아직 등기부등본에 없는 소유자와 계약한 임차인의 보증금을 보호받을 수 있을까?
부동산의 매수인이 소유권이전등기를 하지 않았더라도 타인에게 임대할 수 있다
대법원 판례 71다 309에서는 아직 소유권을 이전 받지 않았더라도 적법한 사람이라면 부동산을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있다고 나와있습니다.
이 말은 아직 부동산 등기부등본에 소유주로 등기되지 않았더라도 향후에 소유주가 될 수 있는 사람은 다른 사람과의 임대차계약을 할 수 있다입니다.
미등기 소유주라도
타인에게 임대를 줄 수 있다.
대법 71다 309
적법한 임대 권한을 가진 자와 임대차계약을 하면 주택임대차보호법에 보호받을 수 있다
대법원 판례 95다 22283을 보면 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 임대차계약을 한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는 임차인이라고 나와있습니다.
이 말은 아직 등기부등본에 소유주라고 나와있지는 않지만, 임대를 할 수 있는 소유권을 가지고 있는 사람과 임대계약을 해도 인정된다는 말입니다.
특히, 아직은 소유주로 등기부등본에 나와있지는 않지만, 곧 소유주로 등기될 사람의 경우 적법한 임대 권한을 가진 사람으로 볼 수 있으며, 이 사람과의 임대차계약도 인정된다는 의미입니다.
미등기 소유주와 계약해도
임차인으로서 인정된다
대법 95다 22283
적법한 임대 권한을 가진 사람과 임대차계약을 했다면 임대 권한이 바뀌더라도 임차인은 새로운 임대인에게 대항할 수 있다
대법원 2023다 201218에서는 앞에서의 판례를 더욱더 확고하게 만들어 주었습니다.
임대차계약을 할 당시에 임대 권한이 있는 사람과 계약을 했다면, 그 임대 권한이 있는 사람이 바뀌어도 바뀐 사람에게도 대항력을 주장할 수 있다는 말입니다.
즉! 미등기 소유주와 계약을 했고 그 소유주가 등기부등본에 소유주로 되기 전에 다른 사람으로 바뀌어도 임차인으로서 대항력을 유지한다는 의미입니다.
미등기 소유주와 계약했지만,
중간에 소유주가 바뀌어도
임차인으로 인정된다.
대법 2023다 201218
임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 그다음 날부터 대항력이 발생한다
주택임대차보호법 제3조에서는 임차인의 대항력은 인도와 전입을 한 그다음 날부터 대항력이 발생한다고 나와있습니다.
그렇기 때문에 대항력은 '인도'와 '전입'이 있어야 만들어지며, 그다음 날부터 세 3자에게 대항할 수 있게 됩니다.
임차인은 인도와 전입
그다음 날부터 대항력이 있다
주택임대차보호법 제3조
내용 정리
1. 아직 소유주라고 등기부등본에는 없어도 권한이 있다면 타인에게 임대를 줄 수 있다
2. 아직 소유주라고 등기부등본에 없어도 권한이 사람과 계약해도 임차인으로 인정된다.
3. 아직 소유주라고 등기부등본에 없어도 권한이 있는 사람과 계약했다면 그 권한 있는 사람이 바뀌어도 임차인으로 인정된다.
4. 임차인은 인도와 전입 그다음 날부터 대항력이 발생한다.
임대 '권한'이 있는 사람과의
계약을 했다면 임차인으로 인정된다
경매 사례
1. 임차인의 상황
2. 말소기준권리
3. 소유주의 소유권이전 날짜
4. 경매정보지
임차인이 놓친 부분은 무엇이고 임차인의 대항력은 어떻게 될까요?
마치며..
부자해커가 부동산 경공매 강의를 한 지 벌써 10년이 되었습니다.
그렇다 보니, 경매사건에서 많은 상황을 보게 되고 때로는 아쉽고 때로는 안타깝습니다.
경공매를 배우는 것이 비단 투자뿐만 아니라 소중한 보증금을 지키게도 만들어줍니다.
오늘 경매 사례에서 임차인이 안타깝게 놓친 부분이 무엇일까요?
PS
이렇게 경공매 지식은 투자뿐만 아니라 소중한 전세금도 보호할 수 있습니다.
이번에 모두의 부동산 투자 기반이 될 부자해커의 공매 강의가 시작됩니다.
내일 2025년 1월 14일(화)에 공고할 예정입니다.
2025년 NEW 버전으로 많은 부분들이 업그레이드되었으니, 기대하셔도 좋습니다.^^
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