안녕하세요. 부자해커입니다.
부자해커는 매일 월요일 ~ 금요일 아침 6시에 라이브 방송을 진행하고 있습니다.
경매와 공매 그리고 신탁 공매에 관심이 많은 분들은 라이브 방송에서 좋은 정보를 얻어 가시면 좋습니다.
그리고 무료이니, 아침 6시에 공부하는 습관과 부동산 공부라는 두 마리의 토끼를 함께 잡아보세요~
오늘은 경매로 진행되고 있는 아파트에서 우리가 어려워하는 재매각 물건을 라이브에서 즉석에서 분석하고 바로 설명해 드렸습니다.
재매각 물건은 누군가가 낙찰받고 잔금을 못 내서 다시 경매로 나온 물건을 말합니다.
그리고 이런 물건의 특징은 초보들이 입찰하기 어렵기 때문에 시세 대비 싸게 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.
오늘 부자해커의 아침 6시 부동산 공부에서는 총 8개의 물건을 분석해서 설명해 드렸는데요. 지역은 서울, 경기, 인천 그리고 울산입니다.
그리고 분석한 물건 중에서 여러분들이 알고 계시면 투자에 도움이 많이 될 물건 하나를 선정해서 블로그로 다시 디테일하게 설명해 드리겠습니다.
물건 소개
겉으로는 평범해 보이는 아파트가 경매로 진행되고 있습니다.
그리고 누군가가 낙찰받고 미납되었는데요.
물건의 위치를 확인해 보겠습니다.
서울 월계역에서 도보로 5분 정도의 거리에 있는 아파트이고 초등학교와 중고등학교 특히, 과학기술고등학교가 눈에 띕니다.
위치도 역세권이라서 좋고 초중고가 모두 있는 아파트라서 아이들을 키우면서 회사를 다니기에 매우 좋아 보입니다.
그럼 경매정보지를 통해서 물건을 분석해 보겠습니다.
서울 노원구에 있는 아파트이고 낙찰받고 미납돼서 다시 경매로 진행되고 있습니다.
그런데, 특이한 점은 물건에 대한 설명에서 대지권과 건물면적에 빨간색이 많다는 것입니다.
더 자세히 확인해 보겠습니다.
먼저, 언제 낙찰되었고 다시 경매로 나왔는지 알아보겠습니다.
24년 10월에 낙찰되었고 지금 경매로 진행 중에 있습니다. 특이한 부분은 1명이 입찰했다는 것입니다.
아마, 시세 조사에 대한 부분, 권리 분석에 대한 부분을 잘 확인하지 못했기 때문에 낙찰받고 미납된 것으로 사료됩니다.
다음으로, 경매로 진행되는 아파트의 상태를 확인해 보겠습니다.
이렇게 건물면적에서 전체가 있고 빨간색으로 지분이라고 표시되어 있습니다.
이런 물건을 경매 지분이라고 하며, 경매로 아파트 전체를 낙찰받는 것이 아닌, 전체 중의 일부를 낙찰받게 됩니다.
이 물건의 경우 약 1/6이 경매로 나왔고 아파트에서 1/6 정도를 소유할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 재매각으로 진행되는 물건 중 특히나 전체가 아닌, 일부 지분이 나온 경우에는 먼저, 시세 조사를 하고 다음으로, 권리 분석을 잘하면 멋진 투자처가 될 수 있습니다.
그 이유는 재매각만으로도 사람들이 입찰을 꺼려 하는데, 지분이라는 특수분야까지 엮이게 되면 대부분의 사람들이 입찰할 수 없기 때문입니다.
시세 조사
먼저, 경매로 진행되는 아파트의 전체 크기를 확인했습니다. 전체 크기는 58.65㎡이고 이 크기는 우리가 실제로 사용할 수 있는 전용면적에 해당합니다.
이 전용면적에 해당하는 아파트를 네이버 부동산을 통해서 시세 조사를 해봤습니다.
전용면적이 경매 물건과 같은 58.65㎡이고 8층으로 층도 비슷한 물건이 5억 3천만 원에 나왔습니다.
전체 아파트에서 1/6 정도의 크기가 경매로 진행되기 때문에 네이버 부동산의 아파트 가격에서 6으로 나눠주면 경매지분아파트의 가격을 대략적으로 산정할 수 있습니다.
경매 지분 아파트 가격
전체 : 5억 3천만 원
5억 3천만 원 ÷ 6
8,800만 원
권리 분석
경매 지분 아파트라고 해서 권리 분석이 다른 것은 아닙니다.
먼저, 말소기준권리를 찾고 다음으로, 임차인이 전입되어 있는지를 확인하면 됩니다.
말소기준권리와 임차인의 전입 날짜를 모두 찾아봤는데요.
말소기준권리가 23년 7월이고 전입되어 있는 사람이 2016년 7월입니다. 말소기준권리보다 전입 날짜가 빠른 경우를 선순위임차인이라고 하는데요.
지분경매 물건의 경우에도 선순위임차인은 조심해야 합니다.
다만, 기타 사항을 확인해 보면 전입되어 있는 사람은 공유자우선매수신청한 공유자라고 되어 있습니다.
그럼 이 공유자가 무엇일까요? 이 부분을 정확히 알면 지분경매물건의 복잡한 권리 분석 등 많은 부분이 해결됩니다.
공유자
어학사전에 보면 공유자는 '일정한 물건을 공동으로 소유하고 있는 사람'으로 나와있습니다.
즉 공유자는 공유 소유자를 줄인 말로서 쉽게 소유자를 뜻합니다.
말소기준권리보다 먼저 전입되어 있는 사람이 있어도 그 사람이 공유자라면 '공유 소유자'이므로 권리 분석상 아무런 문제가 없습니다.
이렇게 권리 분석상 문제가 없는 공유자가 있다고 해서 지분 물건 투자에 아무런 문제가 없는 것은 아닙니다.
그 이유는 공유자에게 법원에서 주는 특별한 혜택 때문입니다. 그것이 '공유자우선매수'라는 제도입니다.
공유자우선매수
공유자는 경매 물건에서 우선 매수신청을 할 수 있는 권리가 있는데요.
하나의 아파트를 가족 등이 공동으로 소유하고 있다가 아무런 일면식이 없는 사람이 공동으로 소유자가 되면 어떻게 될까요?
보통 가족들끼리도 재산을 나눠가지면 크고 작은 싸움이 있는데, 생판 모른 사람이 재산을 나눠가지면 엄청난 싸움으로 이어질 것입니다.
그리고 이런 싸움 때문에 크고 작은 소송이 많아졌고 법원의 입장에서도 골머리를 앓게 되었습니다.
그래서 이런 싸움을 줄이기 위해서 경매로 지분 부동산이 진행되면 기존에 있는 다른 공유자에게 먼저 지분 부동산을 살 수 있는 기회를 주게 됩니다.
이 기회가 민사집행법 제140조의 공유자 우선 매수권입니다.
공유자 우선 매수권 사용조건
공유자 우선 매수권을 무한대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
먼저, 공유자이여야 합니다.
이렇게 등기부등본에 공유자로 나와있는 사람만 공유자로 인정됩니다.
다음으로, 한 번만 사용할 수 있습니다.
주의사항에 보면 공유자 우선 매수는 1회에 한함이라고 되어 있는데요.
그 이유는 공유자 우선 매수를 신청하면 이 부동산에 입찰하고 싶은 사람들이 있다고 해도 어차피 공유자가 낙찰받기 때문에 입찰에 참여하지 않게 됩니다.
그렇게 되면 지분 물건에 대한 입찰이 저조하게 되고 결국에는 입찰가격이 낮아지게 되고 이런 상황을 이용하는 공유자가 늘어났기 때문입니다.
그런 이유로 공유자 우선 매수는 법원에서 특별 매각조건으로 1번만 쓸 수 있게 제한했습니다.
이 물건의 경우에도 공유자가 공유자우선매수신청을 했는데요. 23년 8월 정도에 신청한 것으로 알 수 있습니다.
23년 8월 29일이 1차 입찰 날짜였는데, 그전에 공유자우선매수를 신청한 것으로 보입니다.
그리고 지금 3차까지 경매가 진행되고 있습니다.
공유자우선매수에서 1회라는 기준은 내가 원하는 차수에 신청하고 그 차수의 매각 날짜에 입찰보증금을 내야 합니다.
공유자우선매수 1회 기준
① 입찰하는 차수에 신청
② 그 차수의 매각 날짜에 보증금 제출
공유자 우선 매수권 불인정
경매 물건에 ① 전입되어 있는 사람이 공유자이고 ② 2023년 8월에 공유자우선매수를 신청했습니다.
그리고 이 물건은 현재 3차까지 진행되고 있습니다.
공유자인 이상근님은 1차에서 공유자 우선 매수를 신청했고 입찰보증금을 납부하지 않았기 때문에 현재 3차에서는 공유자 우선 매수를 사용할 수 없게 됩니다.
정리하며
이렇게 경매로 진행되는 지분 아파트의 경우 특수물건에 해당하기 때문에 경매 초보와 중수까지도 입찰을 하기 어려운 물건이 됩니다.
거기에 미납까지 되었다면, 경매 투자자의 98% 정도가 입찰할 수 없는 물건이 됩니다.
하지만, 이런 물건의 경우에도 시세 조사와 권리 분석 그리고 공유자우선매수제도를 잘 알고 있으면 엄청난 기회가 됩니다.
시세는 전체 크기가 5억 3천만 원에 매물이 나왔고 1/6이면 약 8,800만 원 정도가 이 물건의 적정 시세로 보입니다.
현재 3차 가격이 8,200만 원이면 가격적으로 괜찮아 보이고 이런 물건은 더 유찰될 것으로 보입니다.
아마, 64% 이하인 6천만 원대까지 유찰될 것으로 보입니다.
그리고 전입 날짜가 말소기준권리보다 빠른 것으로 보이지만,
실상은 공유자라서 권리 분석상 아무런 문제가 없고
이 공유자는 우선 매수를 미리 써버렸기 때문에 공유자우선매수신청도 할 수 없게 됩니다.
그리고 우선 매수를 이렇게 빨리 썼다는 것을 유추하면 이 ① 물건에 대한 애착이 있고 ② 경매를 잘 모른다는 것을 알 수 있습습니다.
물건에 대한 애착이 있다면 ① 바로 되팔 수 있고 경매를 잘 모른다면 ② 좋은 가격에 협상을 유리하게 이끌어 올 수 있습니다.
소위 몇 개월 만에 수천만 원을 벌 수 있는 단타 물건이라는 것을 말합니다. 그리고 투자하기에 Best 물건을 뜻합니다.
마치며
우리는 경매라는 투자방식을 선택했습니다.
그 이유는 경쟁을 통해서 싸게 입찰할 수 있고 싸게 살 수 있기 때문입니다.
그리고 싸게 사기 위해 공부를 합니다.
왜 경매를 공부해야 하고 왜 시간을 써야 할까요?
오늘은 재매각 + 지분이라는 특수한 물건을 소개해 드렸는데요.
오늘 내용을 잘 이해할 수 있다면, 특수물건도 공부의 차이일 뿐 아무것도 아닌 영역입니다.
그리고 이런 물건에서 수익이 나면 NPL을 통해서 양도세를 획기적으로 줄 일 수 있습니다.
양도세는 지분이냐, 재매각이냐가 중요한 것이 아닌, 부동산으로 시세차익을 얻고 그 차익만큼 세금을 내는 것이기 때문입니다.
이렇게 공부를 열심히 해서 수익을 잘 내더라도 77%의 양도세가 너무나 아깝습니다.
이런 세금은 NPL이라는 방식을 통해서 줄여야 합니다.
경매 수익과 세금을 한꺼번에 잡을 수 있는 NPL을 이번에 부자해커가 처음이자 마지막으로 강의합니다.
NPL 강의 예비모집공고 링크를 올려드리니, 양도세를 거의 없애다시피 줄이고 싶거나 투자금을 무피 그리고 플러스피로 만들고 싶은 분들은 참고하시기 바랍니다.
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