안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침 6시 부동산 공부 라이브 방송에서는 유치권이 있는 아파트를 소개해 드렸습니다.
유치권이 있고 재매각 아파트라서 좋은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 물건으로 보입니다.
더 자세히 풀어드릴 테니, 블로그를 꼼꼼히 읽어보시고 좋은 기회를 얻어보시기 바랍니다.^^
물건 소개
평범해 보이는 아파트가 경매로 진행 중에 있습니다.
빨간색 동그라미가 경매 아파트인데요. 13층 중 7층이 경매로 진행 중에 있습니다.
서당초등학교를 단지 내에 두고 있는 모습으로 보이는데요.
이런 아파트를 초품아라고 불립니다.
초등학교를 아파트에서 품어놓은 것 같은 모습이고 아이를 키우는 학부모 입장에서는 굉장히 선호되는 아파트입니다.
위치를 확인해 보면 수인분당선까지 1.7킬로미터이고 도보로 약 25분 정도로 보입니다.
버스로 이동한다면 약 5분 정도밖에 되지 않은 거리에 있는 아파트입니다.
그리고 바로 옆에 분당중앙공원이 자리 잡고 있는데요.
아이와 함께 운동하기도 좋은 곳으로 보입니다.
정리하면, 초등학교를 품고 있고 수인분당선에서 가깝고 분당중앙공원이 바로 옆에 있는 최상의 아파트입니다.
아파트 위치
초등학교를 품고 있음
수인분당선 5분(버스)
분당중앙공원 바로 옆
이렇게 위치가 좋은 물건이 경매로 진행되고 있는데요.
현재 70%까지 유찰되었고 누군가가 낙찰받고 미납된 것으로 보입니다.
더 크게 자세히 살펴보겠습니다.^^
전용면적이 약 30평대 아파트인데요. 우리가 아는 약 40평대 아파트로 보입니다. 그리고 입찰보증금이 20%인데요.
누군가가 낙찰받았고 잔금을 미납한 아파트의 경우 보증금이 10~30%까지 달라질 수 있으니, 이 부분 꼭 염두에 두시기 바랍니다.
시세 조사
이 물건은 2차에서 낙찰되었고 미납 처리되고 다시 경매로 나왔습니다.
이렇게 미납 처리되어 다시 경매로 나온 부동산을 재매각 경매라고 말합니다.
현재 최저가격이 9억 5천만 원인데요. 이 물건의 시세를 알아보겠습니다.
경매 물건과 같은 크기의 아파트를 검색해 봤는데, 매매로 나온 물건이 전혀 없는 것을 알 수 있습니다.
그럼, 과거 거래되었던 가격을 알아보겠습니다.
24년 9월에 1층이 13억에 거래되었고 7월에는 13억 5천만 원 정도에 거래된 것으로 보입니다.
현재 9억 5천만 원이 최저가이니, 시세보다 약 4억 이상 싼 가격이라는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이 물건은 경매로 싸게만 낙찰받게 되면 많은 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다.
권리 분석
이 물건에 문제가 있는지 권리분석부터 꼼꼼히 확인해 보겠습니다.
경매 권리 분석은 말소기준권리를 찾는 것으로 시작합니다.
이 물건의 말소기준권리는 2018년 근저당이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 이 말소기준권리와 임차인의 전입 날짜의 선후를 따지는 것이 권리 분석입니다.
임차인 현황을 보면, 임차인이 없다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 전입되어 있는 임차인이 없게 되면 권리 분석상 안전한 물건에 해당합니다.
이 물건의 권리 분석은 문제없습니다. 그럼, 왜 이 물건은 미납되었을까요?
미납 사유
이 물건은 2024년 8월에 낙찰되었고 총 7명이 입찰했습니다. 그리고 1등이 미납을 했습니다.
이 물건의 경우 미납된 사유를 2개 정도로 압축할 수 있습니다.
먼저, 2등과의 가격차이입니다.
1등이 약 16억 그리고 2등이 12억이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 여기에는 차순위 금액으로 나와있지만, 차순위 신고금액은 아니니, 참고하시기 바랍니다.
보통 차순위 신고의 조건에는 1등의 가격에서 보증금을 뺀 금액 안에 입찰한 사람들이 가능합니다.
차순위 신고 가능 금액
1등 금액 - 보증금
16억 - 9천5백
가능금액 16억 ~ 15억 5백
그렇기 때문에 12억 3천만 원을 쓴 2등의 경우 차순위 신고를 할 수 없게 됩니다.
차순위 신고가 가능하지 않을 정도로 1등과 2등의 입찰금액이 큰데요. 좀 더 확인해 보겠습니다.
1등과 2등이 약 4억 원의 차이가 났다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 7월에 실거래된 아파트의 경우 13억 5천만 원 정도였으니, 1등의 입찰가격이 높았다는 것을 알 수 있습니다.
유치권
다음으로 유치권입니다.
이 물건의 경우 진우건설로부터 2억 6천만 원 정도의 유치권 신고가 접수되었는데요.
유치권은 공사를 하고 돈을 못 받은 업체들이 돈을 받기 위해 공사한 곳을 점유할 수 있는 권리입니다.
그리고 건물주가 사용, 수익을 낼 수 없게 만드는 것이 주 목적입니다.
결국, 유치권은 돈을 받을 때까지 유치권을 행사하는 건물에 점유를 할 수 있는 권리입니다.
그리고 유치권자가는 무조건 목적물에 점유해야 합니다.
하지만, 이 물건의 경우 소유자가 점유 사용하고 있다고 되어 있으며,
소유자가 유치권 배제신청서까지 제출했습니다.
아파트 유치권
소유주 점유
소유주 유치권 배제신청
이렇게 소유주가 점유하고 유치권 배제신청까지 했다면 유치권이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
그럼 이 유치권이 왜 신고되었을까요?
유치권 신고 배경
물건 송달 내역에는 많은 정보가 함축되어 있는데요.
특히, 경매 물건에 관계된 사람들이 법원에 제출한 내역이 모두 담겨 있습니다.
첫 번째 화살표에 표시되어 있는 날짜에 2024년 8월 19일에 경매가 낙찰되었습니다.
그리고 4일 뒤에 유치권이 제출되었는데요.
유치권 신고가 제출된 4일 뒤에 매각허가결정 취소 신청서가 제출되었습니다.
아마, 유치권에 의해 낙찰자는 손해가 예상되니, 매각허가결정을 취소해달라는 내용으로 예상됩니다.
그리고 9월 9일에 낙찰자의 매각허가결정 취소신청을 법원은 각하했습니다.
각하는 기각과 조금 다른데요. 취소신청한 내역 중 형식적으로 신청서 자체가 미비하다고 판단되면 각하를 하게 됩니다.
즉, 법원이 판단했을 때 매각허가결정취소의 서류 자체가 신청 취지에 미비하다는 판단이었을 것으로 보입니다.
정리하며
이 물건은 2024년 8월에 낙찰되었고 재매각으로 현재 진행 중에 있습니다.
하지만, 1등과 2등의 가격차이가 많이 났고
낙찰자의 입찰가격 또한 시세보다 높아 보입니다.
그리고 법원에 유치권이 신고되었지만,
매각허가 결정 취소는 유치권 신고 이후에 진행되었지만,
법원에서는 신청서 자체의 내용 등이 미비하다고 판단하여 각하를 결정하였습니다.
그리고 현재 점유하고 있는 소유주가 유치권 배제 신청서까지 제출하였습니다.
그럼으로, 점유를 해야 하는 권리인 유치권 물건에 소유주가 점유하고 있고 배제신청까지 했기 때문에 유치권도 문제가 없는 것으로 보입니다.
마치며
오늘은 매일 아침 6시에 진행되는 부자해커의 라이브 방송에서 나왔던 물건을 블로그에 정리했습니다.
유치권은 일반 사람들이 무서워하고 어려워합니다.
하지만, 아파트 유치권의 경우 거의 성립이 어렵고 특히나, 소유주가 점유하고 있다면 성립 자체가 불가능에 가깝습니다.
이렇게 유치권이 신청된 이유는 여러 가지가 있지만, 과거에는 이런 형태의 물건에 유치권이 자주 등장했습니다.
그리고 우리는 이런 아파트에 있는 유치권의 경우 문제가 없지만, 다른 초보와 컨설팅 그리고 묻지마투자자의 경쟁이 없어지기 때문에 좋은 가격에 낙찰받을 수 있습니다.
경매는 경쟁을 통해서 싸게 낙찰받는 것이 매우 중요하며, 그것이 목적입니다.
오늘 내용을 잘 참고하시고 멋진 투자에 많이 활용해 보시기 바랍니다.
오늘도 긴 글을 읽어주셔서 진심으로 감사합니다. 행복한 하루 보내셔요^^
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