안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 소액이면서 일괄매각된 경매 아파트의 투자 포인트와 명도 방법에 대해서 알아보겠습니다.
소액아파트
물건 소개
인천 미추홀구에 있는 아파트인데요. 이 물건을 더 자세히 확인해 보겠습니다.
현재 5 차인 34% 유찰되었고 한 달 뒤인 11월 6일에 입찰 가능한 소액 경매 아파트입니다.
소액아파트
일괄매각
이 물건의 경우 3차에 2명이 입찰했고 미납을 했는데요.
이렇게 미납이 되었을 때, 미납된 이유를 찾을 수 있다면 경매 투자의 좋은 기회가 됩니다.
왜? 미납이 되었을까요?
경매지를 살펴보면 관련 물건번호라는 것이 보이고 1번부터 5번까지 물건이 있는 것으로 보입니다.
이렇게 하나의 사건에 여러 개의 물건이 있는 것을 하나의 사건에 물건을 묶어서 일괄로 판다고 해서 일괄매각이라고 합니다.
다만, 이런 일괄매각의 경매 물건의 경우 무조건 실수하면 안 되는 것이 있는데요. 입찰할 때 물건번호를 정확하게 적는 것입니다.
사건번호는 같지만, 물건번호가 다르기 때문에 자칫 물건번호가 5번인데, 1번을 적어버리면 5번이 아닌 1번 물건에 입찰하는 꼴이 되고 잘못 낙찰받는 경우가 생깁니다.
그러면 잘못 낙찰받은 물건을 포기하게 될 수밖에 없고 결국에는 미납하게 됩니다. 꼭 주의하세요
주의
하나의 사건에 물건이 여러 개인 일괄매각 경매의 경우 입찰하려는 물건번호를 정확하게 적는다
그럼 이렇게 미납된 이야기를 하다가 갑자기 왜 일괄매각을 이야기할까요?
이 부분은 미납된 사유를 일괄매각 물건의 특징에서 발견할 수 있기 때문입니다.
이렇게 여러 개의 물건이 함께 진행될 경우에는 입찰자는 어떻게 입찰할까요?
대부분의 입찰자들은 여러 개가 한꺼번에 진행되면 입찰하는 수고와 낙찰 확률을 높이기 위해서 여러 개의 물건을 한꺼번에 입찰합니다.
그리고 마음속으로 이렇게 말합니다.
하나만 걸려라
소액아파트
일괄매각 미납 사유
'하나만 걸려라'
왜 하나만 걸려라가 미납 사유일까요? 정말 단순한 이유인데요. 하나가 아닌 두 개 이상이 걸렸을 때 문제가 발생합니다.
여러 개를 한 번에 입찰할 수 있는 기회를 노린 입찰자가 혹시나 하는 마음에 여러 개를 입찰했고 여러 개가 낙찰이 되어버리면 여러 가지의 문제가 발생합니다.
먼저, 세금에 대한 부분입니다. 순식간에 다주택이 되어버릴 상황이고 취득세 등 여러 가지 세금이 걱정되는 순간입니다.
다음으로, 대출에 대한 부분입니다. 여러 개가 한꺼번에 낙찰되면 요즘과 같은 분위기에서는 대출을 찾는 것이 쉽지 않습니다.
그리고, 여유자금의 압박입니다. 하나의 낙찰만 기대하고 여러 개가 낙찰되면 순식간에 투자금이 몇 배가 묶이는 상황이 발생하게 됩니다.
마지막으로, 명도의 압박입니다. 한 명의 명도를 생각하고 입찰했는데, 여러 명으로 늘어나는 순간이 됩니다.
이런 예상치 못한 여러 상황들은 머릿속을 복잡하게 만들고 미납이라는 결정을 하게 만듭니다.
아마, 이 글을 읽는 분들도 이 상황을 이해하실 것으로 생각됩니다.
Tip
일괄매각으로 여러 개의 물건이 동시 진행되면 여러 개의 물건이 낙찰돼서 미납한다
그리고 이런 물건의 특징이 하나 더 있는데요. 여러 개의 물건이 진행되니, 사람들의 관심이 분산된다는 특징입니다.
가운데 있는 물건이 오늘 소개해 드리고 있는 소액 아파트인데요. 가운데 젤 끝에 있는 숫자가 경매 물건의 조회수입니다.
다른 경매 물건의 경우 64%까지 유찰됐지만 조회 수가 490회가 넘는데, 이 물건은 34%까지 유찰되었는데도 295회밖에 되지 않습니다.
이렇게 여러 개의 물건이 동시에 진행되는 일괄매각의 경우 사람들의 관심도가 분산되고 결국에는 다른 사람들이 신경 못 쓰는 물건을 생각지도 못하는 가격에 낙찰받는 경우도 발생합니다.
그리고 신경 못 쓰는 물건은 경매 물건의 조회수를 보면 어느 정도 알 수 있습니다.
Tip
다른 사람이 신경 못써서 흐르는 물건은 조회수를 통해서 찾을 수 있다
미납 사유를 알아봤으니, 이 물건을 더 자세히 확인해 볼까요?
일괄매각 아파트
투자 포인트
이렇게 일괄매각이 되면 한 동의 아파트가 한꺼번에 진행되는 경우가 많습니다.
이 경우에는 그 아파트에서 가장 좋은 층과 호수를 찾아서 입찰을 준비하는 것이 중요합니다.
그럼 어떻게 좋은 층과 호수를 확인할 수 있을까요?
그 부분은 경매지의 사진을 클릭하면 됩니다.
이 사진을 클릭하면
이렇게 경매지에서 제공하는 전체 사진이 나오는데요.
여기에서 가장 마지막 한두 장 정도까지 스크롤을 쭉 내려보세요.
쭉 내리면 이런 도면 같은 화면이 나오는데요. 이 화면이 경매 물건의 호별 배치도입니다.
여기에서 이 물건의 호수만 확인하고 그 호수의 향만 확인하면 됩니다.
이 물건의 경우 남쪽과 서쪽을 향으로 바라보고 있는 남서향이라는 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 이렇게 다른 호수와 줄을 그어서 향을 비교하면 됩니다. 즉 이 아파트의 경우 같은 층에 있는 다른 아파트보다 향이 좋다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 2018년식으로 신축급에 해당하고 14층 중에 14층이 탑층이라는 것을 확인했습니다. 여러분들이 기억하셔야 할 부분은 구축의 탑층은 로얄층이 아니지만, 2015년 이후의 준 신축급의 아파트 탑층은 로얄층입니다.
그리고 층간 소음에 취약한 현대사회의 아파트에서 그 소음을 벗어나서 살고 싶어 하는 사람들에게 매우 선호되는 층이 됩니다.
일괄매각 소액아파트
경매 권리 분석
이렇게 여러 개가 일괄매각이 되었다고 해서 경매로 진행되는 5개의 모든 물건을 권리 분석할 필요는 없습니다.
그중에 입찰 들어가려는 물건만 권리 분석을 하시고 입찰을 고려하면 됩니다.
자~ 이 물건의 권리 분석을 해보겠습니다.
말소기준권리가 2018년이고 임차인의 전입 날짜가 2020년입니다. 그리고 임차인이 말소기준권리보다 더 늦게 임차한 대항력 없는 후순위 임차인이라는 것을 알 수 있습니다.
그럼 권리 분석은 아무 문제가 없습니다.
다만, 이렇게 일괄매각이 진행될 때에는 중요한 포인트가 하나 더 있습니다.
모든 물건이 낙찰되어야
배당이 정해지고 진행된다
일괄매각되는 모든 물건이 낙찰돼야 배당 날짜가 정해지는데요.
이 부분 때문에 임차인이 있다면 배당을 받는 임차인인지 와 아닌지가 명도에서 중요한 포인트가 됩니다.
그리고 이 부분도 권리 분석 파트에서 확인하고 입찰을 고려하셔야 합니다.
이 임차인은 보증금이 1,700만 원이고 이 금액은 소액임차인에 해당하는 것으로 보입니다.
소액임차인
보증금의 기준
소액임차인이라는 제도는 우리나라에서 소액으로 임차하는 사람들을 사회적 약자라고 해서 보호해 주기 위한 취지로 만들어진 제도인데요.
소액임차인에 해당하면 다른 빚들보다 가장 먼저(최우선) 보증금을 받을 수 있다(변제)고 해서 최우선변제라고 말합니다.
그리고 우리는 이 권리를 최우선변제권이라고 표현합니다.
다만, 이 제도는 보증금 전체 금액에 대해서 적용이 됩니다.
그래서 소액임차인의 유무는 먼저 보증금의 총금액을 확인해야 합니다.
경매지를 다시 확인해 봤습니다. 기타 부분을 보면 7,300만 원 중 나머지 못 받은 보증금 1,700만 원을 임차인이 돈을 달라고 요구한 배당요구를 한 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 이 7,300만 원은 임차인이 있는 인천 미추홀구에서 근저당 날짜인 2018년 기준에서 소액임차인에 해당하지 않는다는 것을 부자해커가 확인했습니다.^^
이렇게 소액임차인에 해당하지 않는 것을 확인했으면, 임차인이 배당을 받을 수 있는 금액이 있는지를 확인해야 합니다.
경매를 진행시킨 옹진수협에서 약 6억의 금액을 달라고 했고 결국에는 이 임차인은 배당받을 금액이 없는 것으로 보입니다.
일괄매각 경매 아파트
인도명령 작성 방법
이렇게 하나의 사건에 물건이 많은 경우에는 명도 방향이 두 가지로 나뉩니다.
배당을 받는 사람과 배당을 받지 못하는 사람입니다.
즉! 배당을 받는 사람의 경우에는 배당을 주는 날짜인 배당기일까지 법원에서는 명도를 허락해 주지 않는 경우가 많습니다.
그리고 허락해 주지 않는 방법으로 낙찰자가 인도명령을 신청하면 인용을 해주지 않고 배당기일 이후에 인용을 해주는 방식을 선택합니다.
그리고 배당을 받지 못하는 소유주나 단순 점유자의 경우에는 인도명령을 인용해 주는 경우가 많습니다.
그럼 우리는 이 물건의 임차인의 경우 어떻게 인도명령을 작성해야 할까요?
맞습니다.
① 임차인이 소액임차인에 해당하지 않고 ② 배당을 못 받는 사람이라는 것을 ③ 객관적인 자료를 준비해서 ④ 작성하면 됩니다.
이 부분만 잘 어필하면 인도명령이 인용되고 명도도 협상으로 빨리 끝낼 수 있습니다.
그리고 하나의 팁을 더 드리면
이 물건의 경우 임차인이 주택임차권이라는 것을 2023년에 신청했습니다. 주택임차권은 임차권등기라고도 불리는데요.
보통 임차인이 급하게 이사하게 될 상황에서 임차인의 권리인 대항력을 잃지 않기 위해서 하게 됩니다.
즉! 임차인은 그 집에 살고 있지 않을 가능성이 높습니다.
그럼, 낙찰받고 서류 열람을 한 이후에 연락처를 확인합니다.
그리고 명도 협상 문자를 보내면 되는데요.
'낙찰자이고 이사를 하셨으니, 집 비밀번호를 주세요. 주지 않으시면 제가 집을 쓸 수 없고 그로 인해 생기는 손해를 배상할 책임이 있습니다'라는 내용을 정중히 풀어서 보내시면 명도가 더 빨리 끝날 수 있습니다.
마치며..
오늘은 34%까지 유찰되었고 현재 입찰이 가능한 경매 소액 아파트를 통해서
일괄매각에 대한 중요한 투자 포인트와 임차인 명도 방법을 설명해 드렸습니다.
이런 정보는 투자에 바로 쓸 수 있는 내용이며, 이런 내용을 노하우라고 말합니다.
부자해커는 알고 있는 노하우를 다 알려드리고 싶습니다.
그리고 강의를 통해서 더 많은 투자 노하우를 알려드리고 있습니다.
오늘 글 잘 읽어보시고 글을 읽는 분들의 투자 노하우로 가져가시기 바랍니다.
PS
오늘 아침 6시 라이브 방송에서 부자해커의 아파트종합투자반 강의 신청을 오늘까지만 해달라고 부탁을 하셨습니다.
그래서 오늘까지 부자해커의 아파트종합투자반 강의를 신청할 수 있도록 해드리겠습니다.
아직 신청 못하신 분들은 아래 링크를 확인하시고 아파트를 제대로 배울 수 있고 투자할 수 있는 좋은 기회를 얻어보시기 바랍니다.
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