![](https://blog.kakaocdn.net/dn/yLaly/btsKgLJ0Sqw/r49jDZ59HMIePBxEwBWc90/img.png)
다가구 소개
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/blGFLx/btsKgeTlb8b/TTqRX5CaZoeAjK4YoH5pfK/img.png)
가구 수가 19개인 다가구가 경매로 진행 중입니다. 이 건물은 2016년 식이고 엘리베이터가 있는데요.
이 물건의 ① 위치와 수요 ② 권리 분석과 명도 ③ 월세 ④ 시세 순으로 설명해 드리겠습니다.
다가구 설명
1. 위치와 수요
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/dLyGgs/btsKfMJNWqU/b2grNNPbEN2GPkWbEdUnMk/img.png)
이 다가구는 충북 음성군에 위치해 있는데요. 이 글을 읽는 대부분의 분들이 군 단위에 있는 다가구는 생소하실 거예요.
그리고 수도권 투자도 쉽지 않은데, 지방투자까지?라고 생각을 하셨을 거예요.
그럼, 여러분들의 지방투자에 대한 편견을 오늘 제대로 깨드리겠습니다. 계속 글을 읽어주세요^^
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/cMaECe/btsKgrE1dk0/UMndz4WhCC1FqGlC6e5bEk/img.png)
위 사진은 전자지적도라는 지도입니다.
그리고 동그라미 표시에 화살표가 오늘 소개해 드릴 물건이 있는 곳입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/uP4kX/btsKgcuzo11/jwERbJLcKRUclfbCsxdd7k/img.png)
파란색 선을 중심으로 오른쪽 화살표 쪽이 금왕읍 사무소가 보입니다.
그리고 그곳에는 초등학교와 읍사무소 그리고 관공서 등이 보입니다.
이렇게 초등학교와 읍사무소 그리고 관공서 등에서는 공무원들이 근무하고 있는데요.
여기에서 근무하는 공무원들이 다가구 수요가 됩니다.
수요 1 : 광고서 등에서 근무하는 공무원들
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/BqiYr/btsKeRyskpF/8GOIhKxJDfAC8nocSKjjnK/img.png)
그리고 파란색 선을 중심으로 왼쪽을 보면 하늘색 표시의 네모 박스들이 보입니다.
이렇게 하늘색 네모 박스는 산업단지를 말하는데요.
꽤 큰 하늘색 네모 박스가 여러 개 보이고 이는 규모가 상단 한 산업단지들이 여러 개 있다는 것을 의미합니다.
수요를 파악하기 위해 지도를 조금 더 확대해 보겠습니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/b8vYLF/btsKgLXzdHw/eP7nMmGRP4pRSKFKNWRs81/img.png)
물건지 아래로 총 네개의 네모 박스가 보이는데요.
한화첨단소개 음성사업장, 불스원 음성공장, 농협목우촌 음성공장 그리고 전진건설로봇이라는 굵직한 회사들이 보입니다.
그리고 그보다 더 많은 공장들이 보입니다.
이런 굵직한 회사들에 근무하는 직원들 또한 다가구의 수요라는 것을 알 수 있습니다.
수요 2 : 굵직한 회사에서 근무하는 사람들
다가구 설명
2. 권리 분석과 명도
경매 권리 분석은 말소기준권리를 찾는 것이 중요하고 그 권리를 기준으로 임차인의 전입 날짜를 확인하면 됩니다.
먼저, 말소기준권리를 찾습니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/qkD0C/btsKeU9E2a2/06i3y6yOecwlv88vP0RNo0/img.png)
건물등기부에서 가장 먼저 있는 빚(근저당, 압류, 가압류)가 말소기준권리가 되며, 이 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 1일 근저당입니다.
그리고 이 근저당 날짜보다 가장 빨리 전입한 임차인을 찾아서 대항력이 있는지 확인합니다.
다음으로, 가장 빨리 전입한 임차인의 전입 날짜입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/cZSFsx/btsKghCwnHL/uPTvs0nh7nf2dDZX6qcYd1/img.png)
임차인 현황을 보면 임차인들의 전입 날짜를 확인할 수 있습니다.
가장 빨리 전입한 임차인은 2017년 2월 13일입니다.
말소기준권리가 2016년 7월이고 가장 빨리 전입한 임차인이 2017년 2월이라서 임차인들의 전입 날짜는 말소기준권리보다 더 늦고 이로 인해, 모든 임차인들의 대항력이 없게 됩니다.
권리 분석상 안전합니다.
권리 분석 : 임차인들의 대항력이 전부 없음
그럼, 다가구 명도를 알아보겠습니다.
먼저, 다가구 명도는 소액임차인과 아닌 임차인들로 나뉩니다.
그 이유는 소액임차인의 경우 배당을 받기 위해 낙찰자 서류가 필요하고 그로 인해, 명도가 빨리 끝나기 때문입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/bnQ7qn/btsKeKGii1H/09ck2XykKxgObWlV2OWBg1/img.png)
이 물건에서도 소액임차인들이 대부분이고 이로 인해 명도가 많이 수월할 것으로 보입니다.
명도 1 : 소액임차인
다음으로, 최근에 전입한 임차인들입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/c32mQA/btsKgrZjXLF/jt2w1QWlSr2T2ERr6yZQe0/img.png)
여기에서 보면 작년에 임차한 임차인과 재작년에 임차인 임차인들이 보입니다.
이런 임차인들의 특성은 최소 2년 이상 거주하려는 경향이 있습니다.
그로 인해, 명도가 아닌 재계약이 되는 경우가 많습니다.
낙찰 이후에 이렇게 최근에 전입한 임차인들을 만나서 재계약 유무를 확인하면 명도를 할 필요가 없게 됩니다.
그리고 더 중요한 부분은 이런 재계약된 임차인들은 바로 월세를 받을 수 있기 때문에 일석이조의 효과가 있습니다.
명도 2 : 최근에 전입한 임차인
다가구 설명
3. 월세와 시세
다가구의 월세를 파악하기 위해서는 총 세 가지를 확인해야 합니다.
① 가구 수 ② 가구당 방 개수 ③ 현장 월세
다가구 월세 파악
① 가구 수
② 가구당 방 개수
③ 현장 월세
먼저, 다가구의 가구 수입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/wTqFa/btsKgaQ2dRl/WhHl2x0YMqySY4ppRt0Kqk/img.png)
가구 수는 건축물대장 오른쪽 상단을 확인하면 되는데요. 여기에 가구 수가 총 19가구라는 것을 알 수 있습니다.
월세 파악 : 가구 수 19가구
다음으로, 가구당 방 개수입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/bp5d6v/btsKgOfzvXh/Zf4PaWtQRUll5arMuoxQg0/img.png)
가구당 방개 수는 감정평가서에 있는 건물상세개황도를 확인하면 되는데요.
보통 도면이라고 말합니다.
도면을 보는 것은 조금 연습이 필요하지만, 다가구의 월세를 정확히 파악할 수 있는 매우 중요한 자료입니다.
부자해커가 가구당 방개 수를 확인해 봤습니다.
원룸 7가구, 1.5룸 1가구, 2룸 11가구로 나왔습니다.
월세 파악 : 건물상세개황도
원룸 7가구, 1.5룸 1가구, 2룸 11가구
마지막으로 현장 월세입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/drp4pU/btsKf53m4AE/dydHGOItBSsftuXszVDk11/img.png)
부자해커는 현장 월세는 다방이라는 사이트를 많이 이용하는데요.
여기에서 다가구 물건의 위치와 크기 그리고 연식까지 비슷한 다가구의 원룸 월세를 확인했습니다.
원룸은 보증금 300만 원 그리고 월세가 45만 원입니다.
원룸 : 보증금 300만 원, 월세 45만 원
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/19xw7/btsKfqmL8j1/EZcRa9Yl77Rr1wOj4Bhbe0/img.png)
그리고 1.5룸의 월세도 확인했는데요.
보증금 500만 원 월세는 52만입니다.
1.5룸 : 보증금 500만 원, 월세 52만 원
마지막으로 2룸은 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이라는 것을 확인했습니다.
2룸 : 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원
다가구 물건
4. 시세
다가구 시세는 총 월세와 보증금이 얼마이고 그 지역에서 팔리는 수익률로 계산합니다.
다가구 시세 : 총 월세 × 12 ÷ 수익률
먼저, 총 월세입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/beGn0F/btsKgrkJCH2/f7piCqd1Wj61K2HiukGK3K/img.png)
총 월세를 미리 계산해 봤는데요. 보증금 약 1억 4천만 원 월세는 약 1천1백5십만 원 정도로 보입니다.
이 월세도 보수적으로 계산했습니다.
총 월세 : 보증금 1억 4천만 원, 월세 1천1백5십만 원
그리고 시세입니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/AMc3z/btsKf5Ci0k8/v8qtYFP8aCg3dltnVqI0BK/img.png)
시세는 8%로부터 적용을 해봤는데요. 지방의 경우 보통 7~8% 그리고 조금 더 위치가 떨어지는 곳은 9%까지 나옵니다.
8%를 기준으로 시세가 약 18억 정도로 보입니다.
시세 : 약 18억(수익률 8% 기준)
정리하며..
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부자해커가 설명해 드린 다가구는 현재 진행 중입니다.
다만, 군 단위에 있고 토지에 지분이라는 특수한 경우로 인해 49%까지 유찰될 것으로 예상됩니다.
![](https://blog.kakaocdn.net/dn/VR4oC/btsKgLDe05g/GfQ0uSkjyE42XIuTK7fxgK/img.png)
현재 가격이 약 14억이고 49%까지 유찰되면 7억정도에 유찰이 가능하며, 이런 물건은 대출이 90% 까지도 가능합니다.
이렇게 7억 정도에 입찰 가능하고 90%까지 대출이 가능한 군 단위에 있는 다가구에서 나오는 월세와 향후 시세차익이 어마어마합니다.
마치며..
이 물건은 월세 500반 강사이신 재왕님께서 찾아서 정보까지 주셨습니다.
이런 물건은 한방에 여러분들의 인생을 바꿔버릴 수 있습니다.
이렇게 인생을 바꿀 수 있는 물건에 대해서 공부하고 준비를 하고 싶으세요?
이번에 재왕님의 월세 500반 강의를 모집하고 있습니다.
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