안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 현재 입찰 가능한 경매 아파트 반값 이하로 유찰된 물건들을 분석해 드렸습니다.
경매 반값 아파트
부자해커는 매주 1회 반값으로 유찰된 아파트를 분석해서 설명해 드리는데요.
반값 이하로 유찰된 이유와 조심해야 되는 사항 그리고 입찰할 수 있는 포인트에 대해서 쉽게 설명해 드렸습니다.
첫 번째 물건은 조회 수가 무려 6,500가까이 된 물건인데요. 더 자세히 보겠습니다.
조회수 6,500
유찰 9회, 서울 아파트
이 물건은 유찰이 9회이고 13%에 입찰 가능한 아파트입니다.
서울 강남에 있는 소형 아파트라는 것을 공고문을 통해서 확인할 수 있습니다.
조금 더 자세히 공고문을 확인했습니다.
실평수가 약 3평으로 원룸형으로 보입니다.
그리고 보증금이 20%인 것을 보면 재매각 경매 아파트로 보입니다.
보증금은 원래 10%인데요. 재매각 물건의 경우 10~30%까지 보증금을 올려서 진행됩니다.
이 물건의 위치는 역삼역에서 걸어서 5분 거리에 있습니다.
그리고 이렇게 방 하나에 주방과 욕실이 있는 타입입니다.
이렇게 서울 역삼역에서 도보로 5분 거리에 있는 원룸형 아파트가 왜 유찰이 되었을까요?
13%까지 유찰된 이유
유찰된 이유를 찾기 위해 권리 분석을 확인해 보겠습니다. 2023년 5월인 강제경매가 말소기준권리로 보입니다.
참고로 말소기준권리는 근저당, 압류, 가압류가 말소기준권리의 90% 정도를 차지하는데요.
여기에서 약 7% 정도를 강제경매와 임의경매라는 경매를 시작하기 위한 권리가 말소기준권리에 해당합니다.
경매 말소기준권리
근저당, 압류, 가압류(90%)
강제경매, 임의경매(7%)
임차인은 2020년 8월에 전입한 안현영이고 주택보시보증공사(HUG)가 임차인의 역할을 이어받아서 임차인으로 등록되어 있습니다.
이런 물건은 HUG에서 임차인의 지위를 승계했기 때문에 보증금 인수에 대한 문제만 없다면 명도도 쉬울 수 있습니다.
그럼, 보증금을 인수해야 하는지 권리 분석을 해보겠습니다.
말소기준권리가 2023년이고 전입이 2020년이라서 임차인은 대항력이 있습니다.
다만, 보증금이 2억 1천만 원이라서 이 보증금을 전부 보장받지 못한다면 이 임차인은 대항력을 유지하게 됩니다.
경매 물건과 비슷한 타입의 아파트의 시세를 확인했습니다.
1억 7천만 원으로 보이는데요.
시세가 1억 7천만 원인데, 보증금이 2억 1천만 원이라서 시세보다 높다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 ① 대항력이 있고 보증금이 ② 시세보다 높으면 절대 입찰하면 안 됩니다.
절대 입찰하면 안 되는 물건
대항력이 있고
보증금이 시세보다 높은 경우
경기도 일산
반값 경매 아파트
이번 물건은 경기도 일산에 있는 반값 경매 아파트입니다.
현재 6억 6천만 원에서 3억 2천만 원까지 유찰되었습니다.
더 자세히 확인해 보겠습니다.
경매로 진행되는 아파트의 층은 1층이고 실사용 크기가 40평으로 나와있습니다.
실사용 면적이 40평이면, 우리가 생각하는 약 50평형대의 아파트로 생각하면 됩니다.
아파트 위치 및 향
이 아파트 바로 옆에 초등학교부터 고등학교까지 보입니다.
아이들이 초등학교부터 중고등학교까지 보내도 되는 입지로 보입니다.
그리고 이 물건의 설명에 보면 GTX-A 개통하는 역이 차로 7분 거리이고 병원과 백화점 등이 가까운 것으로 보입니다.
그리고 일자로 정렬되어 있는 판상형이 아닌 Y자 형인 아파트로 보입니다.
이런 아파트는 호의 위치에 따라서 아파트향이 달라지고 그 향 중에 선호하는 남향의 경우 다른 호수보다 비싸게 됩니다.
이렇게 Y형의 경우 아파트의 향이 시세에 영향을 줍니다.
이 물건의 경우 남향에 있는 것으로 보이며, 동쪽과 남쪽에서 해를 볼 수 있습니다.
즉 남동향이라는 것을 알 수 있으며, 다른 호에 비해서 사람들이 가장 선호하는 호수로 보입니다.
Y형 아파트의 경우
호수마다 향이 다르고
남향의 경우 선호되기 때문에
남향의 시세가 가장 좋다
반값 아파트
권리 분석, 시세
이 경매 아파트의 말소기준권리가 2013년이고 임차인이 없다고 나와있습니다.
경매 권리 분석은 ① 말소기준권리를 찾고 임차인의 ② 전입 날짜를 찾습니다.
그리고 ③ 말소기준권리와 전입 날짜의 선후를 따져서 ④ 대항력 유무를 확인합니다.
하지만, 임차인이 없다면 권리 분석은 끝이 되고 더 이상 권리 분석을 하지 않아도 됩니다.
이 물건의 경우에도 임차인이 없으므로, 권리 분석은 끝입니다.
네이버 부동산을 통해서 이 물건의 시세를 확인했는데요.
같은 1층이 6억에 매물로 나와 있습니다.
현재 3억 2천만 원까지 유찰되었으니, 충분히 돈을 벌 수 있는 기회가 되는 경매 아파트입니다.
정리하며
오늘 블로그는 부자 해커의 아침 6시 라이브 방송에서 소개하고 설명해 드렸던 물건 중에 2개를 선별해서 설명해 드렸습니다.
매주 1회 부자해커의 아침 6시 라이브 방송에서는 반값 경매 아파트를 분석해서 쉽게 설명해 드리고 있으며
6,500조회수에 13%까지 유찰된 물건을 블로그로 다시 설명해 드렸습니다.
이 물건은 강제경매라는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고 임차인의 보증금이 시세보다 높습니다.
이렇게 대항력 있는 임차인이 있는 경매 물건의 시세가 임차인의 보증금보다 낮다면 입찰하면 안 되는 물건입니다.
또한, 일산에 있는 아파트인데요. 건물 크기가 크고 1층이지만,
최저가가 3억 2천만 원에 비해서 중개소 매물은 매매가격이 6억으로 나와있습니다.
그리고 권리 분석도 임차인이 없기 때문에 아무런 문제가 없습니다.
마치며
오늘은 부자해커의 아침 6시 라이브 방송에서 소개해 드렸던 반값 아파트를 블로그로 작성해 봤습니다.
반값으로 유찰된 아파트가 왜 그렇게 되었는지를 확인하고 시세 조사를 잘 하게 되면 경매 초보들에게도 큰 기회가 됩니다.
경매는 경쟁에서 싸게 살 수 있는 틈새를 발견하는 것입니다.
오늘도 부자해커의 블로그에서 싸게 살 수 있는 틈새를 많이 발견하시기 바랍니다.
오늘도 행복한 하루 보내시고 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.
'경매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| [개별 매각] 아파트 명도 및 투자포인트 총 정리(부자해커의 아침 6시 부동산공부 중) (1) | 2024.12.23 |
|---|---|
| [아찔한 경매]모르면 위험한 상가 세 가지 조건(부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중) (5) | 2024.12.17 |
| [아찔한 경매]모르면 피 보는 전세권+임차권(부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중) (1) | 2024.12.09 |
| [NPL 다가구] 20억 → 7억 경매물건분석(부자해커의 아침 6시 라이브 중 (1) | 2024.12.06 |
| [풀어주는]경매 아파트재매각, 지분(부자해커의 6시 라이브 중) (3) | 2024.12.05 |