안녕하세요. 부자해커입니다.
우리가 아파트를 검색하면 토지별도등기라는 단어가 자주 보이는데요.
아마, 이게 뭐지?라고 많은 분들이 궁금해하셨을 거예요.
오늘은 경매나 공매 아파트를 검색했을 때, 자주 보이는 토지별도등기가 무엇이고 조심해야 하는 물건은 무엇인지 쉽게 설명해 드리겠습니다.
토지별도등기
토지별도등기는 [토지]에 [별도]로 남아있는 [등기]부등본을 줄인 말입니다. 즉 없어져야 하는 토지등기부등본이 어떤 사유로 별도로 남아있는 것을 말하는데요.
그런데, 왜 토지등기부등본이 없어져야 할까요?
우리는 토지 위에 아파트를 짓습니다.
이렇게 넓은 하나의 땅이 있습니다.
이 땅을 아파트를 짓는 토지라고 말하고 그 토지에 대해서 소유주와 빛 등이 나와있는 서류를 토지등기부등본이라고 합니다.
다음으로 토지등기부등본이 토지 위에 이렇게 약 3년 정도 아파트를 짓게 됩니다.
그리고 이렇게 토지 위에 아파트를 짓는 것을 마무리합니다. 이것을 준공이라고 하는데요.
하나의 토지등기부등본이 있는 토지 위에 수백 채의 아파트가 지어진 것을 볼 수 있습니다.
마지막으로 이 아파트를 우리에게 팔게 되는데요. 이것을 분양이라고 합니다.
그런데, 여기에서 문제가 발생합니다.
토지는 하나이고 아파트는 수백 채인데, 아파트를 사려는 사람도 수백 명이 되기 때문입니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?
맞습니다. 토지를 아파트 숫자에 맞춰서 수백 개로 나누게 됩니다.
그리고 그 토지를 아파트 사는 사람들에게 나눠서 함께 팔게 되고 그 토지를 대지권이라고 합니다.
건물이 완성된 토지를 대지라고 하고 그 대지를 사용할 수 있는 권리를 대지권이라고 합니다. 즉 토지를 수백 개의 토지를 사용할 수 있는 대지권으로 나눠서 함께 팔게 됩니다.
대지
건물이 완성된 토지
대지권
대지를 사용할 수 있는 권리
그럼 이렇게 토지를 대지권으로 나눠서 팔게 되면 원래 있었던 토지는 없어져도 되겠네요? 네 맞습니다.
그 토지는 없어지고 토지등기부등본은 없어지는 것(말소)가 됩니다.
그런데, 여기에서 문제가 발생합니다. 토지를 없애기 위해 토지등기부등본을 없애려고 하니, 아직 토지를 담보로 돈을 빌려준 사람들의 돈이 해결이 안 된 것입니다.
그래서 어쩔 수 없이 그 빚이 해결될 때까지 토지등기부등본이 남아있는 상태를 토지별도등기라고 말합니다.
토지별도등기
토지에 어떤 빛 등이
아직 해결되지 않아서
남아있는 상태
토지별도등기와
경매와 공매의 만남
그럼, 이런 토지별도등기와 경매와 공매가 만나면 어떻게 될까요?
토지별도등기에 있는 빚도 경매와 공매의 말소기준권리라는 특별한 제도가 적용됩니다.
그리고 말소기준권리가 되고 없어지는 권리는 근저당, 가압류, 압류가 여기에 해당합니다. 다만, 말소기준권리가 되지 않고 없어지지 않는 권리인 지상권, 가처분, 가등기는 낙찰자도 주의해야 합니다.
이런 경우에는 경매 매각물건명세서에 잘 나와있으니, 참고하시고 입찰하지 않으시면 됩니다.
토지별도등기 중
없어지지 않는 권리
지상권, 가처분, 가등기는
매각물건명세서에 나와있다
이렇게 토지별도등기가 남아있더라도 경매의 경우에는 ① 말소기준권리에 의해서 없어지고 ② 없어지지 않는 권리는 매각물건명세서에 나와있습니다.
그리고 공매의 경우에도 마찬가지로 ① 말소기준권리에 의해서 없어지고 ② 없어지지 않은 권리는 재산명세서에 나와있습니다.
다만, 공매의 경우에는 없어지는 권리가 잘 안 나와있는 경우가 많으니, 주의를 요합니다.
즉, 토지별도등기에서 조심해야 하는 물건들은 경매 매각물건명세서, 공매 재산 명세서를 확인하면 안전하게 투자를 할 수 있습니다.
토지별도등기가 있더라도
경매는 매각물건명세서
공매는 재산명세를 통해서
안전하게 투자가 가능하다
토지별도등기
조심해야 하는 물건
하지만, 이런 토지별도등기에서 조심해야 하는 물건이 있는데요. 대항력 있는 임차인의 아파트에 토지별도등기가 있는 경우입니다.
그 이유는 자칫하면 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 수 있기 때문입니다.
최근 아파트 상승기에 정말 핫했던 강남구 아파트가 경매로 진행되었습니다.
그리고 이 물건에 16명이 입찰했고 17억 정도에 낙찰되었는데요.
여기에는 10억 정도의 대항력 있는 임차인이 있었습니다.
이 물건에는 이렇게 토지별도등기가 있었는데요.
이렇게 대항력 있는 임차인이 있는 토지별도등기 아파트의 경우에는 꼭 토지등기부등본을 떼어보고 어떤 권리가 있는지 확인해야 합니다.
대항력 임차인이 있는
토지별도등기 아파트는
꼭 토지등기부를 떼본다
토지등기부등본을 보면 근저당이 있다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 근저당이 2001년 10월이라는 것도 확인되었습니다.
근저당 금액을 보면 3억 2천만 원 정도라는 것을 확인했는데요.
이렇게 근저당이 남아있고 금액이 있는 경우에는 이 금액을 꼭 확인해야 합니다. 그 이유는 아파트가 낙찰되고 배당되는 절차 때문입니다.
배당은 먼저 있는 권리(근저당, 임차인 등)는 먼저 배당해 주는 것이 원칙인데요. 토지에 있는 근저당 날짜를 보면 2001년이고
임차인의 확정일자는 2020년이라는 것을 알 수 있습니다.
즉! 토지의 근저당이 임차인보다 먼저 배당이 되고 그다음에 임차인의 보증금이 배당됩니다.
배당 순서
1) 토지 근저당
2) 임차인 보증금
이런 경우가 가장 위험한데요. 토지 근저당금액이 크게 되면 임차인의 보증금이 모두 배당 못 받는 상황이 발생하고 그 보증금만큼 낙찰자는 인수하게 됩니다.
다행히 이 물건의 경우 17억에 낙찰되었고
3억 2천만 원 정도로 근저당금액이 작기 때문에 낙찰자는 안전한 상황입니다. 만약 이 근저당 금액이 32억이라면 어떻게 될까요?
아마, 상당한 임차인의 보증금을 인수하게 되는 상황이 발생할 수 있게 됩니다.
유료경매지
예상배당표의 함정
유료경매지에는 예상배당표가 있습니다.
그리고 대항력 임차인이 있는 경우 입찰자들은 예상배당표를 미리 보고 입찰하는 경우가 대부분입니다.
예상배당표를 크게 보면 아파트 건물에 있는 임차인과 가압류만 예상배당에 계산된 것을 볼 수 있습니다.
즉! 토지 근저당은 예상배당표에서 빠져있기 때문에 입찰자들은 이 예상배당표를 믿고 입찰했다가 더 큰 함정에 빠질 수 있습니다.
그래서 예상배당표는 참고만 하는 것이지, 절대 믿고 입찰을 하시면 안 됩니다.
토지별도등기
오늘 내용 정리
토지별도등기는 아파트를 짓고 업어져야 하는 토지의 등기부등본이 별도로 남아있는 것을 말하는데요.
경매와 공매로 토지별도등기는 말소가 됩니다.
다만, 경매와 공매로 말소되지 않은 토지별도등기는 매각물건명세서와 재산명세서를 보면 확인할 수 있습니다.
이렇게 매각물건명세서에 있는 토지별도등기 아파트는 입찰하지 않으면 됩니다.
다만, 구분지상권은 지하철이 통과하는 곳에 있는 아파트를 말하는 것이라서 입찰해도 상관없습니다.
하지만, 이렇게 대항력 있는 임차인 있는 토지별도등기 아파트의 경우에는 꼭 토지등기부등본을 확인해야 하는데요.
그곳에 근저당이 있다면 99% 이상이 임차인의 보증금보다 먼저 배당받게 되니, 조심해야 합니다.
임차인의 보증금을 인수할 수 있기 때문입니다.
그리고 예상배당표도 잘못되는 경우가 있으니, 더 주의를 요합니다.
마치며..
오늘은 경매나 공매로 아파트를 검색할 때 우리가 자주 볼 수 있는 토지별도등기에 대해서 다뤄봤습니다.
이 내용을 정확히 숙지하시면 다른 사람들과 또 다른 경쟁력을 가질 수 있는데요.
먼저, 토지별도등기가 위험하다라고 생각해서 입찰을 포기하는 경쟁자
다음으로, 토지별도등기에서 대항력 있는 임차인은 위험하다 라고 생각하는 경쟁자
그리고, 임차인의 보증금과 토지의 근저당 배당을 잘 모르는 경쟁자를 이길 수 있고
마지막으로, 토지별등기의 함정을 잘 모르고 낙찰되어 미납된 물건을 잘 분석한다면
여러분들은 소위 대박 나는 아파트를 경쟁 없이 낙찰받을 수 있습니다.
이렇게 아파트를 다른 사람들과 경쟁 없이 대박 나게 만들 수 있도록 이끌어 드리는 아파트 강의가 오늘(10월 10일) 모집 마감됩니다.
부자해커가 처음이자 마지막으로 아파트를 제대로 뽀개드릴테니, 아파트로 돈을 벌고 싶은 분들은 절대 놓치지 마세요. 마음에 안 들면 전액 환불까지 해드리니, 신청하지 못할 이유라도 있을까요?
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