안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 부자해커의 6시 라이브 방송에서는 서울 다가구를 소개해 드렸는데요.
그 내용을 블로그에 권리분석, 위치조사, 시세조사, 위반여부 순서로 다시 재작성했습니다.
잘 읽어보시고 투자에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
서울 다가구
거의 신축급의 다가구가 경매로 진행되고 있습니다.
외관을 보면 정말 멋진 건물로 보입니다.
그럼 경매정보지를 통해서 물건소개, 권리분석, 위치조사, 시세조사 그리고 서울 다가구 건물에서 가장 중요한 위반여부까지 확인해 보겠습니다.
따라오셔요^^
물건소개
현재 서울 봉천동에 다가구가 경매로 진행 중입니다.
조금 더 경매 내용과 서울 다가구에서 중요하게 확인해야 하는 사항을 자세히 설명해 드리겠습니다.
먼저, 토지면적인데요. 서울은 토지가 비싸기 때문에 토지면적부터 확인해야 합니다.
그리고 한 평의 가격이 보통 수천만 원에서 수억 원을 호가하기 때문에 크면 클 수 록 좋습니다.
그리고 토지의 전체 평수에 이곳의 토지 한 평당 가격을 조사하면 이 다가구의 가치를 더 잘 확인할 수 있습니다.
다음으로 건물면적입니다.
건물의 경우 평당 500만 원 기준으로 아래위 정도를 생각하면 됩니다.
전국적으로 건물을 짓는 가격은 비슷하지만, 코로나 이후로 엄청나게 올랐다 정도만 기억하면 좋습니다.
마지막으로, 가격입니다. 토지가 52평이고 건물이 102평인 다가구가 17억에 경매로 진행되고 있습니다.
이 가격이 싼지 비싼지를 확인해서 경매를 투자를 준비해야 합니다.
권리분석
말소기준권리는 2017년 하나은행 근저당입니다.
그리고 가장 빠른 임차인의 전입 날짜는 2019년입니다.
말소기준권리보다 가장 빨리 전입한 임차인의 더 뒤에 있으니, 다른 임차인들의 전입도 말소기준권리보다 뒤에 있게 됩니다.
그러므로, 임차인의 대항력이 전부 없고 권리분석은 안전합니다.
권리분석 정리
말소기준권리 : 2017년(근저당)
가장 빠른 임차인 : 2019년(전입)
모든 임차인들이 전입이
말소기준권리보다 뒤!
전부 대항력 없음
위치조사
동그라미에 화살표가 있는 곳이 경매 물건이 있는 위치입니다.
그리고 아래 네모 박스에 있는 봉천역이 보입니다.
봉천역과 가까워서 서울에서 직장 생활하는 직장인과 학교를 다니는 대학생이 수요로 보입니다.
그리고 다가구 바로 옆으로 은천초등학교가 보입니다.
아이를 키우면서 다가구를 운영하고 싶은 분들에게 최고의 위치로 보입니다.
가장 꼭대기 층은 방 세 개 화장실 두 개의 구조이고 약 30평대의 크기입니다.
실제로 출입구 사진인데요. 가족이 거주하고 있는 것으로 보입니다.
시세조사
경매 다가구의 위치와 비슷한 곳에 있는 다가구를 찾아서 시세를 확인하는데요.
네이버 부동산에서 경매 다가구와 비슷한 위치를 찾아보겠습니다.
네이버 부동산에서 은천초등학교를 기준으로 찾아봤습니다.
2번의 숫자가 있는 곳이 경매 다가구와 거의 비슷한 곳에 위치한다는 것을 알 수 있습니다.
2번의 물건이 얼마에 팔려고 나왔는지 알아보겠습니다.
2번에는 두 개의 다가구가 매물로 나왔는데요.
33억의 다가구는 2022년, 14억의 다가구는 1995년식으로 확인되었습니다.
그러면, 2022년식이 약 4년 정도의 차이가 있지만, 경매 다가구와 비교하기에 적당한 조건이라는 것을 알 수 있습니다.
토지면적이 145㎡로 경매 물건보다 적고 건물은 315㎡으로 경매 물건보다 적다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 방개 수는 18개라서 경매 물건과 거의 비슷합니다.
다만, 연식이 4년 정도 신축이지만, 가격이 33억에 매물로 나와있습니다.
지금 경매 물건 가격이 17억 정도이니, 충분히 싸다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 미리, 월세를 확인해 봤는데요.
보증금 1억 5백만 원에 월세는 935만 원으로 보입니다.
위반여부
다가구를 확인하니, 지하층에도 방이 여러 개 있고 옥탑까지 있는 것으로 보입니다.
혹시 모를 위반 여부가 있을 수 있으니, 꼼꼼히 확인해 보겠습니다.
건축법 시행령을 보면 다가구 주택은 3개 층 이하이지만, 지하층을 제외한다고 되어 있습니다.
그러므로, 지하층은 층수에 해당하지 않기 때문에 위반 여부에서는 문제가 없습니다.
건축법 시행령을 보면 층수에 해당하는 옥탑의 면적은 건축면적의 8분의 1로 나와있습니다.
경매 다가구의 경우에는 옥탑이 10.08㎡이기 때문에 건축면적의 8분의 1에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
그러므로, 옥탑의 경우에도 문제가 없습니다.
정리하며
경매로 진행되는 서울 다가구는
1. 권리분석상 아무런 문제가 없고
2. 직장인과 대학생 수요가 많으며
3. 근처에 학교가 있어서 아이를 키우기 좋고
4. 토지 크기와 건물 크기가 더 작은 다가구가
4년 더 신축급 33억에 매물로 나왔으며
5. 보증금 1억 5백만 원, 월세 935만 원
6. 지하층과 옥탑도 문제가 없습니다.
마치며
우리가 경매를 공부하고 투자하는 이유는 다양합니다. 하지만, 매월 월급보다 많은 현금흐름과 매년 버는 연봉보다 큰 시세차익을 바라며 공부를 하고 있습니다.
경매 공부를 열심히 해서 부동산을 싸게 그리고 안전하게 살 수 있습니다.
특히, 이렇게 아이를 키우면서 월세를 받는 다가구를 경매로 싸게 살 수 있다면 지금까지의 공부와 노력이 모두 보상받을 수 있다고 생각합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 내용이 좋고 유익했으면 좋아요 와 댓글로 부자해커와 소통을 해보시면 어떨까요?
요즘 날씨가 많이 추우니, 꼭 감기 조심하세요^^
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