안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 부자해커의 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 반값 아파트를 설명해 드렸습니다.
그리고 개별 매각으로 진행되는 인천 아파트에 대해서도 자세히 다뤄드렸는데요.
오늘 블로그에서는 개별 매각으로 진행 중인 아파트의 명도와 투자 포인트는 무엇인지를 정리해 드리겠습니다.
개별 개막
개별 매각은 이렇게 경매 지를 보면 하나의 사건번호에 여러 개의 물건이 개별로 입찰할 수 있는 물건들을 말합니다.
그리고 하나의 사건에 여러 개의 물건에 대한 표시는 (1), (2)... (6) 등으로 가로 안에 숫자로 물건의 번호를 나타내서 진행됩니다.
이렇게 하나의 사건에 여러 개의 물건이 경매로 진행되는 경우에는 ① 각각 물건마다 낙찰 날짜가 달라도 소유권을 취득할 수 있지만, ② 경매 과정은 전체 물건이 끝나야 마무리가 됩니다.
이렇게 개별 매각으로 진행되는 모든 경매 물건이 낙찰되어야 배당이 진행되는데요.
이런 절차 때문에 우리가 낙찰받은 물건에 배당을 받는 임차인이 있다면 명도 계획을 다시 세워야 합니다.
특히, 이렇게 대항력은 없지만, 소액임차인이 있는 경우에는 개별로 진행되는 모든 물건이 낙찰되어야 명도 진행이 될 수 있기 때문에 개별 매각물건은 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
그리고 이런 과정 때문에 개별 매각물건은 명도를 어려워하는 초중수들이 꺼려 하는 경매 형태이기도 합니다.
물건 소개
인천 미추홀구에 경매로 진행되는 아파트가 개별 매각으로 나와있습니다.
개별 매각은 사건번호에 빨간색으로 (1)이라는 번호가 있으니, 구별하기는 어렵지 않습니다.
이렇게 신축급 아파트가 경매로 나왔습니다.
이렇게 아래는 상가 그리고 위는 아파트의 형식을 주상복합형이라고 하는데요.
이런 물건들은 아파트의 향을 잘 봐야 합니다.
경매지의 사진을 클릭하면 이렇게 호별 배치도를 확인할 수 있습니다.
이곳에서 906호가 보이고 이 물건은 북동향으로 보입니다.
이렇게 호별 배치도를 확인하면 아파트의 향을 확인할 수 있고 남향의 경우 일반 사람들도 선호하는 방향이라는 것을 기억해 두시기 바랍니다.
일반 사람들이 선호하면 같은 아파트이더라도 거래가 잘 되고 전세와 월세도 잘나가기 때문입니다.
이 물건의 경우 3차까지 유찰되었는데요.
감정가에서 반값으로 경매에 진행되고 있습니다.
크기는 전용 49제곱미터이고 9층의 아파트가 나왔습니다.
그럼 이 물건의 시세를 확인해 보겠습니다.
네이버 부동산에서 확인하면 비슷한 크기와 비슷한 층이 현재 1억 5천5백만 원에 나왔습니다.
그리고 최근에 1억 4천8백만 원에 거래가 된 것을 알 수 있습니다.
현재 최저가격이 1억 1천만 원대이니, 지금 입찰해도 확실히 싼 가격이라는 것을 알 수 있습니다.
물건의 권리 분석
경매 물건의 권리 분석은 가장 먼저 말소기준권리를 찾는 것에서부터 시작하는데요.
이 물건의 말소기준권리는 2020년 5월 29일입니다.
그리고 임차인 유무를 전입세대 열람으로 확인합니다.
전입 일자는 2020년 10월 12일로 말소기준권리인 2020년 5월 29일보다 후순위에 있습니다.
이렇게 후순위의 경우에는 낙찰자에게 아무런 힘이 없기 때문에 낙찰받아도 안전하게 보입니다.
이 물건의 함정
언뜻 보기에는 대항력 없는 임차인이 있어서 아무런 문제가 없어 보입니다.
하지만, 이렇게 소액임차인이 있는 경우에는 명도 계획을 다시 세워야 합니다.
빨간 박스에 1번부터 6번까지 보이는데요.
이렇게 6개의 모든 물건이 낙찰되어야 배당이 되기 때문입니다.
소액임차인의 경우 최우선변제금을 배당받게 되는데요.
법원에서는 최우선변제금을 배당받을 때까지 낙찰자의 인도명령 신청을 인용해 주지 않는 것이 관례입니다.
그렇기 때문에 소액임차인의 경우 명도가 늦어질 수 있습니다.
그리고 개별 매각 경매 물건 중에 이렇게 대항력 있는 임차인이 있는데요.
임차인은 대항력이 있지만, 이렇게 확정일자가 근저당보다 후순위이기 때문에 배당에서 근저당 다음으로 임차인이 배당받게 됩니다.
그럼, 근저당이 1억 5천만 원 정도라서 임차인의 배당금은 하나도 없게 되고 결국에는 임차인의 배당금을 모두 인수해야 합니다.
이런 물건의 경우 아무도 입찰하지 않게 되고 결국에는
이 사건에 있는 모든 개별 맥각 물건들의 배당이 하나의 물건 낙찰 이후로 밀리게 됩니다.
결국 개별 매각 물건들 중 하나의 물건 때문에 다른 물건들 또한 배당이 늦어지고 모든 물건의 명도가 배당 이후로 진행될 상황에 처해있습니다.
이런 물건 형태에서
또 다른 기회
이렇게 하나의 사건에 여러 개의 물건이 있는 개별 매각의 경우에는 전체 물건이 낙찰된 이후에 배당이 된다는 특이한 경우 때문에 명도의 난이도가 커집니다.
하지만, 이렇게 겉으로는 명도의 난이도가 크지만, 개별 매각물건들 하나씩 확인하면 또 다른 기회가 됩니다.
그 이유는 다른 경쟁자들이 개별 매각물건의 명도가 어렵다고 생각해서 입찰하지 않기 때문입니다.
기회 첫 번째 임차권등기가 된 경매 물건
개별 매각물건들 중에 임차권등기 물건들이 있는데요. 이런 물건은 개별 매각물건들 중에 기회가 됩니다.
그 이유는 임차권등기라는 것은 이사를 해야 하는 임차인을 위한 제도이며, 이 제도를 통해서 임차인은 이사했을 가능성이 높기 때문입니다.
이런 물건들은 현장에서 관리사무소장님께 이사 여부를 확인하면 쉽게 알 수 있으며, 낙찰 이후에 임차인 배당 서류에서 연락처를 확인해서 연락하면 명도가 쉽게 마무리됩니다.
임차인에게 배당을 받기 위한 서류인 낙찰자 명도확인서, 인감증명서와 집 비밀번호의 교환 조건으로 명도를 마무리하면 됩니다.
기회 두 번째 경매 등기 후 전입신고 물건
임차인이 소액임차인에 해당하려면 경매가 시작되기 전에 전입신고를 해야 합니다.
이렇게 임차인이 경매 등기 이후에 전입신고를 하게 되면 소액임차인 될 수 없고 최우선변제금을 받을 수 없습니다.
이 경우에는 최우선변제금을 배당받을 수 없고 한 푼도 배당을 받을 수 없는 가능성이 높기 때문에 인도명령이 인용될 가능성이 매우 높습니다.
배당을 받을 수 없다는 부분을 자세히 작성해서 인도명령을 신청하면 좋은 결과가 있을 것으로 예상됩니다.
이런 경매 절차는 향후 집을 전세나 월세로 구하는 사람들에게 매우 중요한데요.
이렇게 임의경매나 강제경매가 등기부등본에 표시되어 있다면 무조건 임차물건에서 패스하셔야 합니다.
그렇지 않으면 법에서 보호해 주는 최소한의 보증금도 받지 못하는 경우가 발생하기 때문에 임차인의 경우에는 조심 또 조심해야 합니다.
정리하며
이렇게 여러 개의 물건이 있는 경우에는 명도가 어려워질 수 있는데요.
모든 물건들이 낙찰되어야 배당이 되기 때문입니다.
이렇게 아무런 문제가 없는 물건으로 보이는 경우에도 소액임차인에 해당하고 최우선변제금을 경매로부터 받게 되는 케이스를 조심해야 하는데요.
그 이유는 이렇게 대항력 있는 임차인이 있지만,
배당이 근저당보다 늦는 경우에는 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야 합니다.
그로 인해, 저 물건은 낙찰이 되지 않게 되고 임차인이 문제없는 다른 물건들까지 저 물건이 낙찰될 때까지 명도가 늦어날 수 있습니다.
하지만, 이렇게 임차권등기가 있는 경우에는 임차인이 이사했을 가능성이 매우 높기 때문에 임차인에게 연락해서 명도확인서와 비밀번호 교환으로 명도를 마무리할 수 있고
경매 기입등기 이후에 전입한 경우에는 경매에서 배당을 받기 어려운 구조이니, 이런 사항을 잘 설명해서 인도명령을 신청하면 명도가 어렵지 않게 마무리됩니다.
마치며
오늘은 개별 매각물건에 대해서 기회가 되면 요인을 알려드립니다.
경매라는 시스템은 다른 사람들과 경쟁으로 입찰하게 되고
다른 사람들이 입찰하지 않는다면 경쟁이 줄어들게 됩니다.
이렇게 경쟁이 줄어드는 물건의 형태와 권리 분석 등을 잘 배워놓는 것이 경매의 고수로 가는 지름길입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 행복한 오후 되셔요^^
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