안녕하세요. 부자해커입니다.
오늘 아침 6시 유튜브 라이브 방송에서는 현재 입찰 가능한 경매 상가 물건을 분석해 드렸습니다.
현재 34%까지 유찰된 물건입니다.
NPL을 활용해서 순수익 5억까지 벌 수 있는 경매 상가 물건을 분석해서 쉽게 설명해 드렸는데요.
NPL과 상가 그리고 상권분석까지 디테일하게 분석해 드렸는데요.
오늘 영상 내용을 블로그로 재각색해서 쉽게 작성해 봤습니다.
경매 물건
현재 조회 수가 578인 경매 물건을 소개해 드리겠습니다.
이 물건은 34%까지 유찰된 경매 상가인데요.
총 4차까지 유찰되었지만, 조회 수가 600이 넘어가지 않습니다. 그만큼 사람들에게 관심을 받지 못한 상가라는 것을 의미합니다.
다만, 578의 조회수도 아침 라이브 방송을 시청하시면서 검색한 분들의 숫자도 포함되어 있습니다.
부자해커의 아침 6시 유튜브 라이브 방송에는 평균 430명 정도 실시간 시청을 해주시는데요.
그때 많은 분들이 이 물건을 조회했고 누적 조회수를 상당히 올린 것으로 보입니다.^^;
라이브 방송 중에는 꼬옥 방송에만 집중해 주세요! 약속해요^^
그럼 경매로 진행되는 상가를 사진으로 확인해 보겠습니다.
기린초밥이라는 음식점으로 운영되고 있으며,
사진에서 보는 것과 같이 1층이 경매로 나왔습니다.
그리고 35평 정도의 식당이라는 것을 면적의 크리를 보고 확인했습니다.
임차인이 현재 월세를 주고 영업을 하고 있는 것으로 보입니다.
그럼 이 경매 물건을 권리 분석해 보겠습니다.
경매 상가 권리 분석
경매 상가의 권리 분석도 일반 경매 물건과 마찬가지로 먼저 말소기준권리를 찾아야 합니다.
등기부 현황에서 가장 먼저 올라와 있는 빚이 말소기준권리인데요.
이 물건의 경우 2014년 근저당이 말소기준권리로 보입니다.
그리고 이 말소기준권리와 임차인의 사업자등록신청일의 선후를 따지는 것이 경매 상가의 권리 분석입니다.
임차인의 사업자등록신청일이 2019년이고 말소기준권리가 2014년입니다.
그러면 임차인의 사업자등록신청일이 말소기준권리보다 뒤에 있고 이 임차인은 후순위 대항력이 됩니다.
결국 이 물건은 임차인이 후순위로서 대항력이 없고 권리 분석상 아무런 문제가 없습니다.
경매 상가 권리 분석
말소기준권리 : 2014년
임차인 사업자등록신청일 : 2019년
후순위 임차인/대항력 없음
수요분석
그럼 이제 본격적으로 상가를 분석해 보겠습니다.
분홍색 바탕에 빨간색 화살표가 있는 곳이 경매로 진행되는 상가가 있는 곳인데요.
상가를 분석하기 위해서는 지도를 통해서 최대한 많은 정보를 얻어야 합니다.
지도를 더 넓게 확인해 보면 분홍색이 있는 빨간색 동그라미가 상가들이 분포되어 있는 곳입니다.
그리고 검은색 동그라미는 상가를 이용하는 수요가 살고 있는 아파트 단지 등을 나타냅니다.
이렇게 수요에게 둘러싸여 있는 구조의 상가 있는 곳을 항아리 모양이라고 해서 항아리상권이라고 표현합니다.
그럼 좀 더 상가들을 이용하는 수요를 찾아보겠습니다.
상가 주변의 아파트 단지뿐만 아니라 농업진흥청 등 공무원과 연구원 그리고 각종 공공기관도 눈에 띕니다.
이곳에서 근무하는 분들이 상가를 이용하는 수요로 보입니다.
상가 수요
상가를 둘러싼 아파트 단지 거주민
농진청과 연구원 그리고 공공기관 직원들
그리고 이 수요들이 이용하는 상가들이 있고 이 상가들이 밀집되어 있는 지역을 상권이라고 하는데요.
상가도 좋아야 하지만, 상가가 있는 지역이 다른 상가가 있는 지역보다 좋아야 투자하기에 좋은 상가가 됩니다.
그럼, 본격적으로 상가와 상권분석을 함께 해보겠습니다.
상가, 상권분석 Ⅰ
상권 분류하기
'본'이라고 표시되어 있는 곳이 경매로 진행되는 상가가 있는 곳이고 그 주변으로 상가들이 경매와 공매로 진행되고 있는 것이 보입니다.(빨간색 오뚝이 표시는 경매. 파란색 오뚝이 표시는 공매물건이 있는 곳입니다)
현재 분석하고 있는 경매 물건 외에도 여러 개의 상가가 경매와 공매로 진행되고 있습니다.
그럼 이렇게 상가들이 경공매로 많이 나왔으니, 안 좋은 지역일까요?
겉으로 보기에는 하나의 상권으로 보이지만, 보통 상가를 분석하기 위한 상권은 큰 도로를 중심으로 나뉘게 됩니다.
십자가로 표시되어 있는 곳이 큰 도로이고 총 네 군대의 상가들이 모여있는 상권이 있는 것으로 보입니다.
그리고 경매로 진행되는 상가는 4번째 상권에 속해 있는 상가라는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이제 상가들이 어떤 업종으로 운영되는지를 확인할 수 있는 다음 지도로 보겠습니다.
다음 지도도 이렇게 4개의 상권으로 나눠봤는데요.
4개의 상권에 경매 상가와 비슷하게 운영되는 식당의 양을 확인해 보겠습니다.
분홍색 작은 점들이 식당으로 운영되고 있는 위치인데요.
이렇게 점들이 이루어져 있는 것을 분포도라고 하고 분포도의 업종이 식당이기 때문에 식당 분포도가 됩니다.
이 식당 분포도를 보면 1번과 2번에는 식당의 양이 3번과 4번에 비해서 많이 적은 것으로 보입니다.
우리가 매일 점심을 먹어야 하고 식당이 있는 곳을 가게 된다면, 아무래도 식당이 많은 곳을 찾게 됩니다. 그리고 사람들은 자연스럽게 식당이 많이 있는 곳에서 원하는 종류의 음식을 먹고 싶어 합니다.
그리고 거기에 운영하는 식당들도 사람들이 자연스럽게 많이 찾아서 이용하는 사람들의 숫자가 많아지면, 식당은 더 자연스럽게 늘어나게 됩니다.
아마, 우리는 자연스럽게 식당이 많은 곳을 이용했거나 지금도 이용하고 있습니다.
그럼, 이 상황으로 상권을 정리해 보겠습니다.
식당의 양이 적은 1번과 2번은 자연스럽게 상권분석에서 밀리게 되고 3번과 4번이 경쟁 상권이라는 것을 알 수 있습니다.
상가와 상권분석 첫 단계
경매 상가와 같은 업종의 상가의
양을 확인해서 경쟁 상권을 분석
상가와 상권분석 Ⅱ
메인 상권 찾기
그럼 3번과 4번의 상권만 놓고 보겠습니다.
왼쪽이 3번, 오른쪽이 4번입니다.
4번 쪽 상권에 있는 상가를 보면 식당의 분포도가 더 많은 것으로 보입니다.
4번 쪽이 3번보다 식당 경쟁에서 우위로 보입니다.
하지만, 이 정도를 가지고 오른쪽 4번 상권이 3번 상권보다 더 낫다고 할 수는 없습니다.
이제는 경매 상가와 같은 업종의 분포도를 본 이후에 상권에 있는 메인 프랜차이즈의 인지도와 양을 봐야 합니다.
그 이유는 메인 프랜차이즈의 인지도에 따라서 우리는 그곳으로 쏠려 들어가기 때문입니다.
예로, 다이소, 올리브영등은 '다세권','올세권'이라고 불릴 정도로 수요에게 영향을 많이 줍니다.
그럼, 지도를 통해서 메인 프랜차이즈를 찾고 그 양을 확인합니다.
경매 물건과 같은 오른쪽에 올리브영, 스타벅스 그리고 엽떡 등이 보입니다. 그리고 왼쪽 상권에는 배스킨라빈스가 보입니다.
올리브영과 배스킨라빈스만 봐도 일반인들도 어느 곳이 좋은 상권인지 비교가 가능합니다.
아마, 배스킨라빈스를 이용하는 횟수보다 올리브영을 이용하는 횟수를 고민해 보시면 이해가 잘 되실 거예요^^
이렇게 왼쪽 3번 상권과 오른쪽 4번 상권을 비교해 보면 최종적으로 4번 상권이 가장 좋다는 것을 알 수 있습니다.
4번 상권이 Best인 이유
식당의 양이 많다
높은 위상의 프랜차이즈가 많다
결국에는 경매로 진행되는 상가가 있는 지역이 메인 상권이라는 것을 알 수 있습니다.
상가, 상권분석 Ⅲ
수요의 주동선 찾기
이렇게 메인 상권을 찾았으면 이제는 수요의 주동선을 찾아야 합니다.
그 이유는 경매로 진행되는 상가는 1층에 있는 상가이고 수요의 동선에 많이 노출되면 될수록 좋기 때문입니다.
이렇게 음식점의 경우에는 사람들이 걸어 다니면서 확인을 하고 식사를 하러 가는 경우가 많은데요.
그렇게 사람들이 식사를 여러 번 하러 가면 결국에는 단골이 생기고 영업이 잘 되게 됩니다.
그렇기 때문에 걸어 다니는 사람들이 많으면 많을수록 1층 상가는 식사를 하려고 하는 사람들의 양이 늘어나게 됩니다.
그리고 이렇게 걸어 다니는 사람들이 많이 있는 곳이 상권에서 주로 이용하는 동선이라고 해서 수요의 주동선이라고 합니다.
보통 수요의 주동선은 올리브영이나 스타벅스 같은 메이저급 프랜차이져가 영향을 많이 줍니다.
그 이유는 사람들이 찾아서 이용하고 그곳에서 출발해서 다시 다른 곳으로 일을 하러 움직이기 때문입니다.
경매 물건 바로 위에 있는 도로를 보면 올리브영과 스타벅스가 보입니다. 이곳이 수요의 메인 동선이 됩니다.
그리고 이곳에서 수요의 이동은 시작하게 됩니다.
빨간색 화살표가 있는 1번이 수요의 메인 동선이고 2번이 경매 물건으로 가는 동선입니다.
그리고 4번이 경매 물건이 있는 상권인데요.
이용할 수 있는 업종이 많으면 많을수록 더 많은 수요가 그곳으로 이동하게 되고 결국에는 건물의 크기와 그곳에 있는 업종의 양도 동선에 영향을 주게 됩니다.
즉 수요는 주동선에서 큰 건물에 있는 많은 업종을 이용하기 위해 빨간색 화살표와 같이 이동하게 되고 경매 상가는 수요의 주동선에서 넘어온 준주동선급의 수용의 이동에 노출되게 됩니다.
이렇게 경매 물건은 동선에서도 Best 물건의 입지에 있게 됩니다.
경매 물건 입지
주동선에서 이동하는
준주동선급에 위치
경매 상가 위치 및
상가가 있는 상권 정리
경매로 진행되는 곳의 상권은 총 4개가 있습니다.
그리고 경매 상가는 4번의 상권에 위치해 있습니다.
먼저, 수요가 이용하는 식당의 양에서 3번과 4번이 경쟁 상권이라는 것을 확인할 수 있습니다.
다음으로 메인 프랜차이즈의 위치를 통해 Best 상권을 확인합니다.
오른쪽 상권에는 올리브영과 스타벅스 등이 있고 우리나라의 빅 메이저급 업종들이 다수 있습니다.
이 정보를 토대로 왼쪽과 오른쪽 상권을 비교합니다.
결국 4번 상권이 가장 Best 상권이라는 것을 알 수 있게 됩니다.
그리고 이곳이 이 지역의 메인 상권이라는 것을 알 수 있습니다.
또한, 수요의 주동선을 확인합니다.
수요는 올리브 영과 스타벅스 사이에 있는 도로에 가장 많이 분포되어 있을 것이며, 그곳이 수요가 가장 많이 이동하는 곳인 주동선입니다.
마지막으로, 경매 물건이 있는 상가는 주동선에서 바로 밑에 있는 준주동선급 위치에 있습니다.
경매 상가 위치
Best 상권
준주동선급
상가 가격 조사
이 경매 상가는 현재 4억까지 유찰되어 있습니다.
그럼 이 상가의 가격은 어떻게 될까요?
상가의 가격을 확인하기 위해서는 임차인의 월세를 확인해야 합니다.
임차인은 현재 보증금 2,000만 원에 월세 252만 원에 임차하고 있습니다.
그리고 여기에 이 지역의 상가를 판매할 때 보는 수익률을 확인해야 합니다.
그래야 상가의 가격을 산정할 수 있습니다.
상가의 수익률은 네이버 부동산을 통해서 거래로 나온 상가를 확인해야 하는데요.
이 지도가 네이버 부동산이고 네모 박스가 경매로 나온 상가의 위치입니다.
이 위치와 비슷한 곳에 있는 일반 매매로 나온 상가를 확인하면 그곳에서 수익률을 알 수 있습니다.
바로 옆에 매매로 나온 상가인데요. 매매가격은 5억 5천만 원이고 보증금 3,000만 원에 월세 170만 원이라는 것을 확인했습니다.
그리고 부자해커가 매매가격과 보증금 그리고 월세를 통해서 해당 지역 1층의 상가 수익률을 계산해 봤는데요. 4%의 수익률이 나왔습니다.
이 4%를 경매 물건에 있는 임차인의 보증금과 월세에 아래와 같이 산정식에 적용하면 상가의 가격이 나옵니다.
상가 매매가격
(월세 × 12) ÷ 수익률 + 보증금
(월세 : 252만 원 × 12) ÷ 수익률 : 0.04 + 보증금 : 2,000만 원 = 7억 7천6백만 원이 됩니다.
즉 이 상가의 적정가격은 7억 7천6백만 원입니다.
현재 최저가 대비 약 3억 7천에서 8천만 원 더 높게 되고 이런 물건을 경매에서 관심을 가져야 합니다.
그리고 이 사진에서 보는 것과 같이 1층은 바닥과 붙어 있습니다.
이렇게 상가가 바닥과 붙어 있는 곳은 바닥 권리금이라는 것을 받을 수 있는데요.
이 물건도 바닥 권리금 몇천만 원 정도 받을 수 있을 것으로 보입니다.
또한, 임차인이 2019년부터 영업을 했기 때문에 단골손님과 영업 노하우에 대한 부분을 전수해 주는 명목인 영업 권리금과 시설 권리금도 함께 받을 수 있는 물건입니다.
즉! 임차인은 권리금으로 최소 몇천만 원을 받을 수 있지만, 후순위이기 때문에 한푼도 받지 못할 위기에 쳐해 있습니다.
권리금은 이렇게 임차인에게 현금과 같은데요. 이 권리금을 보호해 준다는 명목으로 실전에서는 상가의 월세를 올려서 협상합니다.
이 물건도 50만 원 이상 협상이 가능해 보이는데요.
이렇게 월세를 울려서 300만 원 정도 받을 수 있다면 상가의 가격은 9억으로 훌쩍 뛰게 됩니다.
권리금 보호를 통한 월세 협상
50만 원 인상 시 상가 가격 약 9억
NPL
이렇게 Best 상권에 준주동선급에 있는 상가가 경매로 매우 싸게 진행되고 있습니다.
그리고 이 물건에 숨어있는 대박이 하나 더 있습니다.
채권자가 디에스**대부인데요. 이렇게 대부나 유동화 회사라는 용어가 보이면 NPL 물건일 가능성이 매우 높습니다.
실제로 이 물건의 경우 부실채권 상담하는 사람이 있는 NPL 물건이고 우리는 NPL 협상을 통해서 부실채권인 근저당을 싸게 사올 수 있습니다.
우리가 협상할 수 있는 근저당은 **대부에서 받을 청구금액에서 협상이 가능한데요.
협상이 잘 되면 먼저, 세금 없는 단타를 할 수 있습니다.
이 경매 물건은 현재 4억까지 유찰되어 있기 때문에 이 물건의 가격이나 가치를 모르는 NPL 담당자는 빨리 채권을 회수하고 싶어 합니다.
특히, 상가를 잘 아는 NPL 담당자는 거의 없습니니다.
그리고 4차가 아닌 5차까지 유찰될 것을 우려해서 가지고 있는 채권을 싸게 팔게 됩니다.
만약 이 채권을 최저입찰가인 4억에 살 수 있다면
경매에서 18억의 절반(현재 다른 물건도 같이 진행 중) 정도인 9억 정도에서 경매 참여가 가능하고 여러 가지 방식을 통해서 9억에 해당하는 권리를 행사할 수 있습니다.
그럼, 이 물건을 9억에 낙찰받아서 9억에 팔면 어떻게 될까요?
맞습니다.
낙찰금액과 판 금액이 같아서 양도세가 없게 됩니다. 하지만, 우리는 채권을 4억에 샀기 때문에 순수익이 5억 정도 발생하게 됩니다.
즉 현금 5억을 벌 수 있게 됩니다. 그리고 또 다른 방법은
양도세를 합법적으로 삭제할 수 있습니다.
우리나라는 1년에 판 모든 부동산의 이익과 손해를 합산해서 양도세를 매기는 제도가 있는데요.
이것이 양도세 합산과세정책입니다.
즉 이 채권을 9억(18억의 절반/다른 물건까지 계산해서 금액 측정됨)짜리를 4억에 사서
9억에 낙찰받게 되면 채권금액에서 상계처리(또이또이)가 됩니다.
그리고 9억에 낙찰받은 상가를 4억에 팔게 되면 5억의 손실이 발생하게 되는데, 이 손실과 다른 부동산의 이익을 합쳐서 계산하게 되면 결국에는 다른 부동산의 양도세가 없어지게 됩니다.
정리하며
우리가 경매 물건을 검색하는 곳에서도 부실채권(NPL)만 따로 검색할 수 있을 정도로 대중화되어 있습니다.
그리고 현재에도 약 1,800여건이 경매로 진해되고 있습니다.
이렇게 많이 유찰된 경매 물건의 가치를 잘 알고 NPL을 적용하게 되면 큰 수익을 낼 수 있습니다.
수억 원에 달하는 돈을 단타로 빠르게 현금으로 벌 수 있고
다른 부동산에서 번 돈에 대한 양도세를 합법적으로 내지 않아도 됩니다.
이제 NPL은 선택이 아닌 필수 투자방법입니다.
이번에 부자해커가 어렵다는 NPL을 그 누구보다 쉽고 포인트만 알려주는 과정이 지금 예비공고 중입니다.
NPL로 인생을 바꾸고 싶은 투자를 하고 싶으신 분들 위해 예비 공고문 링크를 올려드립니다.