안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 모르면 위험한 상가의 세 가지 조건에 대해서 설명해 드렸습니다.
그리고 물건으로 분석해 설명해 드렸습니다.
물건 소개
현재 경남 창원시에서 경매로 진행하는 상가가 있습니다. 이 건물의 1층에 있는 상가인데요.
보통 상가의 경우 상가건물에 어떤 간판들이 많이 있는지를 확인하면 영업하고 있는 업종들을 확인할 수 있습니다.
이 상가건물의 경우 학원과 병원들로 메인 입지에 있는 업종들이 꽉 차있는 것으로 보입니다.
이 상가건물에서 101호가 경매로 진행되고 있습니다.
부자해커는 오늘 아침 6시 유튜브 라이브 방송에 이 경매 물건을 분석해서 쉽게 설명해 드렸는데요.
블로그에서도 글로 쉽게 설명해 드리겠습니다.
경매 물건 소개
현재 경남 창원시에서 경매로 진행되는 상가가 있습니다.
현재 감정가격이 22억 인 상가가 9억까지 유찰되었습니다.
41%까지 유찰된 상가이지만, 조회 수가 515이고 부자해커가 아침 6시 라이브 방송에서 소개를 해서 조회수 그래프가 가파르게 우상향 된 것을 알 수 있습니다.
13억 정도 싸게 유찰된 상가인데도 조회 수가 500대이면 경매를 하는 사람들이 상가에 관심을 가지고 있지 않는 것을 반영합니다.
이런 부분들이 대박 날 수 있는 상가를 경매로 싸게 살 수 있게 만들어 줍니다.
이 물건의 경우 유동화 회사가 근저당을 가지고 있는 채권자로 나와있는데요.
이렇게 유동화 회사가 채권을 가지고 경매를 진행하는 방식을 NPL이라고 부릅니다.
이 상가도 NPL로 투자할 수 있는 물건에 해당합니다.
그럼, 경매 물건의 권리 분석을 확인해서 문제가 있는지 알아보겠습니다.
상가의 경우에도 말소기준권리를 찾고 그 말소기준권리보다 먼저 있는 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
2019년 근저당이 말소기준권리이고 임차인이 없으로 보입니다.
권리 분석은 문제가 없습니다.
상가 건물의 입지
상가건물의 경우 누가 수요이고 이 수요가 얼마나 많이 이용하느냐가 매우 중요합니다.
그렇기 때문에 상가건물의 입지를 지도를 통해서 꼭 확인해야 합니다.
그럼, 부자해커가 상가건물의 입지를 지도를 통해서 확인해 보겠습니다.
가운데, 분홍색이 있는 곳이 상가가 위치한 지역이며, 그 주위에 동그라미로 표시되어 있는 곳이 상가의 수요가 있는 곳들입니다.
진해구청부터 아파트 단지들과 공업단지도 함께 보입니다.
이렇게 수요에게 둘러싸여 있는 모습이 항아리에 표현되고 그 안에 있는 주둥아리 모양에 상가가 있다고 해서 항아리 상권이라고 표현합니다.
그리고 이런 항아리상권은 수요에게 둘러싸여 있기 때문에 입지로 매우 좋습니다.
하지만, 이렇게 좋은 입지에 있는 상가건물이라고 해도 1층의 경우에는 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
특히나, 1층 상가는 상가분석이 매우 어려운데요.
그 이유는 상가건물을 이용하는 수요가 1층과 2층 이상이 다르기 때문입니다.
그리고 사람들의 동선과 노출 등이 바로 적용되며, 경쟁 상가가 있으면 영업에서 갈라 먹기가 되기 때문입니다.
그럼, 1층 상가에서 모르면 위험한 조건들을 쉽게 설명해 드리겠습니다.
위험한 상가 세 가지 조건
첫 번째 : 계단
그 지역의 메인 상가건물의 경우에는 병원들로 꽉 차있는 경우가 대부분입니다.
그 이유는 병원의 경우에는 영업을 하기 위한 임대료와 장비 등이 매우 고가이기 때문에 병원을 따로 컨설팅해 주는 곳이 있습니다.
그리고 그곳에서 일정 수수료를 받고 사람들이 많이 이용하는 상가 입지 등을 파악해 주기 때문입니다.
이 상가건물의 경우에는 이렇게 병원들이 많고 네모 박스 안에 있는 입지가 이 지역의 메인 입지로 보입니다.
역시나 이 상가건물의 1층은 이렇게 약국부터 커피 프랜차이즈인 컴포즈 등이 있는 좋은 업종들이 많이 보입니다.
하지만, 경매로 나온 1층 상가를 같은 상가건물에 있는 1층과 똑같이 비교하면 안 됩니다.
그럼, 경매로 나온 상가를 확인해 보겠습니다.
경매로 나온 상가의 경우에는 노란 박스에서 표시되어 있는 것과 같이 계단이 있습니다.
1층에 계단이 있는 것이 어떤 문제가 되나요?라고 반문할 수 있는데요.
우리가 1층 상가를 이용하는 경우에는 그냥 지나가다가 쓰윽~ 하고 들어가는 경우가 많습니다.
그리고 들어가는 사람들이 많아지고 영업이 잘됩니다.
하지만, 이렇게 계단이 있으면 계단을 올라가고 내려오는 번거로움이 발생합니다.
그리고 이 번거로움이 1층 상가를 계속 이용하지 못하게 만듭니다.
그렇기 때문에 1층은 계단이 기본적으로 있으면 안 됩니다.
이렇게 사람들이 자연스럽게 지나다니면서 들어갈 수 있어야 하고 이런 1층을 프랜차이즈들은 좋아합니다.
그리고 더 좋은 업종이 많아지고 결국에는 상가건물에서도 계단이 없는 곳이 메인 상가건물 위치가 되어버립니다.
절대 피해야 하는 1층
계단이 있는 상가
위험한 상가 세 가지 조건
두 번째 : 2층 같은 1층
두 번째 위험한 상가 조건으로는 2층 같은 1층입니다. 이 부분도 사람들의 동선과 일맥상통하는 부분입니다.
그냥 지나다니다가 들어가는 1층 상가라는 단서가 무시되면 절대 안 됩니다.
이 물건의 경우에는 지하로 내려가는 주차장을 만들기 위해서 1층을 필로티 같은 2층 상가와 같이 만들었습니다.
경매로 나온 상가가 101호(보통 상가건물의 메인 1층 상가는 101호로 시작)임에도 불구하고 2층과 같은 위치에 있게 되었고 결국에는 이 부분이 사람들을 번거롭게 만듭니다.
위험한 상가 세 가지 조건
세 번째 : 동선
마지막으로 제일 중요한 부분입니다.
계단과 2층 같은 1층은 눈으로 보이기 때문에 피해 갈 수 있지만, 동선의 경우에는 많이 보고 공부를 해야 하는 부분입니다.
이 지역의 메인 건물들은 경매 상가가 있는 상가건물과 바로 옆쪽에 있는 상가건물들이 있는 곳입니다.
더 크게 보면 약 세 개의 상가건물이 이 지역의 메인 상가건물로 보입니다.
이렇게 메인 상가건물들은 사람들이 자주 방문하게 되고 결국에는 사람들의 동선에도 영향을 주게 됩니다.
그리고 이곳에서 가장 메인 동선이 있는 곳은 검은색 화살표가 있는 길로 보입니다.
그럼, 왜 이 메인 동선이 경매 상가건물까지 옮겨갔을까요?
그 이유는 이렇게 오래된 사옥이 메인 자리를 차지하고 있기 때문입니다.
원래는 이곳에 상가건물이 들어와야 하고 이 지역을 이용하는 사람들은 이 건물을 최고의 입지 건물로 이용해야 합니다.
하지만, 무슨 연유에서인지는 모르지만, 최고의 위치에 이런 오래된 사옥이 떡 하니 자리를 잡아서 상권에도 영향을 주게 되었습니다.
그리고 수요의 양이 많기 때문에 상가건물이 더 필요했고 메인 상가 바로 옆에 상가건물이 자리 잡게 되었습니다.
그리고 사람들의 동선이 아래와 같이 두 번째로 확장되었습니다.
메인 동선에서 경매 건물이 있는 곳까지의 동선은 빨간색 화살표로 표시했는데요.
사람들의 동선이 확장된 곳을 나타내보았습니다.
결국에는 이 지역의 메인 동선은 두 갈래로 보입니다.
하지만, 문제는 파란색 선이 경매 상가의 위치인데요. 상가건물의 북쪽에 있는 경매 상가의 경우에는 메인 동선에 잡히지 않게 됩니다.
그로 인해, 경매로 나온 상가는 사람들의 동선에 잡히지 않고 1층 상가로서 조심해야 하는 상가가 되었습니다.
정리하며
1층 상가는 다른 층 상가에 비해서 2~3배까지 비쌉니다.
그리고 바닥 권리금 등을 임차인 받을 수 있기 때문에 좋은 상가의 경우에는 경매로 대박날 수 있습니다.
하지만, 1층 상가 입구에 있는 계단과 2층 같은 1층 그리고 동선을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이렇게 계단이 있으면 사람들은 상가를 이용할 때 계단을 올라가야 하는 번거로움을 느끼게 되고 결국에는 계단이 있는 1층 상가를 이용하지 않게 됩니다.
그리고 도면에서는 1층이지만, 현장에서는 2층 같은 1층은 무조건 피해야 합니다.
1층에 계단이 있는 것도 번거로운데, 한 층을 더 올라가야 한다면 얼마나 번거로울까요?
이런 번거로움이 1층 상가를 이용하지 않게 만듭니다.
그리고 메인 동선에서 벗어난 1층 상가는 조심 또 조심해야 합니다.
마치며
오늘은 1층 상가에서 조심해야 하는 포인트 세 가지를 알려드립니다.
현재 상가는 ① 공부가 어렵고 ② 금리 상승의 여파로 투자자들이 기피하고 어려워하고 있습니다.
하지만, 금리가 인하되었고 내년에도 인하 소식이 들려오고 있습니다.
그리고 공부를 통해서 잘 준비한다면 대박을 낼 수 있는 상가들이 많이 있습니다.
특히, 경매와 공매 그리고 신탁 공매에서는 소위 널려있습니다.
부동산 공부와 투자는 평생 해야 합니다.
저와 같이 부모님으로부터 물려받은 것이 없는 흙 수저로 태어나셨다면 그만큼 더 공부하고 더 노력해야 합니다.
오늘도 열심히 최선을 다하시는 이 글을 읽는 모든 분들을 응원합니다. 힘내세요^^
'경매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| [풀어주는]12월 셋째 주 반값 경매아파트(부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중) (1) | 2024.12.16 |
|---|---|
| [아찔한 경매]모르면 피 보는 전세권+임차권(부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중) (1) | 2024.12.09 |
| [NPL 다가구] 20억 → 7억 경매물건분석(부자해커의 아침 6시 라이브 중 (1) | 2024.12.06 |
| [풀어주는]경매 아파트재매각, 지분(부자해커의 6시 라이브 중) (3) | 2024.12.05 |
| [풀어주는 경매] 아파트 유치권(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (0) | 2024.12.02 |