안녕하세요. 부자해커입니다.
부자해커는 매일 아침 6시에 유튜브 라이브 방송을 진행합니다.
오늘은 431명이 라이브 방송에 참여해 주셨습니다.
55만 유튜브 이지영 강사님 경우 약 300명이 라이브에 참여한다고 합니다.
이지영 강사님보다 경공매에서 저를 더 좋아해 주신 분들께 감사 인사드립니다.^^
오늘은 경매로 진행되고 있는 아파트 중에서 낙찰받고 나머지 90%의 잔금을 내지 않아서 미납 처리된 아파트에 대해서 라이브 방송에서 풀어드렸습니다.
그 내용 중 몇 개를 선별해서 블로그에 작성해 보겠습니다.
경매 미납 아파트
지역 : 서울
현재 12월 3일에 입찰 가능한 서울 미납 아파트입니다.
경매정보지를 더 자세하게 확인해 보겠습니다.
서울 홍은동 벽산아파트 1층이 경매로 진행되었고 현재 80%까지 유찰된 상태입니다.
이 물건의 경우 보증금이 20%인데요.
낙찰받고 잔금을 못 낸 아파트의 경우 미납 처리되고 미납된 이유가 있으니, 조심하라는 취지에서 보증금을 10~30%까지 법원 재량으로 진행합니다.
그리고 이렇게 미납 아파트를 입찰하려면 해당 물건의 보증금을 꼭 확인해야 낙찰받고 무효 처리 안될 수 있습니다.
24년 8월에 총 11명이 입찰했고 미납된 것으로 확인됩니다.
이렇게 미납이 되면 먼저, 권리 분석을 확인해서 문제없는지를 알아보고 다음으로, 문건 송달 내역을 보고 낙찰받은 사람이 불허가 신청 여부를 확인해야 합니다.
만약 권리 분석에 문제가 없는데, 불허가를 신청했다면 부동산 자체의 하자 등의 문제가 될 수 있기 때문입니다.
먼저, 권리 분석을 확인하면 전입되어 있는 사람이 없어 보입니다. 그리고 말소기준권리가 2021년 7월이고 그 이후로 모든 권리가 없어집니다. 권리 분석상 문제가 없는 경매 물건입니다.
다음으로, 문건 송달 내역을 확인하면 부동산 자체의 하자로 인한 불허가 신청내역 등을 확인할 수 있습니다.
이 물건은 24년 8월에 낙찰이 한번 되었는데요.
그 물건에 하자가 있다면 보통 낙찰받은 이후에 불허가를 신청하게 됩니다.
하지만, 문건 송달 내역을 보면 24년 3월 이후에 불허가 신청내역이 없으며, 물건이 하자 등으로 문제가 없는 것으로 보입니다.
그럼, 이 물건의 가격은 어떻게 될까요?
현재 4억 8천만 원까지 유찰되었고
네이버 부동산에서는 같은 크기의 아파트가 7억 5천만 원 정도에 매물로 나와있으며,
시세/실거래가에서 빨간 점이 실거래가인데요.
24년 이후에는 빨간 점이 우상 향하고 있고 아파트 가격은 상승 중이라는 것을 알 수 있습니다.
결론은 아무런 문제가 없는 물건이 시세 대비 1.5억~2억 이상 싸게 유찰되었고 이런 물건들은 기회가 될 것으로 예상됩니다.
경매 미납 아파트
지역 : 인천
현재 12월 11일에 입찰 가능한 인천지역 미납 아파트입니다.
경매정보지를 더 자세하게 확인해 보겠습니다.
인천 남동구 간석동에 있는 도시형생활주택인데요. 현재 34%까지 유찰되었습니다. 그리고 보증금은 20%이니, 입찰하시는 분들은 참고하시기 바랍니다.
이 물건을 특이하게 채권자가 유** 유동화전문회사인데요. 이렇게 채권자에 유동화전문회사라는 곳이 있으면 NPL 물건이라고 보면 됩니다.
NPL은 3개월 이상 이자가 연체된 근저당과 파산된 회사의 부동산에 있는 근저당을 말하며, 흔히 부실채권이라고 합니다.
NPL의 경우 유동화 회사가 가지고 있는 근저당을 여러 가지 방식으로 살 수 있는데요.
유동화 회사에서 가지고 있는 근저당을 사게 되고 유동화 회사에서 경매를 통해서 받으려고 하는 금액 안에서 협상이 가능합니다.
즉 저 근저당의 청구금액인 1억 가까이 돈을 받을 수 있는 채권을 5천만 원 정도에도 협상을 통해서 살 수 있게 되고 그 채권을 가지고 여러 가지 방식으로 돈을 벌거나 세금을 수천만 원 줄일 수 있게 됩니다.
NPL 공부는 선택이 아닌 경매 투자자들에게는 필수라고 생각합니다.
그럼 더 자세하게 경매 물건을 확인해 보겠습니다.
감정가가 1억 7백만 원이고 50%대에 누군가가 낙찰받았습니다. 그리고 미납되었고 현재 34%까지 유찰된 것으로 보입니다.
먼저, 권리 분석을 확인해 보겠습니다.
임차인의 전입 날짜가 2021년이고 말소기준권리인 근저당이 2019년입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 뒤에 있게 되고 대항력이 없습니다.
권리 분석상 아무런 문제가 없습니다.
다음으로, 문건 송달 처리 내역을 확인해서 낙찰자의 불허가 신청내역을 확인해 보겠습니다.
이 물건은 24년 6월에 17일에 낙찰되었는데요. 그날 이후로 불허가 신청내역이 있는지 확인해 보겠습니다.
물건 송달 내역에서 가장 최근이 23년 12월이고 24년 이후에 낙찰자가 불허가 신청한 내역은 없습니다.
즉 물건의 하자 등에 의해서 미납된 것이 아닌, 단순 변심에 의해 미납된 것으로 보입니다.
그럼, 이 물건의 시세를 알아보겠습니다.
물건과 같은 크기와 상태가 비슷한 물건이 현재 6,900만 원에 매물로 나왔습니다.
이 물건의 상태를 확인해 보면 경매 물건의 내부 구조와 집기류 등을 알 수 있습니다.
이렇게 검은색 미닫이문을 통해서 1.5룸이라는 것을 알 수 있으며,
TV, 냉장고, 에어컨 그리고 붙박이 장롱까지 모두 세팅된 풀옵션이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 관리비는 5만 원 정도에 200/40만 원의 기존 임차인을 인수하는 조건입니다.
그리고 현재 이와 비슷한 물건의 보증금과 월세는 500만 원/45~50만 원으로 보입니다.
현재 3천6백만 원까지 유찰된 아파트가 6,900만 원의 매물 그리고 월세 500/45~50만 원 정도를 받을 수 있으며, 내부도 풀옵션이라는 것을 알 수 있습니다.
현재도 약 3천만 원 정도의 시세차익과 월세용 부동산으로도 훌륭해 보입니다.
그리고 특히나 채권자가 유동화전문회사인 NPL 물건이라서 플러스 피뿐만 아니라 양도세에서도 많은 혜택을 볼 수 있는 물건으로 보입니다.
정리하며
낙찰된 이후에 미납된 물건의 경우에는 두 가지를 확인하는 것이 가장 중요합니다.
먼저, 권리 분석상 문제가 없는지입니다.
임차인의 전입 날짜가 없고 있더라도 말소기준권리보다 후순위라고 하면 권리 분석상 아무런 문제가 없습니다.
다음으로, 미납한 전 낙찰자가 불허가를 신청했는지입니다.
건물의 하자나 특별한 문제가 있다면 낙찰자는 불허가를 신청합니다. 하지만, 물건 송달 내역에서 불허가 신청내역이 없다면 경매 물건의 특별한 하자가 없을 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
이렇게 권리 분석과 불허가 신청내역을 참고하면 미납 물건의 80% 이상이 풀리고 투자물 건의 탈바뀜하게 됩니다.
마치며
오늘은 부자해커의 아침 6시 유튜브 라이브에서 설명해 드렸던 미납 물건들 중 일부를 소개해 드렸습니다.
라이브 방송에서는 총 8개를 서울, 경기, 인천, 대구지역 순으로 풀어서 쉽게 설명해 드렸습니다.
오늘 라이브 방송에서는 약 430여 명이 참석해 주셨는데요.
라이브에서는 더 양질의 정보를 얻을 수 있으며, 무료로 진행되니 참고하시기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다. 좋은 하루 보내셔요^^
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