안녕하세요. 부자해커입니다.
최근에 드디어 금리 인하 소식이 들려왔습니다.
출처 : 연합뉴스
기준금리 0.25%를 내리고 이후 반기, 분기당 1회 인하를 할 예정입니다.
이렇게 기준금리가 내려가면 부동산을 살 때 대출금리도 함께 내려가고 대출을 많이 하게 됩니다.
그러면 시중에 돈이 많이 풀리고 금리가 내려간 만큼 대출이자가 줄어듭니다.
결국에는 이런 돈과 이자 부담 완화로 부동산 시장은 다시 활황기로 접어들 수밖에 없습니다.
기준금리 인하의 영향
시중에 돈이 많이 풀리고
대출금리 인하로 인해
부동산 시장 활황기
이렇게 부동산 투자에 대한 좋은 소식이 들려올 때 우리는 어떻게 해야 할까요?
맞습니다. 더 싸게 살 수 있고 좋은 기회를 놓치지 않기 위해 준비하고 공부를 해야 합니다.
오늘은 이렇게 좋은 분위기에 더 싸게 살 수 있는 방법을 소개해 드리겠습니다.
경매 가장 임차인 아파트인데요. 실제 물건으로 설명해 드리겠습니다.
가장 임차인
경매와 공매에서 모든 권리를 없애주는 말소기준권리가 있습니다.
말소기준권리는 가장 처음 돈과 관련된 빚을 말하는데요.
이렇게 등기부 현황에서 집을 담보로 돈을 빌려준 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 그리고 그 아래에 있는 모든 권리는 없어집니다.
다만, 소유권이전은 말소기준권리와 상관이 없습니다.
그러니, 권리 분석을 할 때 굻은 싸인펜으로 소유권이전은 줄을 그어놓으면 헷갈리지 않습니다.
경매 권리 분석을 할 때
소유권이전은 굻은 싸인펜으로
줄을 그어 놓는다
그리고 말소기준권리인 2021년 7월 보다 먼저 전입한 임차인을 대항력 있는 임차인, 뒤에 전입한 임차인을 대항력 없는 임차인이라고 합니다.
그
리고 2020년 9월에 전입한 허**님은 말소기준권리인 2021년 7월보다 먼저 전입해 있기 때문에 대항력 있는 임차인으로 보입니다.
이렇게 대항력 있는 임차인의 경우 권리 분석을 더 꼼꼼히 해야 하는데요.
그 이유는 임차인의 보증금을 물어내야 하는 경우가 발생하기 때문입니다.
하지만, 이렇게 말소기준권리보다 먼저 전입해서 대항력이 있어 보이지만, 가짜인 경우가 있는데요. 이런 임차인을 가장 임차인이라고 합니다.
가장 임차인
말속기준권리보다 먼저
전입해서 대항력 있는
임차인으로 보이지만
실제 임차인이 아닌 경우
그리고 이런 가장 임차인이 있는 경매 아파트는 다른 입찰자들이 조심하기 때문에 입찰이 적고 결국에는 경쟁이 덜하고 싸게 살 수 있는 경매 투자방법 중에 하나입니다.
가장 임차인 여부를 서류와 현장을 통해서 잘 조사하게 되면 소위 대박을 낼 수 있습니다.
가장 임차인
서류조사 방법
1. 확정일자 미상이란
이렇게 말소기준권리보다 빨리 전입되어 있는 사람이 있고
확정일자 미상이고 배당요구가 없는 경우에는 특히나 가장 임차인 유무를 따져보는 것이 좋습니다.
보통 소유주와 어떤 관계이고 그로 인해, 배당요구를 안 했을 가능성이 높기 때문입니다.
특히, 이렇게 배당요구를 하지 않으면 법원에서는 임차인 관련된 계약서 등을 확인할 수 없기 때문에 확정일자는 미상으로 나오게 됩니다.
Tip
배당요구가 없으면 확정일자는 미상으로 표시된다
위 사항은 현재 진행 중인 경매 아파트에 있는 내용으로 설명했는데요. 물건을 확인해 보겠습니다.
서울 중랑구에 있는 국민주택 크기(약 33평 정도)의 아파트가 경매로 진행되고 있습니다.
이 물건은 특이하게도 누군가 낙찰받아서 미납된 물건은 데요.
10억 6천만 원에 낙찰되어 나머지 90%의 잔금을 내지 못해서 미납 처리되었습니다. 그리고
51%까지 유찰되었습니다.
누군가가 낙찰받고 미납했기 때문에 법원에서는 다음 입찰하는 사람들도 조심하라는 의미에서 입찰 보증금을 20%로 올려놨습니다.
특히, 미납된 물건에 입찰하기 위해서는 입찰보증금을 꼭 확인해야 하는데요.
법원에 따라서 10가 아닌 20 ~ 30%까지 입찰보증금을 내야 하는 경우가 많기 때문입니다.
10%의 보증금만 가지고 입찰했다가 낭패를 볼 수 있다는 부분 꼭 염두에 두세요.
TIp
미납 물건을 입찰하려면 꼭 입찰보증금을 확인해야 한다
가장 임차인
서류조사 방법
2. 아파트 시세 조사
자 그럼 51%까지 유찰된 경매 물건은 현재 얼마에 매물로 나왔을까요?
부자해커가 시세 조사할 때 자주 사용하는 네이버 부동산을 확인했습니다.
약 12억 ~ 12억 5천만 원에 매물이 나왔다는 것을 알 수 있습니다.
경매가 지금 6억 1천만 원에 진행되고 있으니, 반값 이상이고 잘 낙찰받으면 수억 원의 시세차익이 예상됩니다.
특히, 서울 아파트 상승기에서는 더 높은 가격 상승도 바라볼 수 있습니다.
가장 임차인
서류조사 방법
3. 등기부등본을 통한
소유권의 변동 사항 확인
가장 임차인 유무에서 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 소유권의 변동 사항입니다.
그 이유는 과거에 소유주로 있었던 사람이 전입을 안 뺀 경우가 많기 때문입니다.
즉 전 소유주가 집을 팔고 이사를 간 곳에서 전입신고를 하지 않으면 그대로 전입이 남아있고 그로 인해 대항력 있는 임차인으로 보이는 경우가 많습니다.
그럼, 등기부를 확인해서 소유권을 알아보겠습니다.
소유권 변동 사항은 등기부 갑구를 보면 되는데요. 여기에서 등기 목적에 소유권이전을 보시고 등기부에 접수한 날짜가 소유권이 완전히 이전한 날짜입니다.
등기부를 더 자세하게 보니, 재건축 정비조합에서 바로 지금 소유주인 신**님에게 소유권이 넘어간 것으로 보입니다.
아마, 재건축 아파트의 조합원 지위를 사서 지금의 아파트 소유주가 된 것으로 보입니다.
그럼 허**님은 전 소유주가 아니며, 실제 살고 있거나 소유주와 관련된 사람으로 보입니다.
가장 임차인
서류조사 방법
4. 등기부등본을 통한
소유주의 근저당 확인
그럼 허**님이 수억 원의 전세보증금을 주고 살고 있다면 어떻게 될까요?
이 경우에는 신축 아파트에서 자주 보이는데요. 임차인은 미등기 아파트에 전세를 들어가고 그다음 소유주는 소유주는 소유권 이전을 하게 됩니다.
이것을 미등기 전세라고 하고 임차인이 이렇게 빌린 대출을 미등기 전세자금 대출이라고 합니다.
그리고 이런 경우에는 임차인의 전입 날짜가 소유주의 소유권이전 날짜보다 빠르게 됩니다.
그리고 임차인의 전세보증금으로 소유주는 소유권을 이전하게 되고 특별히 담보대출을 할 이유가 없어집니다.
이런 상황은 재건축이나 재개발로 진행된 신축 아파트에서 많이 발생합니다.
그리고 최근에 정부에서 대출 규제를 한 임차인 전세자금 대출 규제도 이에 해당합니다. 그리고 대출 규제는 보통 1금융 위주로 실시되니, 2금융에서 전세자금 대출을 찾아보는 것도 한 방법입니다.
Tip
신축 아파트 미등기 아파트도 전세가 가능하고 전세자금 대출도 가능하고 1금융이 대출 규제로 묶이면 2금융을 찾아본다
이렇게 수억 원의 전세보증금을 주고 살고 있는 임차인이 있고 이 보증금으로 소유권을 이전한 소유주는 더 이상 대출할 이유가 없어집니다.
그리고 은행에서도 임차인의 전세보증금 때문에 담보대출을 해주지 않습니다.
그렇기 때문에 은행에서는 아파트 담보대출을 해 줄 때 꼭 그 아파트에 전입되어 있는 사람을 확인합니다.
그리고 이 은행에서는
전입되어 있는 사람의 임차인 유무를 확인하고 대출을 실행했을 것입니다.
그럼 왜 미납이 되었을까요?
경매 물건
미납 이유
1. 대출
가장 임차인 물건을 접근할 때 이 부분을 많이 놓치는데요.
서류에 전입되어 있는 사람이 있으면 은행은 어떻게 한다고 설명해 드렸나요? 전세보증금이 있고 그로 인해 대출을 해주지 않는다고 했습니다.
경매로 대출되는 경락잔금대출도 마찬가지입니다.
이렇게 전입은 빠르지만, 확정일자가 미상의 사람이 있는 경우에는 임차인 아닌 것을 확인할 수 있는 서류가 있어야 대출이 되는데요.
소유주와 가족이라는 가족관계 증명이나 주민등록등본 그리고 무상거주확인서 등이 그 서류에 해당합니다.
그렇지 않으면 대출이 절대 되지 않습니다.
Caution
가장 임차인 경매 아파트는 무조건 임차인이 아니라는 서류가 있어야 대출이 된다
낙찰자는 총 3번에 걸쳐서 경매 서류를 열람했는데요.
허**님이 임차인이 아니라는 서류를 찾지 못한 것으로 보입니다. 그로 인해 경매대출인 경락잔금대출이 안된 것으로 사료됩니다.
경매 물건
미납 이유
2. 단독 낙찰
이 물건은 단독 낙찰이 되었는데요. 낙찰을 받는 사람이 혼자 낙찰을 받게 되면 오만 생각이 다 듭니다.
혹시나 시세 조사가 잘못되었는지, 놓치는 것은 없었는지 등등... 그 생각이 꼬리에 꼬리를 물고 낙찰자를 괴롭히고 결국에는 낙찰물건을 포기하는 경우를 만듭니다.
이렇게 가장 임차인 물건은 다른 사람들이 입찰하지 못한다는 부분에 대한 경쟁력이 크지만 관련 서류를 확보해 놓지 않으면 미납할 수 있는 상황을 만들기 때문에 조사를 잘 해놔야 합니다.
가장 임차인
현장조사 방법
1. 등기부등본 소유주 주소
대부분의 투자자들이 가장 임차인 물건을 조사할 때 전입되어 있는 사람을 만나는 건데요. 생각보다 쉽지 않고 그렇게 좋은 방법은 아닙니다.
오히려 등기부등본에 있는 소유주의 주소를 확인해서 소유주를 만나는 것이 더 나은 방법입니다.
등기부에 보면 소유주의 주소가 있고 그곳에 가서 만나서 소유주도 어차피 경매로 아파트를 팔고 있다는 것을 주지시켜야 합니다.
전입되어 있는 사람 때문에 사람들이 입찰을 꺼리게 되고 결국에는 낙찰가격이 말도 안 되는 가격으로 내려갈 것을 잘 설명하고 그로 인해 소유주도 많은 손해를 볼 수 있다는 것을 알려줘야 합니다.
그리고 전입되어 있는 사람이 문제가 없고 안전한 경우라면 좋은 가격에 입찰하겠으니, 정보를 묻고 관련 서류를 확보해야 합니다.
가장 임차인
현장 조사 방법
2. 근저당 은행
다음으로 근저당은행을 통해서 정보를 얻는 것입니다.
이 경우에는 근저당은행의 주소를 통한 전화번호와 채권금액을 확인해야 합니다.
그 이유는 전화를 통해서 채권자에게 전입되어 있는 사람의 정보를 얻을 있기 때문입니다.
하지만, 꼭 채권금액을 확인해야 합니다.
그 이유는 근저당은행의 경우에는 본인들 채권을 회수하는 금액 이하로 내려가지 않으면 협조를 잘하지 않기 때문입니다.
채권금액을 확인해 보니, 3억 3천만 원입니다. 그러면 현재 6억 대의 최저가는 은행 입장에서 아쉬울 것이 없어 보입니다.
이 경우에는 절대 전화로만 정보를 얻을 수 없는데요. 현장을 찾아가서 은행 담당자를 만나고 임차인 정보와 서류를 확보하는 것이 좋습니다.
채권금액 확인을 못해서 아쉽지 않은 채권은행의 입장을 이해하지 못해서 입찰자들이 전화로 정보를 얻지 못하는 경우가 많다는 것을 꼭 알아야 합니다.
가장 임차인
현장 조사 방법
3. 임차인
이렇게 소유주와 채권은행에서 정보를 확인한 이후에 임차인을 만나는 것이 좋습니다.
아마, 임차인은 경매로 인한 불청객들에게 시달렸고 더 이상 아무도 만나고 싶지 않았을 것입니다.
하지만, 문 앞에 포스트잇으로 전화번호를 남겨두시고 소유주와 채권은행을 만났으니, 협조 부탁드린다고 하시면 임차인의 입장에서도 전화를 줄 가능성이 높습니다.
이렇게 가장 임차인 물건을 서류와 현장조사를 통해서 풀어나가시면 엄청난 시세차익을 남길 수 있는 물건을 낙찰받을 수 있습니다.
공매로는 더 큰 시세차익을 낼 수 있게 됩니다.
이렇게 가장 임차인 조사 방법과 내용을 잘 알려드려도 우리는 왜 조사를 못하고 입찰을 못하는 걸까요?
여러분들이
가장 임차인 물건을
입찰하지 못하는 이유
시중에 보면 가장 임차인 파훼법에 대한 정보와 내용은 많이 있습니다.
그리고 정리도 잘 되어있습니다.
그럼 왜? 이 글을 읽는 분들은 저렇게 돈 되는 가장 임차인 물건에 입찰하지 못할까요?
아마, 조사 방법에 대한 경험 부족과 물건을 처리해 보지 못했기 때문이라고 생각합니다.
부자해커의
가장/지분 종합투자반
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마치며..
오늘은 가장 임차인 물건에 대해서 설명해 드렸습니다.
특히, 누군가가 미납한 가장 임차인 물건의 경우에는 경쟁이 더 없기 때문에 대박을 칠 수 있습니다.
서류조사와 현장조사를 잘한다면 정말 인생역전까지 가능합니다.
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오늘도 긴 글 읽어주시느라 감사합니다.
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오늘 하루도 힘내보시기 바랍니다.