전입세대열람
경매와 공매에서 입찰 물건의 주소에 몇 세대가 살 고 있는지 확인하는 서류이며, 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력 기준이 됩니다.
그러므로, 경매와 공매에 입찰하려고 하는 경우 꼭 전입세대열람을 통해서 임차인이 전입되어 있는지 확인해야 합니다.
경매정보지에서 안상근이라는 사람의 전입 일자가 2016년 8월 26일이고
이 경매 물건의 말소기준권리는 등기부 현황에 있는 2022년 12월 1일 근저당이 됩니다.
2016년에 전입한 임차인은 말소기준권리인 2022년 근저당보다 먼저 살고 있었기 때문에 대항력을 파악하기 쉽습니다. 그리고 이 대항력으로 낙찰자에게 대항할 수 있게 됩니다.
이렇게 임차인이 우리에게 대항할 수 있는지를 전입 일자로 알 수 있는데, 이 전입일자는 전입세대열람을 통해서 발급받을 수 있습니다.
이 서류가 전입세대 열람인데, 여기에서 전입한 사람의 일자를 확인할 수 있습니다.
한 세대 대항력
더 자세히 확인하면 정승희라는 사람의 전입 날짜만 나와있는데요.
이 정승희 님은 경매 물건의 세대주이고 전입세대열람에서는 세대주만 표시됩니다.
경매 물건에서는 안상근 님이라는 사람이 임차인으로 되어 있습니다.
그 이유는 안상근 님이 임대차 계약을 했지만, 세대주는 장승희 님이기 때문입니다.
그리고 세대를 이루고 있기 때문에 장승희 님이 세대주로 전입 일자가 보여도 대항력은 인정됩니다.
필수 확인 사항
이렇게 한 세대에 전입 날짜가 하나만 있는 경우에는 권리 분석이 쉽고 안전합니다.
하지만, 아래와 같이 전입 날짜가 두 개 이상이 되는 경우에는 조심해야 합니다.
이렇게 세대주 권**님의 전입일인 2018년 1월 19일과 최초 전입자 김**님의 전입일인 2016년 3월 30일이 다른 경우를 세대 합가라고 합니다.
세대 합가
하나의 세대에
두 명 이상의 전입 날짜가
서로 다른 경우를 말한다
세대 합가라는 것은 한 세대의 세대주인 아빠가 세대원이 아이들을 놔두고 잠깐 다른 곳으로 이사 갔다가 다시 아이들이 있는 곳으로 이사를 온 경우입니다.
이렇게 세대가 분리되었다가 합쳐진 경우를 말하고 이런 세대 합가는 이렇게 전입 날짜가 두 개가 됩니다.
그리고 최초 전입한 사람의 전입 일자를 기준으로 대항력이 발생합니다.
다만, 우리는 경매 공부를 심플하고 기억하기 쉽게 하는 것이 중요합니다.
기억하기 쉽게 만들려면 글자로 외우는 것이 아니고 간단한 내용으로 이미지화하는 것이 중요합니다.
이렇게, 세대 합가가 있고 두 개의 전입 날짜가 있다면
가운데를 나눠서 뒤에 있는 날짜로 권리 분석을 하면 됩니다.
이렇게 공간과 이미지로 기억하면 '최초 전입 일자로 권리 분석을 해야 한다는 내용을 잊어도' 안전하게 권리 분석을 할 수 있습니다.
외국인 체류 확인서
이렇게 경매를 투자할 때 전입 날짜를 확인하는 것이 중요하지만, 전입세대 열람을 통해서 확인되는 전입 날짜는 대한민국 국민에게만 해당됩니다.
외국인의 경우에는 전입세대 열람에서 확인할 수 없습니다. 외국인의 전입 날짜는 외국인체류확인서에서 확인해야 합니다.
위 서류가 외국인체류확인서인데요. 여기에서 경매 물건의 외국인 전입 날짜를 확인할 수 있고 외국인 또한 전입 날짜로 대항력이 인정됩니다.
이 외국인체류확인서는 전입세대 열람을 떼러 갈 때, 함께 신청하면 되는데요. 꼭 잊지 마세요.
그리고 경매 물건의 전입세대열람과 외국인체류확인서를 모두 떼려면, 경매정보지 앞면 두 장이 증명 서류로 필요하니, 이 부분도 잊지 마시고 꼭 챙기세요.
전입세대열람, 외국인체류확인서
전입 날짜 열람 서류
경매정보지 앞면 두 장
정리하며
전입세대열람을 통해서 권리 분석을 할 때에는 먼저, 두 명 이상의 전입 날짜가 있는지 확인하고 다음으로, 중앙을 분리합니다.
그리고, 뒤에 있는 전입 날짜로 권리 분석을 하고 마지막으로, 외국인체류확인서를 통해서 외국인의 전입 날짜도 함께 확인해야 합니다.
이렇게 안전하게 확인하는 것이 경매를 안전하게 투자할 수 있게 만듭니다. 꼭 기억하셔요^^
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