부자해커는 매일 월요일 ~ 금요일 아침 6시에 라이브 방송을 진행하고 있습니다.
경매와 공매 그리고 신탁 공매에 관한 정보가 무료이니, 아침 습관 + 부동산 공부를 함께 해보세요^^
오늘 아침 6시 라이브에서는 NPL로 진행되고 있는 경매 다가구에 대해서 자세히 설명해 드렸습니다.
NPL
어학사전에서 3개월 이상 된 금융회사의 부실 채권을 NPL이라고 말하며, 보통 근저당이 해당됩니다.
NPL이라는 투자방법이 익숙하지 않는 분들이 많이 계십니다.
하지만, NPL은 익숙하지 않을 뿐이지, 많은 사람들이 투자방법으로 택하고 있습니다.
특히, 유료경매지에서는 '부실채권 검색'란을 별도로 만들어 놓고 검색할 수 있게 할 정도입니다.
NPL 장점
NPL의 장점은 총 세 가지로 나눌 수 있습니다.
먼저, 양도세 순삭(순식간에 삭제)입니다.
양도세는 부동산을 팔아서 번 돈에 대한 세금을 매기는 것인데요.
우리나라는 부동산으로 번 돈뿐만 아니라 손해 본 돈까지 합해서 양도세를 계산합니다.
이것을 합산과세라고 하는데요.
이 과정에서 NPL을 잘 알고 있으면 양도세를 거의 순삭 시킬 수 있습니다.
다음으로, 세금 없는 단타입니다.
우리는 돈 되는 물건을 빨리 팔아서 돈을 벌고 싶어 합니다.
하지만, 1년 안에 팔 경우 양도세가 77%에 달합니다.
1억을 벌면 7,700만 원이 세금이 되는데요. 이렇게 단타에서 양도세가 없이 만들 수 있는 것이 NPL 투자방법입니다.
마지막으로, 무피를 넘어선 플러스피의 투자금 불리는 것이 가능합니다.
NPL 투자의 장점 중에 장점은 대출을 잘 활용할 수 있다는 것인데요.
NPL로 근저당을 잘 협상하면, 부동산을 낙찰받고 투입된 돈의 몇 배에 달하는 투자금을 만들 수 있습니다.
이렇게 장점이 많은 NPL을 어렵다는 이유, 잘 모른다는 이유 등등으로 투자에 활용하지 못한 분들이 많이 계십니다.
그런 분들을 위해서 부자해커가 발 벗고 나섰습니다.
NPL종합투자반을 현재 예비모집 중이니, 관심 있는 분들은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
NPL 다가구 소개
현재 경매로 다가구가 진행 중에 있는데요.
외관을 보시면 정말 깨끗해 보입니다.
내부에도 엘리베이터가 보이고 천장은 원목으로 되어 있는 것을 알 수 있습니다.
소위 먼지 한 톨 없이 관리가 잘 되어 있습니다.
그리고 꼭대기 층은 하나의 호수가 있고 주인세대로 보입니다.
즉, 이 물건은 아파트에 살 필요 없이 주인세대에 거주하며, 월세를 받아도 되는 물건입니다.
이 물건의 연식을 보면 21년 12월 23일 식으로 거의 2022년 식으로 보면 됩니다.
우리가 주목해야 할 부분은 2022년과 2023년에는 인건비과 건축비가 엄청나게 올랐고 신축을 하기 어려운 구조였습니다.
그래서 여러분들이 경매로 2019~2021년 식의 다가구를 찾게 된다면 묻지도 따지지도 마시고 시세 조사와 월세 등을 조사해 보시기 바랍니다.
그 이유는 2022년, 2023년에 거의 신축 다가구가 없기 때문입니다.
중요 투자포인트
경매로 진행되는 다가구의
연식이 2019년 ~ 2021년은
무조건 조사한다
NPL 다가구 위치
이 물건의 경우 주변에 초등학교부터 중고등학교까지 있습니다.
특히, 여자고등학교가 있어서 여학생을 키우는 학부모님들께서 선호하는 위치로 보입니다.
그리고 조금은 거리가 있지만, 대학교가 보이며 한 가구의 방개 수가 3개 이상이면 셰어하우스도 가능할 것으로 보입니다.
이 물건의 경우 방개 수를 미리 확인했는데요.
3룸이 6개이고 주인세대까지 하면 3룸 이상 가구가 총 7가구 정도로 되어 있습니다.
그렇다면, 충분히 대학생을 상대로 셰어하우스도 가능할 것으로 보입니다.
NPL 다가구 시세 조사
이 물건은 현재 9억 8천만 원까지 유찰되었는데요.
부자해커가 이 물건의 월세를 조사해 봤습니다.
1.5룸 3개, 3룸 6개, 주인세대 1개로 총 보증금 2억 그리고 월세는 640만 원 정도로 나옵니다.
그럼 이 물건의 시세는 어떻게 될까요?
시세도 전화로 확인했는데요. 현재 기준 급매로 약 13억 정도에 거래될 것으로 보이며, 금리 조건이 더 좋아지는 2년 후에는 약 15억까지도 가능해 보입니다.
지금 가격도 충분히 메리트 있어 보입니다.
다만, 이 물건의 경우 한 번 더 유찰될 것으로 보입니다.
그 이유는 조회수 때문인데요. 다가구 가격이 절반 이하로 유찰되었는데도 약 370 정도 조회수를 기록하고 있습니다.
부자해커가 아침 6시 라이브 방송에서 소개하기 전에는 조회 수가 300대 초반이었으니, 정말 많은 사람들이 관심을 갖지 않은 물건입니다.
NPL 다가구 권리 분석
다가구의 경우 경매 말소기준권리는 건물등기부를 적용하는데요. 그 이유는 임차인들이 건물에 살고 있기 때문입니다.
건물등기부에 있는 2022년 1월 3일의 근저당이 말소기준권리이고
임차인들 중 가장 빨리 전입한 사람이 2022년 1월 7일입니다.
가장 빨리 전입한 사람이 대항력이 없으니, 그 이후에 전입한 사람들도 전부 대항력이 없게 됩니다.
다가구 권리 분석
말소기준권리는 건물등기부 적용
말소기준권리 날짜를 찾고
가장 먼저 전입한 임차인 날짜 비교
NPL 다가구 경매지 분석
대전 서구에 있는 200평짜리 다가구가 9억 8천만 원까지 유찰되었습니다.
더 자세히 경매 지를 확인해 보겠습니다.
다가구는 건물 크기가 중요한데요.
그 이유는 먼저, 중개사무소에서도 건물 크기와 월세를 적용해서 시세를 알려주기 때문에 시세 파악의 기준이 됩니다.
다음으로, 건물 크기가 크다면 가구 수가 많은 가능성이 높고 월세수익이 높아집니다.
그리고, 건물 크기가 크고 가구 수가 적다면 가구당 방갯수가 많은 가능성이 높아 월세수익이 높아집니다.
이런 이유로 다가구라는 건물을 조사할 때에는 건물의 크기를 잘 확인하는 연습을 들여야 합니다.
여기에서 채권자를 보면 엠씨아이대부라고 나와있으며, 한밭새마을금고의 승계인으로 되어있습니다.
이렇게 기존 채권을 승계한 방식을 NPL 투자방식이라고 하는데요.
NPL 투자는 복잡하게 생각할 필요 없이 승계 된 채권금액을 확인하고(보통 근저당의 청구금액 정도를 채권금액이라고 보면 됩니다.)
채권을 협상할 수 있는 사람에게 전화해서
근저당의 청구금액보다 싸게 협상하면 됩니다.
그리고 그 이후에 이 근저당을 가지고 경매에 적용하는 건데요. 생각보다 어렵지 않으니, 부자해커의 NPL 종합투자반 꼭 놓치지 마세요!!
정리하며
오늘 블로그에 소개해 드린 물건은 NPL 투자가 가능한 다가구인데요.
NPL 투자는 경매지에서 따로 분류해져 있기 때문에 검색이 쉽습니다.
하지만, 일반 부동산을 투자하는 방식에서 업그레이드되는 방식이고 아직까지 어렵게 공부하는 사람들이 많습니다.
그래서 쉽게 제대로 배워놓으면 ① 세금을 순삭 시키고 ② 단타가 가능하며 ③ 투자금을 플러스피로 만들 수 있습니다.
오늘 소개해 드린 다가구 또한 NPL 물건으로 NPL의 장점을 극대화할 수 있고 월세와 시세차익까지 낼 수 있는 물건입니다.
특히, 연식이 2021년 12월 말 식으로 거의 2022년 식이 됩니다.
이렇게 2019년 ~ 2021년 식의 다가구 건물이 경매로 진행되면 묻지도 따지지도 마시고 조사해 보시기 바랍니다.
현재 3차까지 유찰되었지만
370 정도의 낮은 조회수를 보면 한 번 더 유찰될 것으로 판단됩니다.
보통 수도권 다가구의 조회수보다 2배~3배 정도 낮은 것으로 보아 그만큼 사람들이 관심도가 떨어지고 우리에게는 기회가 됩니다.
아마, 4차인 약 7억까지 유찰될 것으로 생각됩니다.
이 물건의 경우 1.5룸 3개, 3룸 6개 그리고 주인세대가 1개 있습니다.
그리고 보증금 2억 월세는 640만 원 정도 나올 것으로 예상됩니다.
그리고 현재 가격은 약 13억 정도에 급매로 팔릴 것으로 조사되었으며, 2년 후에는 14억 후반에서 15억 정도에 팔릴 것으로 예상됩니다.
마치며
우리는 크고 작은 기회를 항상 가지고 있습니다.
하지만, 여러 가지 이유로 그 기회들을 놓치거나 그냥 놔둡니다.
그리고 그 이유들은 계속 기회를 놓치게 만들고 있습니다.
경제적 자유를 이루고 싶으세요? 건물주가 되고 싶으세요?
오늘 모집 마지막 날인 재왕님의 월세물건추천반을 놓치지 마십시오.
누군가에게는 그냥 지나가는 시간이 누군가에게는 기회의 시간일 수 있습니다.
매주 수백개의 물건들을 검토하고 조사하고 전화임장까지 마쳐서 알기 쉽게 설명까지 해드리는 과정인 월세물건추천반 신청 링크를 올려드리니, 2024년 한 해를 부자의 해로 마무리해보시기 바랍니다.
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