 강의료와 계좌번호 등을 요약해서 올려드립니다.
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○ 기업은행/688-036753-04-016/(주)푸른
마치며..
우리는 살면서 운이 좋기를 바라고 기원합니다.
운은 준비를 잘하고 기회가 왔을 때 잘 잡아야 따라온다고 생각합니다.
이 글을 읽는 분들께서 지금 준비를 잘하고 타이밍이 왔을 때 잘 투자한다면 엄청난 운이 따라올 것이라고 확신합니다.
운이라는 것은 기회가 준비를 만나는 순간이라는 것을 잊지 마시고 오늘 하루도 화이팅하시기 바랍니다.^^
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