안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 경매 아파트가 왜 49%까지 유찰되었고 이런 아파트에서 우리가 투자 포인트로 꼭 알고 있어야 하는 사항에 대해서 블로그를 작성해 봤습니다.
작성 순서는 아래와 같습니다.
1. 49%까지 유찰된 아파트
2. 대항력 있는 임차인과 경매
3. 권리 분석의 절차
4. 아파트를 통한 경매 시세 조사
5. 아파트 향과 시세
49%까지 유찰된 아파트
이 물건은 왜 12%까지 유찰됐을까?
이렇게 반값까지 유찰된 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재할 때 주의해야 합니다.
그 이유는 대항력 있는 임차인이 있는 물건에서는 보증금이 경매 절차에서 모두 배당받아야 안정적으로 소유할 수 있고, 그렇지 않을 경우 보증금을 따로 지불해야 하기 때문입니다.
감정 가격이 2024년도 시세를 반영하여 3,900만 원으로 나왔습니다.
아래와 같이 보증금이 5,500만 원인 경우, 비록 물건이 잘 팔리더라도 보증금만큼 추가로 지불해야 하는 상황이 발생합니다.
따라서, 이런 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경매 물건은 계속해서 유찰되는 경향이 많이 있습니다.
대항력 있는 임차인과 경매
경매를 공부할 때는 대항력 있는 임차인 존재 여부를 항상 주의 깊게 확인해야 합니다.
그 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금을 배당받지 못할 경우, 향후 추가 비용 문제로 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금을 경매에서 전부 배당받으면 권리 분석의 안전성이 높아지고 대출도 전액 가능하다는 장점이 있기 때문입니다.
특히, 권리 분석을 통해 대항력 있는 임차인의 보증금을 전액 배당받을 수 있는지에 대한 부분은 경매 투자자들끼리도 경쟁에서 우의에 설 수 있습니다.
그러므로 대항력 있는 임차인에 대한 주의뿐만 아니라, 보증금을 인수할 가능성과 그 임차인의 전액 배당의 가능성을 인지하는 것은 매우 중요합니다.
이는 경매와 공매를 준비하는 기초 단계에서 중요합니다.
권리 분석의 절차
경매 물건의 경우 권리 분석의 절차를 정해두고 연습하는 것이 좋습니다.
먼저, 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인합니다.
다음으로, 임차인은 전입세대 열람에서 아파트에 전입한 사람이 있는지 확인하고 해당 정보를 바탕으로 판단합니다.
그리고, 대항력 있는 임차인이 없는 경우, 권리분석 상 안전합니다.
팁을 드리면, 대부분의 입찰자들의 경우 전화 몇 통과 인터넷 조사를 통해 입찰에 참여하고 있습니다. 그러므로 조금만 더 자세히 시세조사를 한다면 상대적으로 쉽게 낙찰받을 수 있습니다.
마지막으로, 해당 물건이 권리 분석상 문제가 없을 경우, 시세 조사를 통해 입찰 여부를 결정하면 됩니다.
아파트를 통한 경매 시세 조사
그럼, 이 물건은 어떻게 시세 조사를 해야 할까요?
시세 조사는 경매에 접근할 때 가장 중요한 기본 단계이며, 초보자들은 시세 조사의 함정에 빠질 수 있으므로 주의해야 합니다.
이 물건의 경우 실거래가와 매물 정보를 네이버 부동산을 통해서 먼저 확인합니다.
예를 들어, 물건이 1억 5,900만 원으로 가격이 저렴하게 보일 수 있지만, 최근 실거래가를 기준으로 할 경우 2억 1천만 원으로 판단할 수 있습니다.
경매 투자에서 핵심은 선호하는 동과 층을 반영한 시세 조사인데요. 동과 층 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.
특히 위의 실거래와 같이 동이 나와있지 않은 경우에 초보뿐만 아니라 대부분의 투자자들이 시세 조사를 제대로 하지 못합니다.
네이버 부동산을 보면, 2억 5,500만 원과 2억 2,200만 원으로 가격차이가 심한 것을 알 수 있습니다.
특히, 이런 물건의 경우 실거래가와 네이버 부동산 정보에 의존할 경우 2억 2,200만 원을 보수적인 시세로 접근하려고 하는 습관적으로 정보의 맹점에 빠질 수 있습니다.
이런경우 보다 상세한 분석이 필요합니다.
아파트 향과 시세
향은 아파트가 바라보는 방향으로, 투자 시 중요한 요소로 작용하며, 아파트의 방향성을 확인하기 위해 지도를 활용하며, 동, 서, 남, 북 방향을 명확히 파악할 수 있어야 합니다.
특히, 향이 남향인 아파트는 선호도가 높기 때문에 더 좋은 투자 기회를 제공하며, 향을 구별할 때는 거주하는 공간을 기준으로 하는 것이 중요하며, 개인의 거주지는 보통 거실이나 방이 될 가능성이 높습니다.
부동산 투자 시, 이런 사람들이 선호하는 부분에 대해서 잘 이해하는 것이 중요하며, 이는 투자 성과에 큰 영향을 미칩니다.
따라서 경매 아파트의 시세조사에 대한 기본만 잘 해도 낙찰을 받는데, 많은 도움이 됩니다.
오늘 블로그에서는 초보들이 꼭 알아야 하는 경매 아파트에서 권리 분석과 시세 조사를 통한 경쟁력을 확보하는 방법에서 대해서 알려드렸습니다.
더 자세한 정보를 원하시면 아래 영상을 시청해 보시길 권해드립니다. 아래 영상에서 경매 물건을 통해서 더 자세하고 꼼꼼히 설명해 드렸으니, 경매공부에 많은 도움이 되시길 바랍니다.
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