안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 서울, 경기, 인천, 대전, 대구, 부산, 수원 지역에 있는 아파트를 분석해서 설명해 드렸습니다.
현재 진행하고 있는 경매 물건들이고 반값으로 유찰된 물건들입니다.
현재 진행 중에 있고 충분히 입찰해도 수익이 억 단위로 나는 물건들을 분석해서 쉽게 설명해 드렸는데요.
대부분의 수익 나는 물건 중에 꼭 조심해야 하는 물건이 섞여 있었습니다.
그래서 오늘 블로그는 초보가 꼭 조심해야 하는 경매 물건에 대해서 작성해 봤습니다.
경매 물건
오늘 블로그에서 조심해야 할 물건으로 소개하는 경매 아파트는 대구에 있는 24평 아파트입니다.
현재 4차까지 유찰되어서 충분히 투자를 하고 싶어 하는 물건으로 보입니다. 좀 더 자세히 경매 지를 살펴보겠습니다.
이 물건은 24평형 아파트인데요.
임의경매로 진행되고 있고 채권자가 황경수 님이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 약 1억 6천만 원에서 5천만 원 초반까지 유찰되었습니다.
왜 이렇게 많이 유찰되었을까요? 그럼 물건을 더 자세히 살펴보겠습니다.
이 물건에는 전세권이 있고 말소기준등기로 나와있습니다.
그럼, 전세권에 대해서 알아보겠습니다.
전세권
이 물건에는 2014년 12월 31일 전세권이 있고 전세권을 가지고 있는 사람의 이름이 황경수 님으로 보입니다.
그럼, 더 자세히 설펴보겠습니다.
이 전세권은 말소기준권리로 보이고 말소기준권리에 의해서 부동산에 있는 다른 권리들도 소멸합니다.
이렇게 전세권이 등기부등본에 가장 먼저 있는 것을 선순위전세권이라고 하는데요.
선순위전세권의 경우 경매에서 돈을 받으려고 하면 말소기준권리가 됩니다.
선순위전세권이 돈을 받으려고
하면 말소기준권리가 된다
경매에서 돈을 받으려고 하는 것은 두 가지로 나뉩니다.
먼저, 배당요구를 한 경우입니다.
경매에서 돈을 받는 것을 배당이라고 하는데요. 이 돈을 받기 위해서는 돈을 달라고 요구해야 하고 이것이 배당요구입니다.
다음으로, 경매신청입니다.
경매를 신청한다는 것 또한 부동산을 경매로 팔아서 돈을 받기 위한 것이니, 배당요구와 같습니다.
경매에서 돈을 받으려는 것
배당요구
경매신청
이 물건의 경우 전세권자인 황경숙님께서 임의경매를 신청했고 전세권으로 경매를 신청했습니다.
이 경우에는 전세권은 말소기준권리가 되고 소멸하게 됩니다.
주의사항
이렇게 전세권이 돈을 받으려고 배당요구를 하거나 경매를 신청하면 말소기준권리가 되고 소멸한다는 것을 설명해 드렸습니다.
다만, 여기에서 조심해야 하는 부분이 있습니다.
전세권으로 경매를 신청해야 할 것
전세권이 말소기준권리가 되려면 전세권으로 경매를 신청해야 하는데요. 전세권의 경우 경매를 신청하면 '임의경매'가 됩니다.
이렇게 임의경매로 나와있으면 전세권으로 경매를 신청한 것인데요.
우리가 조심해야 하는 부분은 임의경매가 아닌 강제경매로 신청했을 경우입니다.
이 내용의 경우에는 전세권을 가지고 있는 이만수 님께서 경매를 강제경매로 신청했습니다.
여기에서 자세히 보면 전세권의 채권금액은 2억 6천만 원인 반면 이만수 님께서 강제경매로 진행하는 내용의 돈을 달라고 청구한 금액은 3억 1천만 원으로 다릅니다.
이렇게 이만수 님은 전세권이 아닌 전세권 안에 있는 전세자금을 못 받았다는 내용으로 법원의 판결문을 받고 경매로 진행했습니다.
강제경매 아래를 보면 임대차보증금 판결정본이라는 내용이 있는데요.
이렇게 판결문으로 경매를 진행시키는 것을 판결문에 의해서 강제로 경매가 진행되었다고 해서 '강제경매'라고 합니다.
강제경매
판결문에 의해 강제로
경매가 진행된 것
전세권이 아닌, 판결문으로 경매가 강제로 진행되면 강제경매라고 하고 전세권과 상관이 없는 경매 진행이 됩니다.
그렇기 때문에 강제경매로 진행되는 물건은 선순위전세권은 인수를 하게 됩니다.
이렇게 선순위전세권은 임의경매로 진행되면 안전, 강제경매로 진행되면 위험이라는 것만 꼭 기억하시기 바랍니다.
권리 분석
그럼 임의경매로 진행되는 전세권은 소멸인데, 왜 위험할까요?
권리 분석을 더 자세히 해보겠습니다.
여기에서 보면, 전세권을 가지고 있는 전세권자의 이름이 황경수 님이시고 임차인의 이름도 황경수 님이라는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 전입을 하게 되면 만들어지는 임차인의 권리가 있는데요.
우리는 이 권리를 임차권이라고 합니다.
그럼, 전세권과 임차권의 차이점이 무엇일까요?
전세권은 민법에서 보호되는 권리이고 집주인의 동의에 의해서 등기부등본에 올라와 있는 권리를 말합니다.
그리고 배당요구나 경매를 신청하면 선순위이라도 소멸됩니다.
임차권은 주택임대차보호법에서 보호되는 권리이고 집주인의 동의가 필요 없이 주민등록(전입)을 하게 되면 만들어지는 권리입니다.
그리고 선순위 임차권의 경우 경매를 신청하더라도 보증금을 모두 받지 못하면 소멸되지 않습니다.
즉! 전세권은 민법에서 보호, 임차권은 주택임대차보호법에서 보호되는 권리로서 각가가 보호되는 법이 다르기 때문에 두 개의 권리로 권리 분석을 해야 안전합니다.
전세권 임차권 차이점
전세권 = 민법, 집주인 동의, 등기부
임차권 = 주임법, 동의 불필요, 전입
이 물건을 권리 분석을 하면, 전세권이 2014년 12월 31일이고 말소기준권리가 되며, 전입 날짜가 2015년 1월 2일로 후순위가 됩니다.
그럼, 전세권이라는 말소기준권리보다 전입 날짜가 뒤여서 전입으로 되는 임차권이 소멸될 것으로 보이는데요.
이런 경우를 초보 분들은 조심 또 조심해야 합니다.
여기에서 조심해야 할 부분이 전세권과 임차권이 같은 사람에 의해서 만들어졌다는 것입니다.
이런 경우가 종종 있는데요. 황경수 님은 본인의 전세보증금을 전세권과 전입 날짜의 임차권으로 이중 보호를 해놨습니다.
판례
판례에서는 이렇게 전세권과 임차권으로 이중 보호장치를 해놓은 경우에는 두 권리 모두를 인정하고 보호하는 것으로 결론을 내놨습니다.
즉! 전세권이 말소기준권리가 되더라도 그 전세권을 만든 사람이 전입까지 했다면 그 전입으로 만들어진 임차권(=대항력)은 없어지지 않는다라는 것이 판례의 입장입니다.
판례를 살펴보면 전세권은 자신의 보증금으로 만들어진 지위를 강화하기 위한 것이며,
그 강화하기 위한 전세권으로 주임법의 임차권인 대항력까지 소멸시킬 수 없다는 것이 결정요지입니다.
정리하며
이렇게 전세권을 가지고 있는 사람이
임의경매를 신청하면 그 전세권은 ① 말소기준권리가 되고 ② 소멸합니다.
다만, 꼭 전세권으로 임의경매로 신청해야 말소기준권리와 소멸이 되며, 강제경매를 신청하면 선순위 전세권의 경우 소멸되지 않습니다.
그리고 전세권으로 임의경매를 신청해서 말소기준권리가 되고 임차권의 전입 날짜가 후순위이더라도
전세권을 만든 사람과 임차권을 만든 사람이 같은 사람이면, 조심해야 합니다.
그 이유는 전세권으로 임차인의 권리를 소멸시키는 것이 부당하다고 판례는 직시했기 때문입니다.
마치며
오늘은 조금은 난이도가 있는 전세권과 임차권에 대해서 블로그를 작성해 봤습니다.
하지만, 몇 가지만 확인하면 전혀 어렵지 않은 내용입니다.
전세권과 임차권이 무엇인지가 중요하지 않으며, 전세권이 있는데, 강제경매이고 임의경매라도 전세권자의 이름과 전입된 사람의 이름이 같으면, 초보의 상황에서는 조심하면 됩니다.
이렇게 조심할 물건을 선별해서 공부를 해 놓으면 안전한 물건들이 더 잘 보이고 투자를 쉽고 편하게 만들어 줍니다.
오늘 [아찔한 경매] 내용을 잘 이해해 보시고 투자에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 좋은 하루 보내시고 부자해커는 항상 노력하시는 모든 분들은 응원합니다.
감사합니다.
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