경매로 낙찰된 아파트! 채무자의 빚은 어떻게 되나요?...(부자해커의 아침 6시 부동산 공부 중에서)

안녕하세요. 부자해커입니다.

​

오늘은 미모공방에서 나온 질문을 가지고 블로그를 작성하려고 합니다.

​

우리가 경매로 입찰하고 낙찰된 부동산에서 모든 빚이 없어지지 않고 남아있다면 어떻게 되는지 궁금하신 분들이 많이 있습니다.

​

저도 초보 시절에 참 많이 궁금한 내용이었습니다. 남은 빚은 어떻게 되는 거지? 하고 말이에요^^

​

등기부등본 현황에서

인수되는 권리들

​

경매정보지를 확인하면 등기부 현황이 있고 여기에서 가장 먼저 있는 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 그리고 그 말소기준권리에 의해서 모든 빚이 없어집니다.

​

여기에서 모든 빚이 없어지면 낙찰자는 안전하게 집을 경매로 사게 됩니다. 즉 여기에 있는 빚은 낙찰자와 아무런 상관이 없는 빚이 됩니다.

​

경매로 낙찰되면

그곳에 있는 빚은

낙찰자와 상관없다

하지만, 여기에서 중요한 포인트는 빚이라는 것인데요. 빚은 돈을 받을 수 있는 권리이고 이런 권리를 채권이라고 합니다.

​

그럼 돈과 관련된 권리가 아닌 경우는 어떻게 될까요?

​

​

이렇게 빚이 아닌 부동산을 팔지 못하게 하는 가처분은 돈과 관련이 없는 권리이기 때문에 말소기준권리가 될 수 없습니다.

​

그리고 이런 권리는 인수가 됩니다.

​

​

이렇게 돈과 관련되지 않는 권리로는 가처분, 가등기, 지상권, 배당요구 없는 전세권 등이 있습니다.

​

그리고 이런 권리들이 가장 먼저 있으면 낙찰자는 인수하게 됩니다.

​

낙찰자 인수 권리

가처분, 가등기, 지상권

배당요구 없는 전세권

등기부등본 현황에서

없어지는 권리들

​

다만, 이렇게 말소기준권리가 가장 먼저 있다면 그 이후에 있는 전세권, 가처분, 가등기, 지상권은 모두 없어집니다.

​

그리고 돈과 관련된 권리들도 모두 없어집니다.

​

​

이렇게 모든 권리가 없어지고 낙찰자는 안전하게 부동산을 경매로 사게 됩니다.

​

다만, 경매에서 모두 배당을 못 받는 채권들이 있는 경우가 많습니다.

​

경매에서 배당을

못 받은 채권들

이렇게 많은 돈이 있지만, 모두 배당을 못 받게 되면 못 받은 돈은 다시 돈을 받을 수 있는 채권이 됩니다.

배당을 못 받는 돈은

다시 채권이 된다

그리고 이 채권들은 기존 채무자를 끝까지 따라갑니다.

​

다만, 기존에 경매를 진행했고 돈을 받기 위해 배당요구를 했던 채권자들의 경우에는 경매의 오랜 기다림과 채무자의 재산상황을 모두 알고 있기 때문에 협상이 가능합니다.

​

나머지 채무에 대해서 일정 조건을 감면하거나 다른 조건으로 채무를 변제하는 방식을 택하기도 합니다.

​

그리고 이 과정은 기존 채무자와 채권자의 관계이지, 낙찰자와는 상관이 없습니다.

​

말소기준권리보다

후순위이지만

조심해야 하는 권리

​

여기에 말소기준권리보다 뒤에 있는 가처분이 있습니다.

​

보통의 가처분은 모두 없어지지만, 이렇게 철거를 위한 가처분은 없어지지 않습니다.

​

​

건물철거청구권으로 되어 있고 이런 권리들은 무조건 인수가 되고 향후에 건물이 철거될 수 있는 상황이 됩니다.

​

비록 낙찰을 받아서 소유주가 바뀌어도 철거에 대한 가처분은 계속 따라옵니다.

​

경매의 경우에는 친절하게 인수라고 있기 때문에 쉽게 구별이 가능하지만, 공매의 경우에는 인수 여부를 잘 알지 못합니다.

​

그럼 우리는 어떻게 조심해야 할까요?

​

​

토지 소유주가 본인 토지 위의 건물을 철거해달라는 요구이기 때문에 보통 건물만 경매로 나오는 경우가 많습니다.

​

​

그럼 우리는 실제 건물만 경매나 공매로 나오게 되면 철거에 대한 가처분이 있는지만 확인하면 안전하게 됩니다.

​

마치며..

오늘은 미모공방에 있는 초보 분의 질문으로 포스트를 작성했습니다.

​

경매로 진행되는 경우 우리가 인수할 수 있는 권리가 무엇이고 돈을 모두 못 받는 채권은 어떻게 되는지 알아봤는데요.

​

그리고 말소기준권리보다 후순위인 가처분 중에 조심해야 하는 가처분과 간단하게 이런 가처분을 피할 수 있는 방법도 알아봤는데요.

​

저는 경공매를 시작하시는 분들께 이런 말을 전달해 드리고 싶습니다.

처음에는...

모두 어렵고 두렵습니다

제가 처음 입사했을 때, 회사일을 배울 때에도..

제가 처음 경매를 시작했을 때에도..

제가 처음 낙찰을 받았을 때에도..

제가 강의를 처음 했을 때에도..

그리고 제가 처음 사업을 시작했을 때에도...

​

모두 어렵고 두렵고 무서웠습니다.

​

하지만, 이런 처음이라는 과정이 있어야 그다음 과정이 있고 결국에는 성장하고 원하는 목표를 이룰 수 있다고 확신합니다.

​

힘들고 어렵고 두렵고 무섭더라도...

​

오늘도 많이 힘내서 성장하는 하루가 되셨으면 좋겠습니다.

​

오늘도 화이팅하셔요^^