안녕하세요. 부자해커입니다.
저번 시간에 경매로 진행되는 농어촌민박에 대해서 포스트 해드렸는데요.
그 이후에 많은 분들께서 관심을 가져주셨습니다. 그리고 유튜브와 블로그에 질문을 해주셨어요.
오늘은 경매 + 농어촌민박사업이 ① 대박인 이유 ② 경매로 나온 이유 ③ 운영을 못하면 어떻게 하면 되는지 알려드리겠습니다.
경매 + 농어촌민박
1. 대박인 이유
먼저, 경매 투자자들이 관심을 갖지 않기 때문입니다.
농어촌민박은 이렇게 다가구로 분류돼서 경매로 진행되고 입찰하는 사람들은 군 단위의 다가구를 잘 보지 않습니다.
그 이유는 군 단위에 다가구를 이용하는 수요를 찾기 쉽지 않기 때문입니다.
특히, 농어촌민박의 대부분은 바닷가나, 산속에 있기 때문에 일반적으로 다가구를 이용하는 수요를 찾기 어렵습니다.
그 이유로 인해 군 단위 다가구가 나오면 검색 자체를 하지 않습니다.
이렇게 양구군에 다가구가 경매로 나왔습니다.
이 물건의 조회수는 어떻게 될까요?
조회수를 보시면 약 140명입니다. 곧 2번 유찰될 예정인데, 조회 수가 너무 적죠?
이렇게 대부분의 사람들이 관심이 없다면 경쟁 또한 없을 것으로 예상됩니다.
다음으로, 공부 상과 현황이 다르다는 주의를 주기 때문입니다.
경매에는 위험한 경우가 많습니다.
그리고 그 위험을 주의문구로 경고합니다.
이런 주의문구가 있으면 우리들은 피하려고 하고 결국에는 이 물건에 관심을 갖지 않습니다.
이 물건 또한 마찬가지입니다.
이렇게 파란 글씨로 공부 상과 현황상 물건 상태가 다르니, 확인하라는 경고 문구 보입니다.
다만, 다가구는 농어촌민박을 할 수 있는 물건 종류에 속하기 때문에 아무런 문제가 없습니다.
이렇게 남들이 관심을 갖지 않는 군 단위의 다가구에 경고 문구가 있는 경우에는 더 관심을 갖지 않게 됩니다.
그리고 아이러니하게도 농어촌민박을 잘 알고 돈이 된다고 생각하는 사람들은 경매를 잘 모릅니다.
결국에는 경매 투자자들에게도 외면받고 농어촌민박 투자자들에게 외면받는 경매 + 농어촌민박 물건이 돼버립니다. 왜 대박인지 이해되시죠?
경매 + 농어촌민박
2. 경매로 나온 이유
위 사진은 경매지인데요.
경매가 다가구로 나온 이유를 유추하려면 등기부 현황을 보면 됩니다.
등기부 현황에서 보면 양구신협에서 근저당이 보이고 양구신협에서 경매를 신청한 것으로 보입니다.
그리고 2억 1천만 원 정도의 근저당이 있습니다. 아마, 은행 이자를 내지 못해서 경매로 진행된 것으로 보입니다.
이런 건물이 2억 1천만 원 정도의 이자를 못 내서 경매로 진행되었으니, 충분히 이해가 안 될 것으로 사료됩니다.
보통 이렇게 민박업 등의 사업을 하는 분들은 하나가 되면 더 확장을 하고 더 많은 사업을 하려고 하는 특성이 있습니다.
그리고 여러 개중에 하나가 문제 돼서 전체가 문제 되고 결국에는 가지고 있는 부동산들이 경매로 진행되는 경우가 많습니다.
물건도 이에 해당할 것으로 예상됩니다.
주거로 쓰는 아파트는 대출 이자만 나가지만, 운영을 해야 하는 펜션, 호텔 등의 부동산은 대출이자 + 인건비 + 운영비까지 나갑니다.
그래서 이렇게 표면적으로 크지 않는 대출금에 대한 이자도 부담되고 결국에는 경매로 나오게 됩니다.
결국에는 아무런 문제가 없는 경매 + 농어촌민박 물건입니다.
경매 + 농어촌민박
3. 운영을 못하면 어떻게..
아마, 이 글을 읽는 대부분의 분들이 농어촌민박을 지금 당장 운영할 수 없는데, 어떻게 해야 하나요?
생각하실 거예요.
자 그럼 경매 물건을 하나 더 보겠습니다.
이 물건도 처음 소개해 드렸던 물건과 비슷한 형태입니다. ① 경매 + 농어촌민박이고 ② 공부와 현황이 다릅니다.
① 경매 + 농어촌민박
② 공부와 현황이 다름
다만, 이 물건은 처음 소개해 드렸던 물건과 결정적인 차이가 있습니다.
임차인이 있고 현재 운영을 임차인이 하고 있습니다. 어? 농어촌민박을 임대를 줘도 된다고?라고 반문하셨을 거예요. 그렇죠?
분명히 농어촌민박 관련 법규에 보면 ① 6개월 이상 거주해야 하고 ② 직접 소유해야 하고 ③ 직접 운영해야 한다고 되어 있는데.. 말이죠..
자! 여기에서 주목해야 할 부분은 무엇일까요?
주목
농어촌 민박사업을
경영하려는 자
즉 위 내용은 농어촌민박사업을 경영하기 위해 사업자등록이 필요한 사람에 대한 요건일 뿐입니다.
여기에서 우리가 경매로 낙찰받으면 대박인 이유가 하나 더 나옵니다.
기존에 임차인이 있고 농어촌민박 사업을 경영하기 위해 사업자등록을 했습니다.
그리고 우리는 그 임차인에게 낙찰받고 나서 다시 임차를 놓으면 됩니다.
그리고 임차인과 협상이 되지 않으면, 또 다른 임차인을 찾아서 임대를 진행하면 됩니다.
다만, 3년 이상 거주하신 거주민 그리고 2년 이상 임대차 계약서를 작성해야 사업자를 낼 수 있습니다.
농어촌민박 임대 시
3년 이상 거주민
2년 이상 계약
그럼 양구군에 있는 이 경매 물건은 낙찰 이후 ① 6개월 거주 요건을 맞춰서 사업자를 내거나 ② 전 소유주에게 임대를 놓거나 ③ 새로운 임차인에게 임대를 놓는 방식으로 진행하면 됩니다.
그러면, 위 요금에서 볼 수 있듯이 월 1,000만 원 벌 수 있는 펜션을 1억 5천만 원 정도에 살 수 있는 기회가 경매에 있습니다.
그리고 이렇게 위치가 좋고 변하지 않는 곳의 펜션을 노후대비 세컨드하우스로 활용하면서 운영까지 할 수 있습니다.
마치며...
불가능과 가능의 차이는 의지에 있다고 합니다.
우리는 경매를 공부하고 투자하는 사람들입니다.
기본적으로 다른 사람들이 어렵다고 하는 것과 문제 된다고 하는 것을 알고 경매를 시작했습니다.
그리고 그런 것들을 이겨내고 극복함으로써 경제적 자유에 도전하고 있습니다.
남들이 안된다고 할 때, 되는 이유를 찾아야 합니다.
그리고 남들이 이런 이유로 못할 때, 우리는 해야 합니다.
그래야 남들이 못하는 경제적자유, 부자의 꿈을 이룰 수 있으니깐요.
PS
이렇게 좋은 물건을 싸게 살 수 있고
몇 가지만 알고 극복하면 대박을 낼 수 있습니다.
하지만, 어떻게 공부하고 어떻게 투자해야 하는지
아직도 어렵고 망설이는 분들이 많습니다.
이런 분들을 위해 다가구, 상가주택 전문 강사이신
재왕님의 월세 500반이 모집 신청 중입니다.
관심 있는 분들을 위해 모집 링크를 올려드립니다.
♡♡♡♡ 수강신청 바로가기 ♡♡♡♡ https://forms.gle/LCuVcBhJRFyQ4q3T7 ♡♡♡♡ 수강신청 ...
blog.naver.com
'경매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| 경매, 공매 전입세대열람 필수 확인 사항 [Feat 부자해커 6시 라이브] (2) | 2024.10.24 |
|---|---|
| 농어촌민박 총정리[부자해커의 아침 6시 유튜브 라이브 중] (4) | 2024.10.22 |
| 전세권은 회사! 전입은 직원! 명도는 어떻게? [부자해커의 30분 부동산공부] (2) | 2024.10.18 |
| 소액 경매로 인생 바꾸기! 농어촌민박용 건물 입찰 시! 확인해야 하는 사항들 정리(지분, 건축물대장, 농취증)'부자해커의 30분 부동산 공부' (8) | 2024.10.17 |
| 경매로 낙찰된 아파트! 채무자의 빚은 어떻게 되나요?...(부자해커의 아침 6시 부동산 공부 중에서) (3) | 2024.10.16 |