경매 아파트 증액 계약, 임차권등기! 권리 분석의 모든 것

안녕하세요. 부자해커입니다.

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오늘은 우리가 조금은 어려워하는 임차인의 증액 계약이 있는 임차권등기의 권리 분석에 대해서 설명해 드리겠습니다.

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그리고 이런 내용들이 경매에서 어떻게 투자에 쓰이는지에 대해서도 실제 경매 물건을 통해서 설명해 드리겠습니다.

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경매 아파트

서울 관악구

보라매 삼성아파트

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서울 관악구에 있는 아파트가 경매로 나왔습니다. 그리고 64%까지 유찰되었습니다. 요즘과 같이 서울 아파트가 핫한 상황에서 64%까지 왜 유찰되었을까요?

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이 물건은 6차에 32%에 낙찰되었지만, 불허가 되었고 8차에 78%에 낙찰되었지만, 미납되었습니다.

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언뜻 보기에는 복잡하고 어려운 물건으로 보입니다. 그냥 Pass 할까요?^^

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안됩니다. 이런 물건을 잘 그리고 자세히 이해하면 평생 써먹을 수 있는 경매 노하우를 쌓을 수 있습니다. 좀 더 물건으로 들어가 보겠습니다.

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임차인 현황을 보니, 기타란에 무슨 글씨가 저렇게 많은지.. 그냥 보기도 싫을 정도로 복잡해 보입니다.

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하지만, 저렇게 복잡해 보이는 내용은 다른 사람들도 복잡하게 볼 것이고 권리 분석을 포기하게 만듭니다.

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하지만, 저런 내용도 가만히 들여다보면 아무것도 아닌 내용들입니다.

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기타 사항

쉽게 확인하는 방법

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먼저, 복잡해 보이는 기타 내용부터 확인해 보겠습니다.

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기타 부분을 보면 무슨 숫자가 이렇게 많은지.. 조금 정리가 필요해 보입니다. 그럼 좀 더 자세하게 봐보겠습니다.

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기타란에 임차권등기자라는 부분이 있습니다.

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이렇게 임차권등기라는 단어가 있을 때에는 등기부등본을 확인해서 임차권등기를 확인해 보는 것이 좋습니다.

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그 이유는 등기부등본에 기타 사항이 눈에 보기 편하게 잘 정리되어 있기 때문입니다.

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이 사진이 임차권등기 내용인데요. 와~ 임차권등기 내용도 복잡해 보이네요.

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그렇죠? 그렇지 않습니다. 임차권등기에 있는 내용을 나눠서 권리 분석을 하시면 되는데요.

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부자해커가 쉽게 알려드리겠습니다.

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임차권등기

권리 분석 시

확인해야 하는 사항들

주택임차권등기를 권리 분석하는 방법은 간단합니다.

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임차인의 대항력을 정확히 이해하면 쉬운데요. 임차인이 집주인과 계약을 하고 이사(인도)를 하고 전입신고를 하면 임차인은 대항력이 발생합니다.

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임차인의 대항력

계약, 인도, 전입

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그럼, 임차권등기에서 위 내용을 확인하면 됩니다.

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먼저, 계약 부분입니다.

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임대차계약이 총 세 번이라는 것을 확인했습니다. 그리고 이렇게 세 번의 계약이 있는 경우를 증액 계약이라고 합니다.

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증액 계약

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임대차 계약이

여러 번에 나눠져있는 것

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다음으로, 인도와 전입 부분입니다.

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우리가 흔히 알고 있는 전입 날짜는 주민등록일자를 말합니다. 그리고 인도는 그 집에 살기 시작한 날짜인 점유 개시 일자가 됩니다.

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자 그럼 임차인의 대항력에 관련된 계약, 인도, 전입이 어디에 있는지 확인되셨죠? 다시 봐보겠습니다.

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이곳이 우리가 권리 분석을 할 때 쓰이는 곳이고 전입 날짜(주민등록), 인도(점유 개시 일자)가 같다면 무엇으로 권리 분석을 해야 할까요? 맞습니다. 계약 일자로 권리 분석을 하시면 됩니다.

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증액 계약 권리 분석

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이 경매 물건의 말소기준이 2021년입니다. 이 말소기준과 임대차계약 일자를 하나씩 비교해서 권리 분석을 합니다.

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말소기준권리가 2021년이 기준이 되고 그 기준보다 먼저 있는 계약인 1번: 2018년과 2번: 2020년은 말소기준권리 보다 먼저 있는 선순위이고 나중에 계약된 3번: 2022년은 후순위라는 것을 알 수 있습니다.

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그럼, 2018년과 2020년은 선순위로 대항력이 있고 2022년은 후순위로 말소가 됩니다. 어렵지 않죠?

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최종적으로 우리가 신경 써야 하는 임차인의 보증금은 대항력이 있는 1,2번이라는 것을 알 수 있습니다. 3번은 권리 분석에서 지워버리세요.

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그러고 나서 돈을 받아 가는 순서(배당 순서)인 1,2번의 확정일자를 확인하면 됩니다.

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증액 계약

배당 순서

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확정일자를 보시면 1번, 2번, 3번 이렇게 세 개로 나눠져 있습니다.

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그럼 계약에서 1,2번은 대항력 있고 3번은 없다고 했으니, 3번은 신경 쓰지 않아도 됩니다.

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그럼 대항력 있는 임차인의 확정일자 1,2번도 말소기준권리인 2021년보다 먼저 있다는 것을 확인했습니다.

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그럼 임차인이 정상적으로 배당요구 종기일 안에 배당요구를 하면 1번, 2번의 임차인의 보증금은 정상적으로 배당이 될 것으로 보입니다.

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임차인의

배당요구

임차인의 배당요구는 경매 법원에 보증금을 주세요라고 하는 절차입니다. 그리고 임차인은 보증금을 달라고 배당요구를 하는 신청서를 작성해서 법원에 제출해야 합니다.

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다만, 법원에 그 신청서를 무한정 기다릴 수 없기 때문에 종기일(어떤 일이 끝나는 날짜)을 정하게 되고 이것이 배당요구종기일이 됩니다.

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그리고 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 해야 법원으로부터 보증금을 배당받을 수 있습니다.

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배당요구종기일

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임차인의 보증금을

받기 위해 배당요구를

신청하는 기한

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아래 파란 박스 날짜가 임차인이 배당요구를 신청한 날짜이고 위에 빨간 박스가 배당요구 종기일입니다.

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임차인은 배당요구 종기일인 7월보다 뒤인 9월에 배당요구를 한 것으로 보입니다.

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즉! 배당요구 종기일보다 뒤에 배당요구를 했기 때문에 임차인은 법원으로부터 한 푼도 배당받지 못하는 상황이 되었습니다.

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그리고 임차인은 대항력이 있기 때문에 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있고 결국에는 낙찰자는 임차인을 내보내기 위해 임차인의 보증금을 물어주게 됩니다.

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다만, 여기에서 중요한 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금만 낙찰자가 물어주면 됩니다.

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마치며..

오늘은 증액 계약이 되어있는 임차권등기에서 어떻게 권리 분석을 해야 하는지 알아왔습니다.

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이 내용은 어렵게 배우면 한없이 어렵고 고수들도 어려워하는 부분입니다.

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하지만, 증액 계약을 정확히 이해하고 하나씩 잘라서 권리 분석을 하면 하나도 어렵지 않습니다.

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그리고 이런 과정을 통해서 이 글을 읽는 분들께서는 다른 사람들과 경쟁이 없는 고수의 영역에 도달할 수 있게 됩니다.

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긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 중요한 내용이니 시간 나실 때마다 읽어보시길 추천드립니다.

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마지막으로 질문 하나 드리겠습니다.

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질문 : 위 임차인의 인수 보증금은 얼마일까요? 댓글로 복습 겸 답을 달아보시면 어떨까요?

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하트와 댓글은 부자해커가 더 블로그를 잘 쓸 수 있도록 만들어 줍니다.^^ 감사합니다.