대법원경매투자의 핵심은 경쟁에서 싸게 살 수 있는 포인트를 찾아내는 것이며, 이는 지속적인 공부와 경험을 통해 얻을 수 있습니다.
특히, 대법원경매 아파트 중에 법인이 임차인으로 있거나 법인이 소유한 물건의 경우 임차인의 대항력과 전세권을 중점적으로 확인해야 합니다.
법인 임차인의 경우 중소기업 여부와 직원의 전입 여부를 확인하여 대항력을 판단하며, 전세권은 배당 요구 또는 경매 신청 여부를 확인하여 말소 여부를 파악해야 합니다.
특히, 단순 이론이 아닌 진행하고 있거나 낙찰된 경매 물건으로 공부한다면 더 정확히 투자 포인트를 얻을 수 있습니다.
이 글을 읽은 분들의 더 쉬운 이해를 위해 진행하고 있거나 낙찰된 경매 물건으로 법인 임차인의 대항력에 대해서 알아보겠습니다.
대법원경매
법인 임차인 대항력, 전세권
해당 물건은 강원도 속초시 조양동에 위치한 KCC 스위첸 아파트로, 아파트의 시세는 4억 초 중반 정도로 추정되며, 실거래가는 3억 8천에서 4억 1천 사이로 나타납니다.
현재 경매 매물로 나온 가격은 실거래가보다 약 1억 정도 높은 4억 7천만 원 수준이며, 시세보다 훨씬 낮은 2억 2,700만 원에 낙찰되어 매우 저렴하게 구입한 것으로 보입니다.
해당 물건에는 최덕형 님이 전입되어 있고 한국전력공사에서 전세권도 만들어져 있습니다.
이런 경우 먼저, 최덕영 님의 대항력을 확인해야 합니다.
법인 대항력 : 중소기업 + 법인 직원 전입되면 인정
주택임대차보호법(주임법) 제3조 3항에 보면 법인은 중소기업에 해당하고 그 법인의 직원이 주민등록을 마치면 대항력이 발생한다고 되어 있습니다.
한국전력공사는 중소기업에 해당하지 않기 때문에 최덕형 님의 대항력이 인정되지 않습니다.
법인 전세권 : 개인이나 법인, 대한민국 등 전세권은 그 자체로 인정
전세권은 회사나 기관의 종류와 관계없이 인정되며, 배당요구나 경매신청 시에만 말소됩니다.
이 물건은 전세권자인 한국전력공사가 배당요구나 경매신청을 하지 않았기 때문에 선 순위 전세권을 인수하는 물건입니다.
이렇게 경매 투자 시 임차인의 권리와 전세권에 대한 정확한 이해는 매우 중요하며, 핵심 포인트만 파악하면 안전한 투자가 가능합니다.
대법원경매 : 법인 대항력이
인정되는 전입한 직원의 범위
주택임대차 보호법 제3조 3항에서는 법인이 ① 중소기업에 해당하고 그 ② 직원이 전입을 하면 대항력이 인정된다고 되었습니다.
그럼 그 직원의 범위는 어디까지 일까요?
2023년 12월에 법인의 범위를 결정하는 판례가 나왔습니다. 해당 판례를 보면 주택임대차보호법에서 인정되는 직원의 범위에서 대표이사와 사내이사는 제외한다고 되어있는데요.
법인의 대항력이 인정되는 범위는 중소기업에 해당하고 법인 직원으로 대표이사나, 사내이사가 아닌 사람이 전입되어 있는 경우라고 정의됩니다.
법인 대항력 인정
1. 법인이 중소기업에 해당
2. 대표나 사내이사가 아닌 사람
3. 일반 직원이 전입되어 있는 경우
법인 대표이사, 사내이사
확인 방법 소개
대법원경매 아파트를 투자할 때 대항력 여부를 판단하는 것은 매우 중요하지만, 주식회사의 대표이사나 동일한 사내이사로 등기된 사람은 대항력이 인정되지 않습니다.
그럼, 전입되어 있는 사람이 대표이사 또는 사내 이사인지 어떻게 확인할까요?
확인하는 방법은 법인 등기부등본을 통해서 알 수 있습니다.
인터넷등기소에서는 부동산 등기부등본뿐만 아니라 법인 등기부등본도 떼어볼 수 있는데요. 이곳에서 전입자가 법인의 대표이사나 사내 이사인지 확인할 수 있습니다.
이러한 최신 판례를 활용하면 다른 투자자들이 놓치는 기회를 포착할 수 있습니다. 경매 공부의 목적은 단순한 지식 습득이 아닌 실제 투자에 적용하기 위함이며, 이를 통해 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
오늘 블로그로 작성된 내용에 대해서 더 자세히 공부하고 싶으면 아래 영상을 시청해 보시기를 추천해 드립니다.
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