안녕하세요. 부자해커입니다.
경매와 공매에서 소액임차인과 최우선변제금에 대해서 많이 들어보셨을 거예요.
그리고 소액임차인 최우선변제금이라고 한꺼번에 부르거나 설명하기 때문에 이 둘이 같거나 별 차이가 없다고 생각하시는 분들이 많이 계십니다.
오늘은 이 둘의 어떤 차이점이 있고 실생활에서 어떻게 쓰이는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
소액임차인, 최우선변제금
우리가 흔히 쓰는 어학사전에서 소액임차인과 최우선변제금을 찾아봤습니다.
먼저, 소액임차인입니다.
임대차 보증금이
주택 임대차 보호법에서
정한 금액보다 적은 임차인
다음으로, 최우선변제금입니다.
소액임차인의
일정 금액에 대해서
최우선변제되는 금액
위 내용을 쉽게 풀어드리면 법에서 보호하는 작은 보증금을 소액임차인 보증금이라고 하고
그 작은 보증금 중 일정 금액을 먼저 변제해 주는 것을 최우선변제 금액이라고 합니다.
그러면, 임차인이 최우선변제 금액을 경매와 공매에서 받으려면 어떻게 해야 할까요?
① 소액임차인의 보증금 기준에 들어가야 하고 ② 보증금 기준의 일정 금액(약 1/3)을 변제받을 수 있습니다.
소액(작은) 임차
보증금의 기준
그럼 소액임차인의 보증금 기준에 들어가는 작은 보증금은 어떻게 정해질까요?
먼저, 30년 전에 1천만 원과 지금 1천만 원은 어떻게 생각되세요? 30년 전이라면 큰돈일 수 있겠지만 지금 1천만 원은 그렇게 크게 다가오지 않을 것입니다.
즉! 30년 전 돈의 크기와 지금의 돈의 크기가 같을 수 없기 때문에 작은 보증금 기준도 연도마다 다를 수밖에 없습니다.
소액(작은) 임차보증금은
연도에 따라서 달라진다
다음으로, 제가 과거에 살았던 충남 태안에서 32평 아파트에 살 수 있는 전세보증금과 서울 강남에서 살 수 있는 전세보증금이 같을까요?
태안의 아파트 가격과 강남의 아파트 가격이 엄청나게 다르기 때문에 전세보증금 또한 많이 다를 것입니다. 아마, 강남의 전세보증금이 많이 비쌀 것입니다.
즉! 지역 따라서 살 수 있는 전세보증금 액수가 다르니, 그중의 작은 보증금의 기준도 지역에 따라서 달라질 수밖에 없습니다.
소액(작은) 임차보증금은
지역에 따라서 달라진다
또한, 소액임차보증금 중 1/3이 경매에서 최우선변제 금액이 되고 최우선으로 배당을 받게 됩니다.
그럼 이 과정에서 가장 손해를 보는 곳은 어디일까요?
이 부분을 이해하는 것이 임차인, 경매 투자자, 공매 투자자 모두에게 매우 중요합니다.
우리는 근저당이라는 것을 많이 봤습니다. 근저당은 은행에서 대출을 해주고 등기부등본을 통해서 다른 사람들에게 대출한 금액이 있다는 것을 알려줍니다.
그리고 은행은 근저당으로 경매에서 배당을 받습니다.
다만, 근저당은 먼저 돈을 빌려준 사람이 먼저 돈을 받는 날짜 순서로 배당을 받습니다.
이렇게 날짜 순서로 배당을 받는 것을 우선변제라고 합니다.
우선변제는 날짜 순서로 배당을 받는다는 것을 알게 되었습니다.
그럼 우선변제라는 단어에 '최'라는 단어가 붙으면 어떻게 될까요?
아마, 우선보다는 최우선이 더 먼저 배당받는다는 것을 우리는 바로 알 수 있습니다.
우선변제보다
최우선변제가
더 먼저 배당받는다
그리고 소액임차인의 보증금 중 일부를 최우선변제 금액이라는 것도 알게 되었습니다.
그럼, 근저당의 우선변제보다 소액임차인의 일부보증금이 최우선변제라서 더 먼저 배당받게 됩니다.
최우선변제로 더 먼저 배당을 받는다는 것은 우선변제의 날짜 순서를 뛰어넘어서 배당받는 것을 의미한다는 것을 이해했습니다.
그럼, 경매 그리고 배당이라는 과정에서 최우선변제 금액 때문에 가장 손해 보는 곳은 어디일까요?
아마, 그 집을 담보로 대출을 해준 은행이지 않을까요? 95%의 사람들이 집을 살 때 대출을 받아서 사니깐요.
그래서 판례에서는 최우선변제 금액으로 인해 가장 많이 손해 보는 은행을 어느 정도 인정해 주었습니다.
그리고 대출해 준 근저당날짜를 소액임차인의 판단 기준으로 넣게 됩니다.
소액(작은) 임차보증금은
근저당 날짜에 따라서 달라진다
정리를 해드리면, 소액임차인의 보증금을 판단하는 기준은 ①근저당 날짜 ②지역 ③금액이 됩니다.
소액임차보증금
표를 통한 이해
이 표가 우리가 중요하게 봐야 하는 소액임차인의 최우선변제금 표입니다.
이렇게 보니, 잘 안 보이시고 다시 헷갈리시죠?
이런 표 또한 기준으로 나눠버리면 쉽습니다.
먼저, 근저당날짜입니다.
표중에서 가장 앞에 있는 것이 근저당 날짜인데요. 21.5 ~ 23.2는 21년과 23년 사이이고 23.2~는 23년 2월 이후를 나타냅니다. 이때, 근저당이 있는 날짜가 첫 기준이 됩니다.
다음으로, 지역입니다.
1호에 서울특별시, 2호 과밀 억제 등, 3호 광역시, 4호 그밖에 지역이라고 있습니다.
여러분들이 임차인으로 들어갈 지역이나 경매로 나온 지역을 이곳에 대입해서 확인하면 됩니다.
그리고, 소액임차보증금입니다.
① 근저당 날짜와 ② 지역을 확인하면 그곳의 소액임차보증 기준금액이 얼마인지 확인할 수 있습니다.
그리고 여러분들이 소액임차인으로 보호를 받으려면 이 금액 안에서 임차보증금을 주고 살아야 합니다.
마지막으로, 최우선변제 금액입니다.
① 근저당 날짜와 ② 지역 그리고 ③ 소액임차 보증 기준금액을 확인했으면 그 금액 중 1/3까지 ④ 최우선변제 금액으로 경매나 공매에서 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.
자! 그럼 우리의 소중한 전세보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까요?
① 최우선변제 금액을 정확하게 계산해야 하고 그 ② 금액 안에서 임차를 해야 합니다.
전세보증금을 지키려면
최우선변제 금액을 계산하고
금액 안에서 인차한다
그리고 이렇게 최우선변제 금액을 정확히 계산할 수 있으면 향후 소액임차인에 해당하는 대항력 있는 임차인의 물건을 정확한 최우선변제 금액을 계산해서 입찰할 수 있게 됩니다.
마치며..
오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는 소액임차인과 최우선변제에 대해서 정리해 드렸습니다.
경매는 우리가 일반적으로 쓰는 용어나 내용이 아닌 경우가 많이 있습니다.
그래서 헷갈리고 어려운 것은 당연합니다.
그리고 여러분들의 경쟁자들도 당연히 헷갈려 하고 어려워합니다.
이런 헷갈리고 어려워하는 내용을 정확히 알고 있으면 어떻게 될까요?
다른 경쟁자들이 어렵과 헷갈려서 접근 못하는 경공매 물건에 투자할 수 있습니다.
그리고 임차인으로서 소중한 보증금 또한 지킬 수 있습니다.
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