안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 경매로 인생을 바꿀 수 있는 물건을 어떻게 분석하고 어떻게 접근해야 하는지 설명해 드리겠습니다.
소액 인생 물건
이렇게 예쁜 건물이 경매로 진행되고 있습니다.
위에 태양광 시설까지 있고 앞에 잔디와 건물 외관도 예쁘게 잘 꾸며져 있다는 것을 알 수 있습니다.
이 물건의 위치를 확인해 보겠습니다.
동그라미 화살표가 있는 곳이 이 건물의 위치인데요.
바로 옆에 파라호 꽃섬이 보이고 위로는 한반도섬이 보입니다.
파라호와 한반도섬 등을 방문해서 관광을 하려는 분들께는 최적의 위치로 보입니다.
그리고 호수까지 얼마나 걸리는지를 지도에서 확인해 봤습니다.
직선거리 도보로 2분이라는 것이 보입니다.
아마, 저 건물에서는 호수까지 보이는 정말 기가 막히는 위치로 보입니다.
이 물건은 경매로 진행되고 있는 물건인데요. 왜 이곳에 지어졌고 어떻게 풀어서 투자할 수 있는지 아주~ 쉽고 편하게 이해시켜드리겠습니다.
소액 인생 물건
경매 정보
먼저 경매정보지를 보여드리겠습니다. 이렇게 보면 잘 안 보이시죠?
제가 보기 편하시도록 잘라드리겠습니다.
이 물건은 현재 진행하고 있으며, 2억 6천만 원까지 유찰된 것으로 보입니다.
그리고 2024년 10월 21일에 입찰 가능한 물건입니다.
강원도 양구군에 있는 다가구가 경매로 진행되고 있습니다.
한번 유찰되어 70%에 입찰 가능하고 4일 뒤에 49%까지 유찰될 것으로 보입니다.
그런데도 조회 수가 아직 150이 되지 않았습니다.
조회 수가 적은 이유는 강원도 양구군이라는 지리적 위치 때문으로 보입니다.
즉! 군 단위 다가구는 조회 수가 적고 경쟁자들이 적게 됩니다.
군 단위 다가구는
경쟁자가 적다
자 그럼 이 물건을 본격적으로 풀어보겠습니다.
소액 인생 물건
첫 번째 난제 : 지분
위 사진에서 빨간 글씨가 보이실 거예요.
경매정보지에서 주의를 요하는 정보에는 빨간색으로 표시하는데요. 이렇게 빨간색의 정보는 일단, 조심해야 합니다.
특히, 특수한 경우가 많고 풀기 어려운 경우도 많이 있습니다.
토지면적을 보면 빨간 글씨로 지분이라는 표시가 되어있습니다.
이것을 토지공유지분이라고 하는데요.
이렇게 하나의 땅을 3명이 나눠가지고 있는 경우를 말합니다.
그리고 이 3명이 지분을 나눠가지고 있는 사람이라고 해서 지분권자라고 합니다.
그리고 이런 지분권자들 중 하나의 지분이 경매로 나오게 되면 지분권자들의 권리를 보호해 주기 위해 나머지 2명에게 먼저 경매에서 낙찰받을 수 있는 기회를 줍니다.
이것이 공유자 우선 매수권입니다.
공유자 우선 매수권
나머지 지분권자의
권리를 보호하기 위해
먼저 낙찰받게 해주는 것
그리고 다른 입찰자들은 이 공유자 우선 매수권 때문에 어차피 입찰해도 낙찰받는 것이 어렵다고 생각합니다.
그래서 공유자 우선 매수가 있는 공유 지분 물건은 경매에서 입찰을 잘 하지 않습니다.
그럼 반대로 공유자 우선 매수권이 없다면 좋은 기회가 되겠네요. 다른 사람들은 공유자 우선 매수가 있어서 어차피 낙찰 못 받으니, 포기할테니깐요.
이 사진에서 목록을 보시면 몇 개의 토지가 경매로 진행되는지 확인할 수 있습니다. 목록이 1~4까지 있으니, 최소 4개 이상의 토지가 경매로 진행된다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 이 부분이 중요한데요. 4개의 토지 중 비고란에 공란이 있는 것을 주목하세요.
비고에 보면 30만 원대의 토지는 김비주님의 지분이라고 되어 있지만, 9천7백만 원대의 토지는 공란입니다.
그리고 지분이 아니기 때문에 비고에서 공란으로 둡니다.
그럼, 3개의 토지는 김비주님의 지분이고 나머지 하나는 지분이 아니라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 이렇게 여러 개의 토지가 있고 지분인 토지들과 지분이 아닌 토지가 섞여 있으면 공유자 우선 매수가 안됩니다.
경매로 진행되는 전체 토지가 공유 지분이 아니기 때문입니다.
지분 토지와 아닌 토지가
섞여서 경매로 진행되면
공유자 우선 매수가 안된다
소액 인생 물건
두 번째 난제 : 대출
이렇게 지분의 경우에는 대출이 거의 안되는데요.
요즘은 특히나 지분은 대출이 어렵습니다.
하지만, 토지가 지분이고 건물이 전체일 경우에는 달라집니다.
약 92평의 건물은 지분이 아닌 전체가 경매로 진행된 것을 알 수 있습니다.
이렇게 건물 전체가 나오고 토지가 지분인 경우에는 건물을 보고 대출을 해줍니다.
이렇게 경매로 진행되는 경우에는 90%까지도 대출이 가능합니다.
건물이 전부라면
대출이 90%까지 가능하다
소액 인생 물건
세 번째 난제 : 공부상, 현황이 다름
경매정보지의 파란 글씨는 건물에 주의해야 하는 사항이 있는 경우에 쓰입니다.
그리고 공부상과 현황상 물건 상태가 다르니, 확인하시라는 주의문구가 있습니다.
왜 이런 문구가 있게 되었을까요?
이 물건은 다가구로 나와있습니다. 이렇게 물건 종별에 다가구로 나와있는 경우에는 건물의 상태를 나타내주는 건축물대장을 확인해야 합니다.
건축물대장에서 용도를 확인하면 건물의 상태를 알 수 있습니다.
이곳에서도 용도는 다가구라고 나와있습니다.
그런데, 건물의 정보를 보면 단독주택(펜션)이라는 것이 확인되었습니다.
즉! 다가구 건물로 건축을 하고 펜션으로 운영하고 있었습니다.
공부 상은 다가구, 현황은 펜션이고 이 부분을 파란색으로 주의를 주었습니다.
이렇게 공부 상과 현황이 다르게 사용해서 적발되면 큰 벌금을 물게 되고 향후에도 골치가 아파집니다.
그리고 이런 부분 때문에 경매에서도 입찰을 꺼려 합니다.
공부 상과 현황이 다르면
향후에 적발되어 벌금과 골치로
경매에서도 입찰을 하지 않는다
그럼, 공부상과 현황이 다르지만, 이렇게 사용해도 문제가 없다는 것을 찾으면 혼자만 아는 특급정보가 되겠네요.
소액 인생 물건
세 번째 난제 해답
농어촌민박
물건이 있는 소재지를 확인해 보겠습니다.
강원도 양구군에 양구읍에 있는 다가구로 보입니다.
이렇게 군 단위에 있는 다가구는 다른 용도로도 쓸 수 있는데요. 이것이 농어촌민박입니다.
농어촌민박은 농어촌에 사는 분들이 소소하게 민박업을 통해서 수익을 내게 만들려는 제도이고 농어촌에 방문객을 늘리고 농어촌 경제를 살리게 만드는 정책입니다.
위 사항은 농어촌 민박업의 요건인데요.
3번을 보시면 단독주택과 다가구주택도 가능하다고 나와있습니다.
그래서 이 물건은 다가구이지만, 농어촌민박용 펜션으로 사용할 수 있습니다.
그래서 공부와 현황을 다르게 쓰는 위반에 해당되지 않습니다.
공부 상 다가구이지만
농어촌민박용 펜션은
문제가 되지 않는다
그리고 요즘에는 위치만 좋으면 관광객에서 인기가 많은 펜션으로도 쓰입니다.
이 물건은 위치가 매우 좋아서 관광객들에게 인기가 매우 좋을 것으로 보입니다.
소액 인생 물건
네 번째 난제 : 선순위 지상권
이 물건의 토지등기부를 보면 가장 먼저 지상권이 있는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 다른 권리 본다 먼저 있는 것을 선순위라고 하고 이런 지상권을 선순위 지상권이라고 합니다.
이런 경우 지상권을 인수해야 하는 문제가 발생하고 웬만한 투자자들은 입찰을 꺼리게 됩니다.
다만, 지상권자의 말소 동의서가 제출되면 아무런 문제가 되지 않습니다.
경매로 낙찰받으면 지상권을 없애주겠다는 의미입니다.
이 부분 또한 우리가 다른 입찰자들이 꺼리는 포인트를 투자에 쓸 수 있게 됩니다.
소액 인생 물건
다번째 난제 : 농취증
주의사항에서 보면 토지 1,2,4,5,7번이 농지이고 농취증이 필요하다는 것이 보입니다. 그리고 미제출 시 보증금을 몰수한다고 되어 있습니다.
농취증은 농지를 사서 소유권을 가져올 때 필요한 서류이며, 이 서류가 없으면 농지를 소유할 수 없습니다.
그리고 경매에서는 농지를 낙찰받고 7일 안에 농취증을 제출하게 되어있고 제출하지 않으면 보증금을 몰수하고 낙찰 불허가를 시켜버립니다.
마지막 난제 또한 이 물건은 농취증이 제출이 필요한 물건이라는 것입니다.
그럼 이 물건의 농지 부분에 해당하는 1,2,4,5,7번 농지를 확인해 보겠습니다.
지도에서 보면 빨간색 동그라미와 화살표가 있는 곳이 다가구가 있는 토지입니다.
그리고 길쭉하게 얇은 막대같이 보이는 빨간색 표시가 농취증이 필요하다고 표시되어 있는 부분입니다.
지도에서 자세히 보면 흰 색이로 표시되어 있는 곳이 농취증이 필요한 부분입니다.
그리고 이 부분은 현재 다가구를 건축하고 이용할 때 쓰는 도로로 쓰고 있습니다.
파로호로라고 되어 있고 화살표로 보이는 곳인데요.
이렇게 도로로 쓰이고 있는 곳은 농지가 아닌데요.
농지법에서도 건물을 짓기 위해 쓰이고 도로로 쓰이고 있는 농지를 '농지법상 농지가 아님'으로 규정해서 농지로 보지 않고 있습니다.
소액 인생 물건
다번째 난제 해답 : 농취증 반려
'농지법상 농지가 아님'으로
이렇게 농지법상 농지가 아닌 경우에는 농취증을 반려하는데요.
이 농취증 반려 통지서를 경매계에 제출하면 위 물건 또한 불허가가 되지 않고 매각허가를 받을 수 있습니다.
다만, 농취증 반려 통지서를 발급받을 때, 두 가지를 유의하셔야 합니다.
먼저, 농취증 반려 통지서는 원본을 제출해야 합니다. 꼭 기억하세요.
다음으로, 농취증 반려 통지도 농취증을 발급하는 절차와 같습니다.
2022년 농지법이 개정되었습니다. 그리고 농취증발급절차도 길어지고 강화되었는데요.
보통 7주일이 걸리고 심의가 필요한 경우 14일이 걸리게 됩니다. 그리고 심의가 필요한 경우를 잘 확인하셔야 합니다.
그 이유는 우리 경매 투자하는 사람들의 대부분이 심의 대상이기 때문입니다.
심의 대상을 구분하는 목록 4번을 보시면 '농지소재지에 살고 있지 않고 농지를 처음 사는 사람'은 심의 대상입니다. 그리고 우리는 대부분이 이 대상에 포함됩니다.
그럼 경매로 낙찰받고 7주일 안에 농취증을 제출하든 반려 통지서를 제출해야 하는데 어떻게 해야 할까요?
이때는 법원에 매각허가 결정기일 연기 신청을 하면 됩니다.
심의 대상에 해당한다는 확인서를 받아서 연기 신청서와 함께 경매계에 제출하면 됩니다.
매각허가 결정기일 연기 신청
낙찰받고 7일 안에
농취증을 제출 못할 때
심의 대상 확인서와 함께 신청
마치며..
오늘은 경매로 진행되고 있는 농어촌민박에 대해서 알려드렸습니다.
토지가 지분이고, 공부와 현황이 다르고, 지상권이 있고, 농취증을 발급받아야 하는 어려운 물건으로 보입니다.
하지만, 이런 부분 때문에 34%인 약 1억 5천만 원까지 유찰될 것으로 보입니다.
그리고 1억 5천만 원에서 90%까지 대출이 될 것으로 보이며, 매월 수익 1,000만 원 정도가 예상됩니다.
약 1,500만 원 정도 투자해서 매월 1,000만 원 그리고 수억 원의 시세차익도 낼 수 있고 1가구 1주택에 해당하니, 시세차익도 비과세가 될 것으로 예상됩니다.
이런 물건에 투자하기 위해 우리는 공부하고 노력하고 열심히 한다고 생각합니다.
주위에서 누가 뭐라고 하더라도 지치지 마시고 부자해커와 함께 뚜벅뚜벅 앞으로 나가보시면 어떨까요?
오늘 내용이 좋았으면 좋아요 와 응원 댓글 부탁드립니다.
마지막으로 위 경매 물건의 펜션 요금을 올려드리니, 참고하시기 바랍니다.
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