HUG
HUG는 주택도시보증공사에서 진행하고 있는 임차인 보증금 반환 보증을 말합니다.
임차인의 전세보증금을 반환해 주는 것이 주요 목적으로 하는 것을 경매에서 자주 볼 수 있습니다.
보통 경매에서는 임차인의 권리를 승계해서 배당을 받고 낙찰자로부터 대항력까지 행사하는 것을 대행하는 일을 하게 됩니다.
이렇게 HUG는 보증보험에 가입한 임차인에게 보증금을 돌려주고 임차인의 역할을 대신해서 경매 절차에 참여하게 되는데요. 요즘은 이 HUG 경매 물건이 또 다른 투자처로 각광받고 있습니다.
다만, 아래와 같은 물건은 조심해야 하니, 꼭 숙지하시기 바랍니다.
HUG 변경 없는 경우
부천에 있는 아파트가 경매로 진행되고 있습니다. 이 물건을 자세히 확인해 보겠습니다.
약 8평짜리 아파트가 1억 4천만 원에서 1천1백만 원까지 유찰된 것을 알 수 있습니다.
8차에 누군가가 낙찰받고 미납되었으며, 현재 9차까지 경매로 진행되고 있습니다.
이 물건의 경우 주택도시보증공사에서 임차인 권리를 승계했다고 나오는데요. 이런 물건이 우리가 알고 있는 HUG 임차인 승계 물건이 됩니다.
다만, 여기에서 주의해야 할 사항은 HUG의 본래 역할은 임차인의 대항력과 우선변제권을 그대로 승계하는 것이며, 이 물건의 경우 그대로 승계했고 대항력까지 그대로 행사할 것으로 보입니다.
이런 물건의 경우 낙찰받고 낙찰자는 대항력에 의해서 임차인의 보증금을 전부 물어줘야 하는 상황이기 때문에 조심해야 합니다.
위험 HUG 물건 첫 번째
HUG에서 대항력을 승계했고
대항력을 그대로 유지할 경우
HUG 변경 있지만,
다른 임차인이 있는 경우
부산에 있는 아파트가 경매로 진행되고 있습니다. 이 물건을 자세히 확인해 보겠습니다.
전용 약 15평짜리 아파트가 2억 2천만 원에서 현재 9천1백만 원까지 유찰되었습니다.
총 15차까지 유찰되었는데요. 이렇게 된 이유가 무엇일까요? 파란색 박스를 보면 변경이라는 단어가 있습니다.
이때, HUG에서 대항력을 유지하지 않겠다고 변경했을 것으로 보입니다.
여기에서 보면 특별 매각조건으로 '임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않음'으로 되어있습니다.
이렇게 특별 매각조건으로 임대차보증금을 전부 못 받더라도 문제없다는 것이 HUG 변경 물건에 해당합니다.
다만, 이 조건은 김하나에 대한 조건이라는 것을 확인해야 합니다. 그럼 다시 임대차 현황을 확인해 보겠습니다.
여기에는 김하나님과 박세이님 두 명의 임차인이 있는 것으로 보입니다.
그럼, HUG 변경 조건에 해당하는 김하나님을 지워보겠습니다.
이렇게 김하남님을 지우게 되면 박세이님이 남아있게 되는데요. 이 경우에는 박세이님의 대항력 유무를 다시 따져서 권리 분석을 해야 합니다.
박세이님의 경우 대항력이 있고 보증금을 전부 배당받지 못하면 대항력을 인수하게 됩니다.
그럼 질문을 드려보겠습니다.
하나의 아파트에 두 명의 임차인이 있다면 대항력이 인정될까요?
정답은 네!입니다.
주택임대차보호법에서는 임차인의 인원수가 대항력 유무와 상관있다는 규정이 어디에도 없습니다. 글허기 때문에 한 아파트에 두 명의 임차인이 있더라도 대항력은 인정됩니다.
위험 HUG 물건 두 번째
HUG에서 대항력을 포기했더라도
또 다른 임차인이 대항력이 있는 경우
정리하며
HUG 임차인 인수 조건 변경 물건은 분명 기회가 될 수 있지만, 위 두 가지 사항을 조심해야 합니다.
먼저, HUG 임차인 인수 조건 변경이 없는 경우입니다.
이 경우에는 임차인의 대항력을 그대로 인수하기 때문에 낙찰받는 순간 보증금을 전부 물어줘야 하는 상황이 발생합니다.
다음으로, 두 명 이상의 임차인이 있는 경우입니다.
이 경우에도 HUG 임차인 인수 조건이 변경되었더라도 만약 다른 한 명이 대항력이 있다면 대항력을 인수하게 되고 결국에는 보증금을 전부 물어줘야 하는 위험한 상황이 됩니다.
그러니, HUG 임차인 인수 조건에 대해서도 정확하게 분석하고 입찰해야 합니다.
마치며
최근에 HUG 임차인 인수 조건 변경 물건이 많이 보이고, 많은 분들이 좋은 투자처로 보고 있습니다.
하지만, 경매라는 분야는 권리 분석상 함정이 도사리고 있는 곳이 맞습니다.
다만, 이렇게 함정이 있더라도 정확하게 배우고 분석하면 안전한 투자를 할 수 있습니다.
오늘은 HUG 임차인 인수 조건에서 위험한 사례를 다뤄봤습니다.
오늘 내용이 좋았으면 좋아요 와 궁금한 사항을 댓글로 남겨주시면 답변드리겠습니다.
오늘도 힘찬 하루 보내시고 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.
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