민법 전세권설정
대법원 경매 물건을 살펴보다 보면 ‘전세권설정’이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.
전세권은 전세금을 지급하고 해당 부동산을 사용하는 권리로, 등기부등본에 등재됩니다. 경매 시 전세권은 우선 변제권을 가질 수 있어 낙찰자에게 중요한 요소입니다.
만약 전세권이 말소 기준 권리보다 앞서 있다면, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 반면, 후순위 전세권은 경매로 소멸되죠.
경매 입찰 전 등기부등본 확인은 필수! 전세권의 순위를 정확히 파악해야 안전한 투자가 가능합니다.
전세권은 경매정보지에서 전세권(전부)라고 표시되어 있으며, 등기부 현황에서 확인할 수 있습니다.
주택임대자보호법 임차권
대법원 경매를 준비할 때 ‘임차권’이라는 용어를 자주 듣게 됩니다.
임차권은 말 그대로 세입자의 권리를 의미하며, 임대차 계약을 통해 얻은 주거 또는 상가 사용 권리입니다.
중요한 점은 임차권이 등기부등본에 등재되지 않아도 효력이 있을 수 있다는 것입니다.
대법원 경매시 임차권은 대항력과 우선변제권으로 나뉩니다. 대항력이란 세입자가 임차 사실을 주장할 수 있는 권리로, 전입신고(대항력)와 확정일자(우선변제권)가 있을 경우 효력이 발생합니다.
이 경우 낙찰자는 해당 임차인을 인수하거나 보증금을 반환해야 할 수 있습니다.
또한, 임차권 등기 명령을 통해 임차권이 등기될 수도 있는데, 이는 주로 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 신청합니다.
경매 입찰 전, 반드시 등기부등본과 현장 확인을 통해 임차인의 존재와 권리관계를 확인하는 것이 안전한 경매 투자의 핵심입니다!
임차권은 주택임대차보호법에서 임차인이 보호되는 권리인데요. 경매정보지에서 임차인 현황에서 전입 날짜를 확인할 수 있습니다.
전세권설정, 임차권
차이점
대법원 경매에서 자주 등장하는 전세권 설정과 임차권, 비슷해 보이지만 중요한 차이가 있습니다.
전세권은 등기부등본에 등재되는 권리로, 전세금을 담보로 부동산을 직접 사용할 수 있는 법적 권리입니다.
이 때문에 법원경매 시 우선변제권이 강력하며, 말소기준권리보다 앞선다면 낙찰자가 인수해야 합니다.
임차권은 임대차 계약을 통한 점유 권리로, 등기 없이도 전입날짜만으로 대항력을 가질 수 있습니다.
임차권이 있는 경우, 낙찰자가 보증금을 반환하거나 인수할 의무가 생길 수 있죠.
초보자 주의사항
등기부등본과 현장조사 필수!
전세권은 등기 확인, 임차권은 세입자 유무와 전입세대 확인 필요
권리 분석 철저히!
말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수
임차인의 대항력 주의!
실제 점유 여부를 꼭 확인
전세권설정, 임차권
아파트 경매 사례
대법원 경매 아파트로 제시된 물건은 1억 5,800만 원에서 1,800만 원까지 12% 유찰되었습니다. 대법원 경매정보지에서 이런 정보 등이 즉시 파악될 수 있어야 하는데요.
특히, 유찰 횟수 확인은 물건 분석의 중요한 부분이고 이러한 기초적인 경매지 분석 능력은 경매와 공매 공부의 기본 단계입니다.
그럼 이 물건은 왜 12%까지 유찰되었을까요?
해당 대법원 경매 아파트 물건에는 대항력이 있는 임차인과 전세권이 함께 존재합니다. 이렇게 대항력이 있는 임차권과 전세권이 복합적인 권리관계를 가진 물건은 중고수급의 난이도로 분류되며, 상세한 분석이 필요합니다.
경매 아파트 임차인의 대항력의 기준이 되는 임차권의 권리 분석에서 가장 중요한 것은 임차인의 전입 날짜로, 이는 주택임대차보호법에 의해 보호받는 기준이 된다고 다시 한번 더 강조해 드립니다.
경매 아파트 임차인의 대항력은 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면 유지되며, 낙찰자에게 집을 비워주지 않을 수 있는 권리입니다.
그리고 전세권설정이 경매신청(임의경매)이나 배당 요구로 이어질 경우 말소기준권리가 될 수 있으며, 이는 해당 날짜 이후의 권리를 소멸시킵니다.
위 대법원 경매 아파트의 경우에는 경매신청을 해서 전세권설정은 소멸하게 됩니다.
이렇게 전세권자가 배당 요구와 경매 신청을 하면 전세권은 소멸하지만, 경매 신청은 임의경매로 진행되는 것을 말하니, 꼭 확인해야 합니다.
전세권설정 소멸 조건
1. 전세권자 배당요구
2. 전세권자 경매신청(임의경매)
다만, 전세권 설정자와 임차인의 대항력이 함께 있다면 주의해야 합니다. 전세권설정의 주 목적은 임차인의 보증금 보호이며, 이는 판례의 근거가 되며, 아래 전세권설정, 임차권 대법원 판례에서 다루겠습니다.
전세권설정, 임차권
대법원 판례 : 2010마900결정
대법원 판례(2010마900결정)에 따르면, 전세권설정자가 임차인의 권리도 함께 가진 경우 말소기준권리가 되더라도 임차인으로서의 대항력은 인정된다는 것이 주 골자입니다.
만약에 전입한 사람의 이름과 전세권 한 사람의 이름이 같으면 그냥 보증금을 전부 다 경매에서 배당을 받아야 안전하다고 알고 계시면 됩니다.
전입한 사람과
전세권 설정한 사람이 같으면 조심
전세권설정, 임차권
경매아파트로 실전연습
광주광역시 광산구 우산동에 위치한 한국 아델리움 더 스위트 아파트 6층 602호가 경매에 나왔으며, 해당 물건은 4억 3천만 원에서 1억 5,400만 원까지 유찰되어 약 3억 원 가량 낮아진 상태입니다.
해당 대법원 경매 아파트는 104B 타입으로 전용면적 84.88㎡이며, 2025년 1월 실거래가는 3억 5,023만 원이었습니다.
주변에 학교들이 있어 아이들을 키우기에 좋은 환경으로 보이나, 정확한 판단을 위해서는 추가 조사가 필요합니다.
위 대법원 경매 아파트의 경우에도 전세권설정과 임차권이 함께 있는 경우입니다. 이런 경우에도 조심해야 하는 포인트와 투자 포인트가 함께 숨어 있습니다.
위 물건에 대해서 아래 영상에서 자세히 설명했습니다. 영상을 시청해 보시고 조심해야 할 부분과 투자 포인트를 얻어 가시기 바랍니다.
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