안녕하세요. 부자해커입니다.
어제부터 눈이 많이 왔네요. 생각지도 못한 눈이 많이 와서 운전하는데, 많이 힘드시죠?
저도 오늘 눈길에 차가 미끄러지는 아찔한 상황이 발생했습니다.
그래도 빨리 수습해서 아침 6시 라이브 방송을 해야겠다는 생각이 먼저 들었습니다.
오늘은 진행하는 반값 경매 물건에 대해서 설명을 해드렸습니다. 그중에서 잘 조사하면 대박 날 수 있는 물건을 블로그에 소개해 보겠습니다.
경매 물건
사진에서 보면 아래는 상가가 있고 위에는 아파트가 있는 것으로 보입니다.
이렇게 상가와 아파트가 함께 있는 물건을 주상복합이라고 하고, 보통 이런 물건들은 초역세권에 있는 경우가 많습니다.
그리고 초역세권의 땅값이 비싸기 때문에 보통 1~2동으로 이루어져 있는 경우가 많다는 것은 참고하시면 좋습니다.
아파트 출입구입니다. 자세히 보면 아파트 문에 있는 도어록이 몇 년 안된 것으로 보입니다.
이 경애물건은 사용승인이 04년이라는 것을 알 수 있고 약 20년 된 아파트입니다.
그런데, 도어록이 최신식으로 보이며, 이런 물건은 내부 인테리어도 되어있을 가능성이 매우 높습니다.
20년 된 아파트이지만, 내부 인테리어가 최근에 되어있다면 낙찰받고 나서 바로 임대나 매매도 가능할 것으로 보이는 아파트 컨디션입니다.
이렇게 내부 인테리어 유무를 확인하는 것은 다른 경매 경쟁자들이 못 보는 하나의 투자팁이 될 수 있습니다.
경쟁자보다 앞서는 팁
내부 인테리어 유무를
최신 도어록으로 유추
경매 물건 위치
이런 주상복합아파트의 경우 초역세권이라고 설명해 드렸는데요.
지도에서 보면 어린이 세상 역이 있고 넘어지면 코 닿을 곳에 아파트가 위치한 것으로 보입니다.
그리고 걸어서 3분 정도면 어린이공원까지 갈 수 있을 정도로 위치와 교통이 좋아 보입니다.
그리고 아파트 오른쪽으로 과학고등학교가 있고 왼쪽으로 중학교와 초등학교가 함께 있습니다.
고등학교 ~ 초등학교까지 걸어서 갈 수 있는 초역세권 아파트라는 것을 알 수 있습니다.
초등학생부터 고등학생까지의 아이를 키우는 학부모 입장에서는 최적의 위치로 보입니다.
그리고 경매 물건 바로 아래에 2027년 완공되는 주상복합 아파트와 2024년 말 완공되는 주상복합 아파트도 보입니다.
위치가 좋고 학교 등 수요가 이용하는 인프라도 좋기 때문에 주변으로 주상복합아파트가 더 신축되고 있습니다.
물건의 위치
교통 : 초역세권
학교 : 고등학교 ~ 초등학교
인프라 : 어린이 공원 등
공급 : 신축 아파트 건설 중
경매 공고문
이 물건은 현재 경매로 진행 중에 있습니다. 49%까지 유찰된 것으로 보이는데요.
좀 더 자세하게 보겠습니다.
24년 11월 28일이 3차이며, 5억 9천만 원의 아파트가 2억 8천만 원까지 유찰되었습니다.
그리고 방이 네 개이며, 화장실은 2개의 중대형 평수 아파트로 보입니다.
이 물건과 비슷한 아파트가 현재 얼마에 매물로 나와있을까요?
같은 평형대의 아파트가 4층은 6억 5천만 원, 9층은 6억 7천만 원에 나와있습니다.
경매로는 현재 2억 8천만 원까지 유찰되었으니, 거의 반값 이상으로 싸게 경매로 나온 것으로 봉비니다.
그럼 이 물건에 문제가 있는지 권리 분석 등을 확인해 보겠습니다.
경매 권리 분석
경매 권리 분석은 먼저, 말소기준권리를 찾습니다.
2005년 근저당이 말소기준권리가 되고 이 권리 아래로 모든 권리와 뒤에 전입한 임차인의 대항력도 없어집니다.
다음으로, 임차인의 전입 날짜를 확인합니다.
이 물건의 경우 임차인이 아닌 소유주가 전입되어 있기 때문에 조사된 임차내역 없음으로 나와있습니다.
경매 권리 분석에서 임차인이 없으면 권리 분석은 아무런 문제가 없습니다. 그로 인해 이 물건의 권리 분석도 전혀 문제가 없습니다.
경매 물건 확인사항
그럼 이 물건에 어떤 문제가 있을까요? 경매 물건을 확인해 보겠습니다.
이 물건의 경우 사용승인이 2004년이고 20년 된 아파트라는 것을 알고 있습니다.
그럼 이 아파트의 하자 등이 문제가 있을까요?
참고사항을 자세히 보면 '일부는 확장되어 있음'이라는 문구가 있습니다.
이렇게 내부를 확장하는 것을 대수선이라고 합니다.
건축법 제2조 1항에서는 '건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정하는 것을 말한다'라고 나와있습니다.
여기에서 확장은 보통 비내력벽을 철거하는 경우가 많은데요. 비내력벽은 보통 가벽이라고 말하며, 내력벽과 다르게 건물의 무게를 지탱하는 것이 아닌 방을 나누거나 구획하는 용도입니다.
위 범례에서 단순 두 줄이 있는 표시가 있는 벽을 경량벽 즉 가벽으로 나와있습니다.
도면을 확인하면 다른 벽 표시에는 빗금 등이 있지만, B에는 아무런 표시가 없습니다.
이렇게 아무런 표시가 없는 것을 이 내력벽(가벽)이라고 보시면 됩니다.
이런 비내력벽의 경우에는 건축과에 신고를 하고 철거 즉 확장을 합법적으로 진행할 수 있습니다.
참고사항에서 확장되어 있는 곳이 가벽을 철거한 확장으로 합법이라고 하면 대박이 날 수 있습니다.
그 이유는 보통 오래된 집의 경우 확장만 하지 않고 올 인테리어를 하기 때문입니다.
내부 확장은 대박의 기회
비내력벽(가벽)은 합법
확장이 되면 올 인테리어
정리하며
오늘 부자해커의 아침 6시 부동산 공부에서 소개해 드린 물건은 현재 49%까지 유찰되어 있습니다.
권리 분석상 아무런 문제가 없으며
현재 매물로 나온 가격이 6억 5천만 원 이상입니다.
그리고 내부를 확장했으며, 합법적인 비내력벽 제거로 인한 확장이라면 올인테리어가 되었을 가능성이 매우 높습니다.
마치며
우리는 경매라는 부동산 투자방식을 공부하고 있습니다.
그리고 경매는 다른 경쟁자들과 입찰에서 부동산을 싸게 낙찰받는 것이 목적입니다.
그 목적을 달성하기 위해서는 다른 경쟁자들이 입찰을 꺼려 하는 이유를 알고
그 이유가 문제가 되는지를 잘 확인하고 알아봐야 합니다.
경매가 레드오션이라고 주위에서 많이 이야기합니다.
제가 2014년에도 들었던 이야기이고 2024년에도 들었던 이야기입니다.
이렇게 이야기하시는 분들은 남들과 똑같은 물건을 똑같은 방법으로 입찰하지 않았을까를 잘 체크해 보시면 어떨까요?
오늘 눈 때문에 라이브 방송이 30분 늦어졌습니다.
진심으로 죄송하고 다음부터는 더 안전운전해서 늦지 않도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.
'경매투자 TIP' 카테고리의 다른 글
| [풀어주는]경매 아파트재매각, 지분(부자해커의 6시 라이브 중) (3) | 2024.12.05 |
|---|---|
| [풀어주는 경매] 아파트 유치권(부자해커의 아침 6시 라이브 중) (0) | 2024.12.02 |
| 미납! 서울 경매 아파트, 인천 경매 아파트(부자 해커의 아침 30분 부동산 공부 중) (2) | 2024.11.25 |
| HUG 경매 물건 중 위험한 두 가지 사례! 임차인 대항력 인수! 두 개의 대항력 (1) | 2024.11.24 |
| [총정리] 경매 아파트 재매각, 미납 사유 및 돈 되는 이유와 조심해야 이유 (4) | 2024.11.15 |