안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 여러분들이 평소 궁금한 내용에 대해서 포스팅을 해보겠습니다.
경매 공부를 하고 투자를 준비하지만, 혹시나 내가 모르는 일 때문에 손해 볼까 봐 걱정되시고 두려우시죠?
그중의 하나가 낙찰 이후의 상황이라고 생각합니다. 저도 그랬으니깐요.
낙찰받고 나서 안전하게 투자하기 위해서는 꼭 서류 열람을 해야 하는데요. 서류 열람은 낙찰받고 나서 바로 하는 방법과 전자소송이라는 인터넷으로 하는 방법이 있습니다.
전자소송으로 들어가면 언제든 낙찰물건의 서류를 확인할 수 있으니, 참 편합니다.
전자소송에서 낙찰물건 서류 열람 방법과 내역 등은 다음 시간에 포스팅해 드리겠습니다.^^
경매 낙찰 후
간단하게 서류 열람
해도 안전한 물건
임차인이 없거나 소유주가 살고 있는 물건
임차인 현황을 보면 소유주와 그 배우자가 살고 있습니다. 이 경우에는 낙찰자가 잔금을 내고 소유주를 명도하면 됩니다.
그럼 간단하게 열람할 서류는 명도에 필요한 서류들이 되는데요. 이때는 소유주의 전화번호가 나온 서류와 배우자를 알려주는 가족관계증명서 정도를 열람하시면 됩니다.
그리고 인도명령은 소유주를 대상으로 하면 되는데요. 인도명령의 효력은 배우자뿐만 아니라 한세대를 구성하는 가족까지 모두 미치게 됩니다.
인도명령의 효력 범위는 위 판례가 잘 보여주고 있는데요.
판결요지를 보면, 인도명령의 범위는 한 세대를 구성하는 가족까지 미친다고 되어 있습니다.
인도명령을 신청하실 때, 위 판례를 넣어서 작성해서 신청하시면 소유주와 그 가족까지 인도명령이 인용되니, 잘 기억하셔요^^
Tip
인도명령의 범위는 한세대를 이루는 가족까지 미친다.
이렇게 소유주가 살고 있는 물건은 낙찰받고 명도에 관련된 서류만 열람하시면 됩니다.
경매 낙찰 후
꼼꼼하게 서류 열람
해야 하는 위험한 물건
대항력 있는 임차인이 있는 물건
위 물건을 보면 최근에 낙찰된 것으로 보입니다. 조금 더 자세하게 봐볼까요?^^
위 물건은 16명이 입찰했고 95%에 낙찰되었습니다. 역시 서울 아파트의 요즘 입찰 분위기를 보여주고 있습니다.
그럼 더 자세하게 임차인이 있는지도 확인해 보겠습니다.
대항력 있는 임차인이 있고 7억 7천만 원의 보증금도 있다는 것을 임차인 현황을 통해서 알 수 있습니다.
14억에 낙찰되었으니, 임차인의 보증금은 모두 변제되겠네요.
라고 안심하고 손을 놓고 있으면 큰일 날 수 있습니다. 이렇게 대항력 있는 임차인의 물건의 경우 꼭 문건 송달 내역을 확인해야 합니다.
부자해커가 문건 송달 내역을 확인했습니다.
물건송달내역을 보면 교부권자 국OOOO 교부청구서 제출이라고 나와있습니다.
이 교부청구가 무엇일까요?
옥션원에 있는 교부청구 설명을 가져왔습니다. 뭔가 어렵고 복잡하게 보이는 내용이지만, 정리하면 이렇습니다.
교부청구
압류를 하지 않은 세금이
경매에서 배당받기 위해
제출하는 서류
즉 등기부등본에 압류를 하지 않았기 때문에 낙찰자는 권리분석당시 알 수 없고 문건송달내역을 확인해야 교부청구를 했다는 내역 정도만 볼 수 있습니다.
그럼, 왜 교부청구된 세금이 위험할까요?
세금의 법정기일 때문입니다.
교부청구된
세금이 위험한 이유
세금의 법정기일
세금을 미납했을 때 받을 세금을 조세채권이라고 합니다. 그리고 그 조세채권은 법정기일이라는 날짜로 배당을 받는데요.
위 내용을 보면 법정기일은 압류 등기일이 아닌, 신고일 등이라고 나와있습니다.
정리를 해드리면, 세금은 등기부등본에 있는 압류 날짜나 압류 날짜가 없더라도 상관없이 법정기일로 배당을 받습니다.
세금은 압류 날짜나
압류 날짜가 없더라도
법정기일로 배당을 받는다.
그럼 다른 경매사건에 실제 교부청구된 서류를 확인해 보겠습니다.
여기에서 확인해야 할 사항은 법정기일과 금액입니다.
법정기일이 2013.9.30이고 금액은 9만 원 정도입니다.
에이~ 이 정도 금액이면 현금으로 제가 그냥 드릴게요^^라고 생각하시는 분들도 계시죠?
이 서류에는 5번부터 9번까지 교부청구된 세금들이 있습니다. 더 자세히 확인해 볼까요?
첫 번째 교부청구된 세금의 금액은 6억 2천만 원입니다. 정말 후덜덜하죠?
자~ 그럼 다시 경매 물건으로 가볼까요?
총 16명이 입찰을 하셨고
이렇게 대항력 있는 임차인이 있을 때에는
무조건 ① 문건송달내역을 확인해서 ② 교부청구서 제출 내역을 확인해야 합니다.
그렇지 않고 손을 놓고 있으면 자칫 임차인의 보증금을 인수할 수 있는 상황이 발생합니다.
그럼, 혹시나 교부청구된 세금에 의해서 임차인의 보증금을 인수하게 될 상황이면 어떻게 할까요?
경매 불허가
경매를 진행하는 법을 민사집행법이라고 합니다.
여기에서는 낙찰자가 낙찰받고 예상하지 못한 손해를 보게 된 경우에는 경매 불허가를 신청할 수 있고 민사집행법 제121조에 해당되면 불허가를 해주게 됩니다.
다만, 담당 판사님께서 잘 이해하고 수긍할 수 있도록 불허가 신청서를 잘 작성해야 불허가가 받아들여지고 불측의 손해를 예방할 수 있습니다.
특히, 불허가는 낙찰받고 1주일 이내에 작성해서 내야 하기 때문에 잘 작성하는 것이 중요합니다.
이렇게 불측의 손해를 막을 수 있는 불허가 신청서를 잘 작성하는 방법을 알려드리겠습니다.
이번 부자해커의 아파트종합투자반 6주 차에 넣어봤는데요.
아파트 투자방법뿐만 아니라 경매 투자에서 어떤 위험한 순간이 와도 탈출할 수 있는 방법을 배울 수 있을 것입니다.
마치며..
경매로 아파트를 싸게 살 수 있고 돈을 벌 수 있습니다.
하지만, 이렇게 아무런 문제가 없는 물건으로 보여도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
그래야 안전하게 투자할 수 있고 부자가 되고 나서도 오래 안전하게 투자할 수 있기 때문입니다.
하지만, 이런 경매를 안전하게 투자하기 위해서는 정확히 공부하고 정확히 배우는 것은 무엇보다 중요합니다.
경매는 어떤 강사를 만나고 어떤 강의를 듣느냐에 따라서 배우는 사람들의 배우는 속도와 기량에서 엄청난 차이가 납니다.
부자해커는 경매 9년 그리고 공매 8년 강의했고 수강생만 수만 명에 이릅니다.
그리고 경공매의 모든 투자 방법과 노하우 그리고 경우의 수도 부자해커는 다 알려드리고 있습니다.
특히, 이번 아파트 상승기를 통해서 부동산을 시작하시는 분들과 지금 공부하고 계시는 분들은 부자해커를 통해서 안전하게 잘 배워보시면 어떨까요?
마음에 안 드시면 100% 환불해 드리는 아파트종합투자반 강의 링크를 올려드리니, 관심 있는 분들은 참고하시기 바랍니다.^^
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