안녕하세요. 부자해커입니다.
11월 15일(금) 부자해커의 유튜브 아침 6시 라이브 방송에서는 경매 재매각 경기도 아파트를 분석해 드렸습니다.
오늘 블로그에서는 부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중에 설명드렸던 물건 중
좋은 물건 1개와 조심해야 하는 물건 1개 그리고 조심해야 하지만 좋은 물건 1개를 설명해 드리겠습니다.
재매각
재매각은 사전적인 의미로 '전에 유찰되어 시장에서 팔리지 않은 물건을 다시 내놓아 팜'이라고 되어 있습니다.
경매의 경우 10%의 입찰보증금을 내고 낙찰된 물건이 여러 가지 이유로 90%의 잔금을 내지 못하고 다시 경매로 진행되는 경우를 말합니다.
그리고 '재매각'이라는 단어와 90%의 잔금을 못 내서 '미납된 물건'이라는 용어로도 함께 쓰이고 있습니다.
재매각 이유
재매각이 되는 이유는 여러 가지이지만, 크게 네 가지로 나뉩니다.
먼저, 권리 분석이 잘못되었을 경우입니다.
대항력 있는 임차인이 있는데, 인수되는 보증금 액수를 잘못 계산했거나 가짜 임차인이라고 오판해서 낙찰받은 경우입니다.
다음으로, 입찰금액을 잘못 작성했을 경우입니다.
특히, 초중수들이 많이 하는 실수인데요. 경매 법원의 분위기에 휩싸여서 입찰가에서 0을 하나 더 쓰거나 잘못 작성한 경우입니다.
그리고 시세 조사를 잘못해서 비싸게 낙찰받은 경우입니다.
재매각 물건의 70% 이상이 여기에 속하는데요. 이 경우에는 우리에게 또 다른 기회가 될 수 있습니다.
물건의 연식이 오래되지 않고(10년 이내) 오래되었더라도 낙찰자가 매각불허가 신청이나 취소를 신청하지 않는 경우를 잘 확인하셔야 합니다.
보통 부동산에 누수나 하자가 있는 경우에는 불허가나 취소를 신청하기 때문에 그렇지 않다면 건물에 대한 문제가 없고 단순 시세 조사가 잘못된 경우에 해당하기 때문입니다.
마지막으로 대출이 안된 경우입니다.
이런 경우도 의외로 많이 있는데요. 입찰하는 사람들이 본인의 신용에 대해서 정확히 확인이 안되었거나, 재개발이나 재건축 아파트에서 관리처분이나 철거가 된 경우 이에 해당합니다.
그리고 대출이 안된다고 해도 모든 은행이 대출이 안 되는 것은 아닙니다.
이 경우에는 대출을 먼저 확인하고 입찰을 고려한다면 경매로 싸게 살 수 있는 포인트가 됩니다.
전체 물건
11월 15일(금) 부자해커의 아침 6시 라이브 방송 중에서는 총 13개의 물건을 분석해서 설명해 드렸는데요.
경매 재매각 물건은 ① 종합 검색에서 ② 경기도에 있는 ③ 재매각 물건 검색으로 물건을 찾으면 됩니다. 이렇게 검색하면 아래와 같이 물건을 확인해 볼 수 있습니다.
이 중에서 좋은 물건 1개를 먼저 설명해 드리겠습니다.
좋은 물건
사건번호 : 2023-46928
이 물건은 3명이 입찰해서 미납되었습니다.
그런데, 100%를 넘겨서 3명이 입찰했는데요. 미납된 이후에 유찰돼서 경매로 진행 중에 있습니다.
경기도 김포에 있는 아파트이고 84제곱미터로서 우리가 흔히 알고 있는 32평형 아파트에 해당합니다.
말소기준권리는 2022년이지만, 임차인이 없고 소유주가 살고 있습니다. 이런 경우에도 임차인이 없기 때문에 권리 분석상 안전한 물건이 됩니다.
특히, 이 물건의 경우 사용승인일이 12년 12월이고 건물 자체가 오래되지 않았기 때문에 아파트 자체에 아무런 문제가 없어 보입니다.
문건송달내역에서도 낙찰자가 매각불허가등 아무런 신청을 하지 않았기 때문에 전혀 문제가 없는 것으로 보입니다.
그리고 네이버 부동산에서 3층이 4억 5천만 원에 매물로 나와있기 때문에 현재 가격은 매우 좋아 보입니다.
그리고 경매 아파트의 1804호는 남향과 동향을 같이 보고 있기 때문에 다른 호수의 향보다 더 선호되는 향으로 보입니다.
그로 인해, 현재 3억 2천만 원은 매우 싼 것으로 보이고 권리 분석에도 전혀 문제가 없습니다.
조심 물건
사건번호 : 2023-72808
이 물건의 경우 70%에 1명이 낙찰받아서 미납된 물건입니다.
용인시에 있는 아파트이고 건물은 전용 35평으로 우리가 알고 있는 43평형 정도의 아파트로 보입니다.
그럼 이 물건이 왜 조심해야 하는 물건일까요?
말소기준권리가 2023년이고 임차인의 전입 날짜가 2019년입니다. 그로 인해, 임차인의 대항력이 있어 보입니다.
이렇게 임차인의 전입이 있지만 확정일자가 미상인 경우에는 가장 임차인으로 보고 조사를 잘 해보는 것도 좋지만, 한 가지 단서가 있습니다.
근저당을 설정한 곳이 은행인지 개인 이름인지 확인해야 합니다. 특히, 초보 분들은 이렇게 개인이 근저당을 한 경우에는 경매 물건에서 무조건 조심해야 하는데요.
그 이유는 세 가지가 있습니다.
먼저, 재개발에서 현금청산이 되는 물건을 던지는 경우입니다.
재개발 구역 안에서는 한 사람당 하나의 물건만 조합원이 될 수 있고 또 다른 물건이 있다면 현금청산 대상이 됩니다.
이 경우에 현금청산으로 거의 수익을 낼 수 없기 때문에 재개발을 조금 알고 있는 경매 초보를 대상으로 물건을 경매로 던지게 됩니다.
이렇게 경매로 던질 때에는 개인 이름 근저당을 쓰는 경우가 대부분인데요. 그 이유는 개인 근저당으로 경매가 진행되는 경우는 은행 근저당과 다르게 신용에 전혀 문제가 되지 않기 때문입니다.
다음으로, 물건이 일반 매매로 잘 안 팔리는 경우입니다.
일반 매매는 중개소를 통해서 물건을 내놓고 손님에게 소개합니다. 이렇게 소개를 해도 하루에 잘해야 1~2명 정도 소개를 할 수 있습니다.
하지만, 요즘은 경매정보지도 많고 경매가 대중화가 되어있기 때문에 경매로 내놓게 되면 중개소보다 훨씬 더 많은 사람들이 검색하게 됩니다.
그리고 자연스럽게 경매의 과열된 경쟁을 통해서 좋은 가격에 팔리는 경우도 있습니다.
마지막으로, 지금 물건과 같이 전입이 빠른 임차인이 있는 경우입니다.
은행의 경우에는 대출을 해줄 때 물건에 전입되어 있는 사람에 대해서 사전조사가 철저합니다.
그리고 전입이 빠르더라도 은행에서 대항력 유무를 먼저 파악하기 때문에 가짜 임차인인 경우가 많습니다.
하지만, 개인 이름의 근저당의 경우에는 전입이 빠른 사람이 있더라도 거의 확인을 하지 않습니다.
그로 인해, 실제 진짜 대항력 있는 임차인일 가능성이 매우 높습니다.
그래서 이렇게 개인이 이름이 근저당으로 되어있는 물건이 경매로 진행되면
초보 분들은 무조건 조심하셔야 합니다.
조심 물건이지만
좋은 물건
사건번호 : 2023-62044
이 물건은 한 명이 입찰해서 낙찰받고 미납된 물건입니다.
좀 더 자세하게 보겠습니다.
경기도 고양시에 있는 아파트가 경매로 진행되었습니다.
그런데, 특이하게 소유주가 재개발정비 사업조합으로 되어 있습니다.
말소기준권리는 2023년 임의경매이지만, 임차인 현황에서 임차인이 없습니다.
이렇게 임차인 현황에 아무런 내용이 없으면 권리 분석상 문제가 없습니다.
다만, 참고사항을 보면 재개발 물건으로 관리처분인가 완료 및 철거가 진행 중이라는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 관리처분인가가 나면 담보로 잡을 수 있는 아파트가 철거되기 때문에 대출이 어려울 수 있습니다.
특히, 재개발과 재건축 아파트에 관리처분인가가 나는 경우에는 대출이 문제가 될 수 있으니, 더 꼼꼼히 대출을 확인해야 합니다.
대출만 잘 확인하면 좋은 위치에 조합원 지위를 이어받아 새 아파트를 싸게 살 수 있는 경우에 해당하고 소위 대박을 낼 수 있는 경매 물건입니다.
마치며
오늘은 부자해커의 아침 6시 라이브 방송에 중 설명해 드렸던 경기도 재매각 아파트에 대해서 블로그를 작성했습니다.
그리고 라이브 방송에서 조금 더 설명해 드렸으면 하는 포인트들을 글로 정리했습니다.
글을 잘 읽어보시고 경매로 진행되는 물건 중 대박과 쪽박을 잘 구별해 보시기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다. 행복한 하루되셔요^^
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