안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘은 우리가 소액 투자를 할 수 있는 오피스텔에 대해서 알려드리겠습니다.
특히, 경매 투자를 하기 위해 꼭 알아야 하는 내용에 대해서 블로그를 작성해 보겠습니다.
소액 경매 오피스텔 투자 포인트 세 가지
1. 오피스텔 주변 낙찰률
2. 오피스텔 소음
3. 소액대출
경매 초보의 경우 경매로 싸고 안전하게 낙찰받기를 원합니다. 이렇게 싸다는 장점과 안전함을 모두 충족시키기 위해서는 입찰 물건의 유찰률을 보고 입찰을 준비하면 좋습니다.
여기에서 싸고 안전한 경매 물건의 유찰률이 중요한데요. 경매 아파트의 경우 일반적으로 49% 유찰을 기준으로 입찰 물건을 고르는 것을 추천드립니다.
즉, 유찰된 가격이 감정가의 49% 이하로 떨어지면 권리 분석에 문제가 있을 가능성이 높기 때문에 49%를 기준으로 물건을 고르면 싸고 안전한 물건을 고를 수 있는 확률이 높아집니다.
반면, 오피스텔은 34% 유찰을 기준으로 삼습니다.
그 이유는 아파트보다 투자자들이 덜 선호하고 여러 가지 세금 및 주택으로서의 수요 부족 때문으로 입찰 주저가 나타나기 때문입니다.
안전하고 싸게 입찰 물건 상태
아파트 : 49% 이상
오피스텔 : 34% 이상
오피스텔 주변 낙찰률
낙찰된 오피스텔을 분석할 때, 낙찰 가격의 원인과 그 지역 내 시세를 확인하는 것이 중요하며, 그 지역의 낙찰 비율을 기준으로 입찰가를 설정하면, 경쟁자와의 차이를 이해하는 데 도움이 됩니다.
예를 들어 인천 부평의 경우 권리 분석 상 문제가 없더라도 55~66%에 낙찰이 되었습니다.
이 지역의 오피스텔 낙찰률은 대략적으로 60% 정도로 보고 권리 분석과 시세 조사를 통해서 입찰을 준비한다면 낙찰 가능성이 높아집니다.
실제로 50%에 낙찰된 이 오피스텔의 경우 경매 물건보다 작은 평수가 2억 1천만 원에 매매로 나왔으며,
과거이지만, 2억 4천만 원까지 실거래 되었다.
이렇게 시세 조사를 통해 입찰가를 선정할 때, 시세가 감정가의 80% 이상이지만 그래도 이 지역에서 사람들이 낙찰되는 퍼센티지가 약 60% 이하라면 낙찰가를 기준으로입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
경매에서 싸게 사는 법을 연구하고 실천하는 것이 성공적인 투자 전략이며, 오피스텔의 경우 취득세는 4.6%로 인지하고 접근하는 것이 중요합니다.
경매 오피스텔의 경우
주변 시세가 최저가보다 높더라도
이 지역에서 사람들이 낙찰받는
평균 퍼센티지를 적용하면
싸고 안전하게 낙찰받을 수 있다.
오피스텔 소음
신축 오피스텔의 경우 작은 땅에 주차장 대수를 확보하기 위해 주차타워를 만들어 놓는 곳이 많이 있습니다.
이 사진은 주차타워인데요. 사진이나 현장에서 이런 주차타워가 보이면 꼭 소음 부분을 체크해야 합니다.
그 이유는 주차타워는 차량이 위로 올라가면서 진동을 발생시켜 저녁 시간에는 소음이 심하게 느껴질 수 있기 때문입니다.
경매 물건과, 주차타워와의 거리를 확인하는 것이 중요하며, 이 거리가 소음 문제에 큰 영향을 미치고 수요에 영향을 미치게 됩니다.
주차타워는 경매정보지에 있는 사진을 클릭하면 해당 도면을 통해서 확인이 가능한데요.
이렇게 파란 부분이 주차타워입니다. 그리고 빨간색 박스가 경매로 진행되는 오피스텔이다는 것을 알 수 있습니다.
이런 경매 오피스텔의 경우 소음 문제로 인해 임차인들이 선호하지 않는 호실이 될 가능성이 있으므로, 현장 조사가 필요합니다.
현장조사는 중개소 방문보다는 해당 층 위아래에 사는 임차인에게 직접 주차타워와 관련된 소음 문제를 문의하는 것이 정확하며, 입찰을 결정하는 것이 좋습니다.
신축 오피스텔의 소음 : 주차 타워
경매정보지 도면을 통해 확인
현장 임차인을 통해서 소음 확인
소액대출
소액 오피스텔의 경우 물건 가격이 1억 이하로 낙찰되는 경우가 많아 대출을 이용하면 소액 투자에 적합합니다.
특히, 대출 가능성을 확인한다면 좋은 투자처가 될 수 있습니다.
하지만, 소액 투자 시에는 신중한 판단이 필요하며, 최근 시장 동향을 반영하여 투자 결정을 내리는 것이 무엇보다 중요해졌습니다.
1월 13일부로 중도 상환 수수료 제도 개편이 되었습니다. 중도상환수수료는 보통 1.2%에서 1.5%에 해당하는 수수료가 발생하지만, 이제는 절반으로 감소하여 부담이 줄어들었습니다.
그러나 은행 입장에서는 새로운 법으로 인해 소액에 대한 대출 승인을 꺼려 하는 사례가 늘어나고 있습니다.
그 이유는 소액으로 낙찰받은 물건은 대출을 받더라도 금방 갚아버리는 경향이 있고 중도 상환수수료율이 낮아져서 은행 입장에서는 벌어들이는 이자수익이 적어지기 때문입니다.
그로 인해 소액대출이 더 어려운 경우가 발생하게 되었습니다.
이런 중도상환 수수료의 세율 변화로 인해 은행은 보수적으로 운영하고 있으며, 소액 물건도 대출이 잘 안되는 상황이므로 주의가 필요합니다.
하지만, 은행에서 소액 대출이 잘 이루어지지 않아서 미납 물건이 발생한다면, 미리 그 물건에 대해서 대출 가능한 곳을 찾아보는 것은 또 다른 투자 기회가 될 수 있기 때문입니다.
오늘 내용을 더 상세하게 설명한 영상을 함께 올려드립니다. 블로그보다 더 자세하고 세밀한 내용을 원하시면 영상을 시청해 보시는 것을 추천해 드립니다.
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